（2015）东民初字第419号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-12-30

案件名称

东宁保信商贸有限责任公司与黄少华租赁合同纠纷一审民事案件

法院

东宁县人民法院

所属地区

东宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东宁保信商贸有限责任公司,黄少华,刘宝晾

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省东宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第419号原告东宁保信商贸有限责任公司，住所地东宁县东宁镇。法定代表人刘宝晾，男，该公司董事长。委托代理人郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。被告黄少华，男，1965年9月13日出生，汉族，东宁县福顺饭店业主，住所地东宁县东宁镇。委托代理人王磊，北京市天如律师事务所律师。委托代理人王金贤，男，1966年11月4日出生，汉族，东宁镇法律服务所法律工作者，住所地东宁县东宁镇。第三人刘宝晾，男，1966年5月7日出生，汉族，住所地东宁县东宁镇。委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。原告东宁保信商贸有限责任公司（以下简称保信公司）与被告黄少华租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理，依法适用简易程序于2015年7月21日公开开庭进行了审理，庭审中，被告黄少华以刘宝晾与本案有利害关系为由，申请追加刘宝晾为本案第三人参加诉讼，本案转为普通程序，于2015年8月10日、2016年2月26日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告保信公司的法定代表人刘宝晾及其委托代理人郭冬梅、被告黄少华及其委托代理人王磊到庭参加诉讼；第二次庭审原告保信公司的委托代理人郭冬梅、王秋菊、被告黄少华及其委托代理人王磊、第三人刘宝晾的委托代理人鄂玉荣到庭参加诉讼；第三次庭审原告保信公司的委托代理人郭冬梅、王秋菊、被告黄少华及其委托代理人王金贤、第三人刘宝晾的委托代理人鄂玉荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年4月26日签订保信商场商铺租赁合同，合同约定，原告将位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼面积为700平方米的商铺出租给被告黄少华用于经营中华美食街，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日止，年租金为300000元整。2014年7月27日，原、被告签订了补充协议，租赁面积增加至836平方米，每年租金增加100000元，合同签订后，原告将房屋交付给被告，但被告却未按照合同约定履行交纳租金、保证金等费用的义务。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告在判决后十日内从商铺迁出；被告立即支付拖欠的租金220000元、房产税7290元、土地使用税6704元、取暖费43995元、四楼办公室租金1875元，及逾期付款滞纳金39180元，以上合计319044元；诉讼费由被告承担。被告辩称：被告与第三人刘宝晾之间是合伙关系，合伙租赁保信商场一楼，并签订了合伙协议。签订合伙协议之前第三人刘宝晾多次找到被告，说保信一楼闲置很多年，听说大连市有个好项目，想去考查，在刘宝晾多次找到被告后，被告就和第三人一起去大连考查了几个快餐经营场所，又到哈尔滨和牡丹江东一商场考察，第三人觉得快餐项目比较好，就想经营快餐，被告说被告比较忙无法经营，第三人觉得快餐项目利润大，就提出与被告合伙经营，第三人以场地出资，被告以人力出资，双方于2014年4月26日在福顺饭店签订了合伙协议。签订合伙协议的当天下午，第三人又找到被告，说保信公司的股东不同意被告与第三人合伙，因为保信一楼有两个股东占着两个商铺，如果被告与第三人合伙，股东不同意迁出，第三人说为了应付股东，就又签订了租赁合同，但实际上履行的是合伙协议。2014年7月27日的补充协议也是第三人为了与保信公司其他股东诉讼而签订的，是虚假的。被告与第三人签订的合伙协议中甲方是第三人，被告是与第三人个人合伙，与保信公司无关，第三人虽然是保信公司的法定代表人，但自然人与公司是两个不同的主体；原告与被告签订的租赁合同确实是被告签订的，但并不是被告的真实意思表示，该租赁合同是第三人为了应付其公司的股东而签订的，且也未实际履行租赁合同，原告要求被告交纳租金的诉讼请求不应支持；。第三人陈述称：第三人与被告签订的合伙协议系履行职务行为，但合伙协议并未实际履行，实际履行的是原告与被告之间签订的商铺租赁合同，原告向被告主张租金与第三人无关。根据原告的起诉、被告的答辩及第三人的陈述，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系，如存在，是否应解除；2、原告主张的各项损失是否应支持？原告围绕本案的争议焦点举证如下：一.保信商场商铺租赁合同及补充合同各1份、东宁保信商贸有限责任公司房屋产权证照1份。证明：原、被告之间存在租赁合同关系，原告将其所有的房屋租赁给被告使用，双方于2014年4月26日签订了保信商场商铺租赁合同，又于2014年7月27日签订了补充协议，约定年租金400000元，被告承担经营期间的各种费用，同时约定如被告拖欠原告相关租赁费用超过90日，原告可单方解除租赁合同。被告质证称：对房产证真实性无异议，但从面积上看无法证明本案争议商铺包含在该产权证范围内，不能证明争议场地属于原告所有；对租赁协议和补充协议的真实性无异议，但该两份协议并不是被告的真实意思表示，且没有实际履行。第三人质证称：对该证据的形式要件及证明问题均无异议，该组证据能证明第三人与被告之间不存在合伙关系，被告与第三人之间合伙协议成立的基础是原告所有的的房产。本院认为：该组证据来源合法，与本案具有关联性，且被告及第三人对该组证据的形式要件均无异议，对该组证据的形式要件本院予以采信。二．收据5张及欠据1张。证明：被告交纳房屋租金180000元，被告于2015年4月12日出具拖欠200000元房屋租金的欠据。该组证据可以证实原、被告双方履行了租赁合同，合同约定租金为400000元，被告交纳了180000元，尚拖欠220000元，但欠据中少写了20000元。被告没有按照合同约定期限交纳租金，已构成违约，原告可行使单方解除权并要求被告交纳滞纳金。被告质证称：原告提供的5张租金收据是原告自己制作的入账凭证，对其真实性不认可。实际是第三人刘宝晾曾在被告与第三人的合伙企业处借款160000元，借被告20000元，借款时第三人刘宝晾已经给出具了5张借条，这些借条已经进到中华美食街的账里，后在被告不知情的情况下，第三人刘宝晾派人将欠据取回换成租金收据，形成了180000元的租金收据。原告提供的2014年10月8日收到被告租金20000元的收据号为4120775，而2014年10月27号收据号为4120774，时间在后票据号却在前，与正常开据收据的情况是不符，2014年12月2日的收据，票据号为4120756，票据时间在后但票据号在前，均不符合常理，可以说明、收据是虚假的。租赁合同中约定租金是一次性付清，但实际情况与约定不符；2015年4月12日的欠据是被告签字，但是在第三人欺骗的情况下出具的，实际情况是原、被告签订租赁协议和补充协议后，第三人又找到被告称公司股东没有收到租金，无法和股东交代，想让被告帮忙出具欠条，证实拖欠租金，是为了应付股东，如果履行的是租赁合同，那实际上拖欠的租金为220000元，与欠据上的数额不符，故欠据是不属实的。第三人质证称：对该证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为：被告对其出具200000元欠据的事实无异议，对欠据的形式要件本院予以采信；原告提供的5张收据，被告虽提出异议，但结合其陈述，可以确认被告交付给原告180000元的事实，对该事实本院予以确认。三.东宁县公证处出具的公证书1份及解除租赁合同通知书1份。证明：原告已经将解除租赁合同通知书送达给被告，符合双方签订租赁合同约定的解除条件。被告质证称：被告收到了该份解除合同通知书，但对其真实性不予认可，原、被告之间不存在租赁合同关系，所以不涉及解除租赁关系的问题。第三人质证称：对该证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为：被告及第三人对该证据的形式要件均无异议，对该证据的形式要件本院予以采信。四.税收缴款书1份、2014年至2015年度原告缴纳取暖费票据8张及计算明细1份。证明：被告租赁原告所有的保信一楼商铺，应缴纳房产税7290元，土地使用税6704元，取暖费用43995元，根据双方签订的租赁合同，上述费用应当由被告承担（计算方式详见计算明细）。被告质证称：原告提交的均是票据复印件，对其真实性不认可。原、被告之间不存在租赁合同关系，对租赁合同中载明的房产税、土地使用税、取暖费的交纳义务也与被告无关。第三人质证称：对该证据无异议。本院认为：原告出示的取暖费票据来源合法，与本案具有关联性，对8张取暖费票据，本院予以采信；原告出示的税收缴款书系交纳2013年的房产税及土地使用税，该证据与本案不具有关联性，对原告提供的税收缴款书，本院不予采信。被告黄少华向法庭举证如下：一.被告与第三人签订的合作经营协议书1份。证明：被告与第三人签订合作经营协议书，协议约定被告与第三人合伙经营保信商场中华美食街项目，第三人刘宝晾以项目和场地出资，占51%财产份额，被告以人力资源和技术资源投入，占49%财产份额。合伙双方对合伙债务承担连带责任。原告质证称：对该证据的形式要件无异议，证明问题有异议。该协议中刘宝晾是作为原告的法定代表人代替原告签订的，因原、被告之间又签订了租赁协议，所以该合作经营协议书已经作废，并未实际履行；该协议第三条第二项约定，被告为对外事务负责人、工商税务和其他机构登记的法定代表人，而被告并没有依据协议约定注册合伙企业，也可以证明该合伙协议并未实际履行；合同第六条约定各合伙人工资为每月5000元，因合伙企业未注册经营，所以并未进行分配；合同第五条约定甲方即第三人以项目及场地所有权投入，该场地的所有权是原告，进而证实该协议的主体是原、被告双方，第三人是代表原告签订的。第三人质证称：同意原告上述质证意见，被告在注册成立中华美食街项目时是以黄迪作为法定代表人，并不是以被告的名义成立的，可以证实合伙协议并未实际履行；合伙协议出资的基础是第三人以场地出资，但场地的所有权人系原告，因此合伙协议的基础不存在，合伙协议并未实际继续履行。综上，被告与第三人签订的合作协议自签订后就没有实际履行，后第三人以原告的名义与被告签订了租赁协议。二.证人李某某出庭作证。证人陈述称：“我给原、被告和中华食街都干过水电工作。2014年4月份左右刘宝晾和被告、王金库找到我，开车一起去牡丹江找装修公司，要给中华美食街装修，在去牡丹江的路上，刘宝晾和被告就说聘请我干中华美食街的水电装修，到牡丹江找到装修公司聊了2个多小时就回来了。刘宝晾和被告签订合作协议的时候我在场，他俩是怎么协商的我没看见，我进到被告的办公室时被告和第三人已经在签字了。刘宝晾走的时候，被告嘱咐我，他和刘宝晾合伙的事别往外说，刘宝晾公司挺乱的，事情比较多，要是说出去就没法合伙了。我经常与被告、刘宝晾在一起，他们有时候说的事情我也听见了，刘宝晾说要借鉴大连快餐的经验，拿业户的钱去装修。签订合伙协议的当天下午，刘宝晾又来找被告签了一份协议，具体如何协商的我不清楚，我就听说再签个协议将保信商场一楼卖布和经营小家电的两个股东撵走。刘宝晾让被告打20万欠条的时候我在现场，知道的比较清楚，当时在场的还有刘宝晾、黄少华、高某某，刘宝晾说保信公司的股东要查公司账，公司账有问题，股东要起诉刘宝晾，刘宝晾就让被告给打个欠条，我就说如果应付股东就自己写个入账就行，刘宝晾就说股东看的仔细，笔记是否是本人书写的都看。我就跟被告说，你和刘宝晾是合伙，你帮他写个欠条应该没问题，刘宝晾不能骗人，而且也签订了合伙协议。被告与刘宝晾之间是合伙关系。”证明：被告与刘宝晾协商的时候证人在场，可以证明被告与第三人之间是合伙关系；租赁合同及200000元的欠据是为了应付保信公司的股东而签订的，是虚假的。原告质证称：该证人在被告经营的饭店及被告儿子黄迪经营的中华美食街处工作，按月支付工资，该证人与被告有利害关系，且证人当庭陈述与其提交的书面证言不符，不能作为定案依据；证人仅是知道其中一部分事实，并不了解原、被告之间及被告与第三人之间协商及履行的具体情况。不论欠据是否是第三人要求被告书写的，都不能作为被告主张该票据是虚假的依据，被告的该主张是在故意拖延履行交纳租金的义务。第三人质证称：同意原告的质证意见。证人证言本身属于传来证据，其证明效力低于其他客观证据，证人也明确表述，其知道被告与第三人的合伙是听被告说的，仅凭借刘宝晾参与到中华美食街的装修中是无法认定被告与第三人的合伙关系的；租赁合同中也明确约定了被告的装修方案、施工都要经过原告的认定，第三人作为原告的法定代表人参与到被告经营的中华美食街的装修中也属正常，证人仅凭表面现象不能认定被告与第三人之间存在合伙关系。三．证人耿某某出庭作证。证人陈述称：“大概2014年7月中下旬，刘宝晾和被告找到我，要做中华美食街的室外广告牌，在没做中华美食街的广告前我和刘宝晾就有过合作关系。被告和刘宝晾找到我后，带着我去现场看，告诉我在保信商场一楼哪个位置放广告。做牌匾的钱是黄少华支付给我的，刘宝晾说完哪个位置放什么广告以后就走了。”证明：被告与刘宝晾是合伙关系。原告质证称：该证人不能证明被告与刘宝晾之间有合伙关系，原、被告之间签订的租赁合同第七条明确约定被告自行承担商铺的装修改造费用，但施工公司必须经过原告的审定，刘宝晾作为原告的法定代表人陪同被告去找装修公司并不能证明是被告与第三人是合伙关系。第三人质证称：同意原告的质证意见。证人并未出示相关材料证实其系国大美术社业主，对证人身份有异议；该证人陈述也不能证实被告与第三人之间存在合伙关系，相反该证人能够证实中华美食街项目由被告经营，其安放牌匾的费用由被告支付的。四．装修合同1份及报价表1份，证人郭某某出庭作证。证人陈述称：“2014年5月份黄少华与刘宝晾找我给保信商场装修，我们三个一起商谈的装修事宜，装修期间黄少华和刘宝晾都参与了商定装修的细节。装修合同是我和黄少华签订的，装修费用是黄少华支付的，商谈的时候刘宝晾说过美食街如何运营，菜品当天收回之类的，其他的记不清了。”证明：中华美食街木工装饰工程由牡丹江世园装饰有限公司承揽，在签订合同前2014年5月份被告和刘宝晾共同到装修公司协商确定工程装修的相关事宜，证实被告与第三人是合伙关系，第三人履行了合伙协议的内容。原告及第三人质证称：对装修合同及报价表的形式要件无异议，因原告不是合同的一方当事人，无法对合同的真实性确认。该合同发包方为被告，承包方为郭某某，从合同内容上看没有任何条款能够证明被告与第三人存在合伙关系；对证人欲证明的问题有异议，原、被告之间的租凭合同约定了原告要对装修方案和施工的公司经过审定，刘宝晾作为法定代表人审定合同内容或者帮助被告挑选装修公司都不能证明被告与刘宝晾有合伙关系。保信一楼中华美食街的经营者并不是被告，被告委托证人等对中华美食街进行的施工，不能证明被告与刘宝晾之间的关系。另外，该证人的装修费是被告支付的，合同也是被告签订的。该证据无法证明被告欲证明的问题。五．证人李某出庭作证。证人陈述称：“2014年7月份，我在中华美食街租了一个商铺，经营拌菜。我来考查项目的时候先见到了黄少华，我觉得这个商场挺大的，如果是黄少华自己经营，场地租赁费和装修都需要不少钱，我就怀疑黄少华有没有这么强的实力，后来黄少华告诉我这个美食街是黄少华与刘宝晾合伙经营，刘宝晾以场地出资，黄少华以人力出资，并给我看了合伙协议。刚开业的那几天，刘宝晾对我进行了指导，还告诉我增加点品种。2015年5月9日刘宝晾擅自停止美食街的供电，导致一楼美食街无法经营。”证明：李某是经营中华美食街的商户，刘宝晾在经营过程中以合伙人身份管理过商户，刘宝晾在经营过程中违反约定擅自给商户断电，给商户造成经济损失。被告与刘宝晾是合伙关系。原告及第三人质证称：对该证人证言的效力有异议，证人明确表示是听被告说其与第三人是合伙关系，并且出示了双方未实际履行的合伙协议，证人所得到的信息是传来证据，且是由被告转达给证人的；证人称第三人曾指导过如何拌菜，从商场的经营角度讲，任何一个对商场负责任的工作人员，或证人的朋友，或被告的朋友都可以提出自己的建议或意见，并不能证明被告与第三人是合伙关系；原、被告之间的租赁合同第一条第一款规定了原告有对商场物业统一管理及制度统一管理的权利，即无论第三人出于善意还是出于建议，都是基于合理合法的行为，证明不了被告的主张；关于是否断水断电，是否造成经济损失，与本案无关，不属于本案审理的范围。六．证人高某某出庭作证。证人陈述称：“我在福顺饭店做保管员工作有六、七年了，我在黄少华办公室看见过他和刘宝晾的合伙协议，我知道被告与刘宝晾是合伙关系。2015年春天，在福顺饭店黄少华的办公室内，黄少华给刘宝晾出具欠据的时候我在场，在场的还有李某某。刘宝晾让黄少华打一个200000元的欠条，我和黄少华说黄少华也不欠刘宝晾钱，不应该给他打欠条。刘宝晾就说打欠条是为了应付股东，股东总查公司账，后来李某某就说，反正黄少华和刘宝晾是合伙经营中华美食街，打个欠条也没事。”证明：被告给第三人出具200000元欠条时高某某也在场，该欠条是为了刘宝晾应付保信公司的股东出具的，是虚假的。原告及第三人质证称：对该证人陈述有异议，该证人与被告有直接的利害关系。证人是被告的亲属、且受雇于被告，该证人陈述的内容与客观证据不符，不能作为认定本案事实的依据；该证人已经明确确认其对事物的认知能力是低于被告的，被告作为长期经营餐饮的人，对事物的谁知能力高于证人，而证人说被告与刘宝晾是合伙关系，不应出具欠据，而被告却出具了欠据，推理得出原、被告之间履行的是租赁合同。因被告没有按租赁合同履行交付租金的义务，保信公司部分股东怀疑是否是刘宝晾个人提取租金，没有交给公司，刘宝晾为了向公司股东证实才要求被告出具欠据。七．陈金锁出庭作证。证人陈述称：“2014年7月末我到保信一楼的中华美食街考查的时候，黄少华给我看了黄少华和刘宝晾的合伙协议，合同上签的不是刘宝晾，后来别人告诉我说刘宝孚就是刘宝晾。我考查了挺长时间，知道黄少华与刘宝晾之间是合伙关系后才决定到中华美食街经营的。后来经营期间刘宝晾将电源切断了，已经停止经营了。”证明：陈金锁是中华美食街商户，可以证明被告与第三人系合伙关系。原告及第三人质证称：对该证人的陈述有异议，该证人不能证实第三人参与了合伙经营；该证人认为的合伙关系是由于被告向其出示了合作协议，系传来证据；不能因为刘宝晾作为保信商场的法定代表人对经营管理有些意见或建议就视为其与被告是合伙关系。八．证人梅某某出庭作证。证人陈述称：“2014年5月份，代贵平告诉我保信商场要经营美食城，说让我去找黄少华，有瓦工活，我开始不想干，我以前给黄少华干过活，工资拖了很长时间才给。后来代贵平说黄少华和刘宝晾是合伙经营美食城，他们一起给我工钱应该没问题，我就去找了黄少华，他给我看了和刘宝晾的合伙协议，我就接了这个工作。”证明：梅某某在中华美食街从事瓦工活，可以证明被告与第三人是合伙关系，第三人履行了合伙协议的内容。原告及第三人质证称：对该证人证明的问题有异议，证人明确陈述的是代贵平说刘宝晾和被告合伙，该证人所取得的所有信息都是通过其他人转述知道的，属于传来证据，不能作为认定本案事实的依据。九．证人王某某出庭作证。证人陈述称：“我是保信公司的股东，在保信一楼经营布艺。2014年4月末，刘宝晾说将保信一楼的场地租给黄少华，每年租金500000元。5月初，刘宝晾的表哥代贵平就带领装修公司到保信一楼进行装修，这期间，保信公司就不给员工开工资了，我就询问财务，黄少华是否交纳租金，财务说没有交，我就去找黄少华，黄少华说他和刘宝晾是合伙关系，并将合伙协议拿给我看，我才知道黄少华和刘宝晾是合伙关系。刘宝晾用保信公司的财产谋取私人利益，我和公司的其他几个股东就去找刘宝晾，但刘宝晾避而不见，电话也联系不上，刘宝晾拿着与黄少华签订的虚假的租赁协议骗取股东的信任。刘宝晾与黄少华合伙开美食街的行为是其个人行为，与保信公司无关。代贵平是刘宝晾的表哥，是保信公司原物业经理。2014年6月，刘宝晾说要开美食城，让我将保信商场一楼经营布艺的位置让出来，我当时没有同意，后来又让代贵平和保信公司的会计刘作成找我，说黄少华会给我补偿。2014年6月16日我与黄少华签订一份合同，合同约定我将保信一楼经营布艺的位置腾出来，黄少华给我40000元补偿，具体协商的时候都是黄少华和我谈的。美食城开业后黄少华给了我20000元，后来我又找到黄少华要剩余补偿款，黄少华说让我找刘宝晾要，当时签订合同的时候我就和黄少华说让刘宝晾在合同上签字，但黄少华没同意，之后黄少华就只给了8000元，剩余的补偿款一直没给我。”证人刘作成陈述称：“中华美食街前期的事情我不清楚。后来代贵平找到我，要一起去找黄少华商量一下让保信商场一楼经营布艺的王某某搬出去的事。我就和代贵平去了黄少华经营的福顺饭店办公室，商量的时候是说让王某某到保信商场三楼去经营布艺，但是没说给王某某补偿多少的问题，我们谈完之后让黄少华去找王某某谈，后来刘宝晾不同意让王某某去保信商场三楼经营，我和代贵平又去找了一次黄少华。”证明：被告和第三人是合伙关系，并且实际履行的也是合伙协议，租赁协议是虚假的并未实际履行。原告质证称：对该证人证言有异议，该证人证实2014年5月份代贵平带领装修队进入保信一楼装修，与证人梅某某的证言内容不一致，梅某某证实仅是经代贵平介绍干的装修活，并不是由代贵平带领进入装修，证人证实的该内容与事实不符；该证人与保信公司有利害关系，该证人系保信公司的股东，私自占有保信一楼部分面积，经营布艺，且拒不交付租金，这一行为已经侵犯了公司其他股东的利益，保信公司多次与其协商要求交纳租金或退出场地，证人拒不同意。因考虑其股东身份，且年龄较大，保信公司一直未采取相关措施。原告保信公司提交的证据经证人和被告确认，可以说明证人将保信公司的场地自行交给被告并收取相关费用，证人陈述不属实；该证人陈述知道保信公司与被告有租赁合同关系，仅是因被告向其出示并未实际履行的合作协议，来证明双方之间存在合伙关系，属于间接证据，不能作为认定本案事实的依据。第三人质证称：该证人不能证实被告与第三人存在合伙关系，证人明确表述了黄少华与原告是租赁合同关系，但是在被告向其出示了合作协议后，证人主观上形成了第三人骗取股东利益的想法，但实际合作协议是已经废除的，双方履行的是租赁合同。十．证人于某某问笔录1份。证明：于萍在中华美食街任经理职务，系刘宝晾和黄少华共同聘请，并且刘宝晾履行了合伙协议义务，并将自己的住处借给于萍居住。原告及第三人质证称：对该证据的形式要件有异议，该调查取证的方式违背法律规定，法律有明确规定证人应当庭质证，不能剥夺对该当事人质证的权利，如果有特殊原因不能出庭的，需向法庭提供因特殊原因不能出庭的证据；该证人证实的内容不能证明被告欲证明的问题，笔录中于萍明确说明不知道黄少华与刘宝晾是什么关系，至于刘宝晾与黄少华是否共同去聘请于萍，及给于萍提供住处，都不能证明刘宝晾与被告有合伙关系。原告在起诉状中已经向被告主张了被告租用原告4楼办公室的租金1875元，这一部分租金就是于萍所住房屋的使用费，该部分租金应由被告承担。十一.中华美食街装修明细账本清单3张及账本1份。证明：被告与第三人之间存在合伙关系，中华美食街共支出装修费用1250859元，根据合伙协议约定第三人应承担51%的费用即637938元。原告质证称：对该形式要件及证明的问题均有异议。本案是租赁合同纠纷，原、被告之间是基于租赁合同所产生的纠纷，原告已经提交了租赁合同，被告给原告出具了欠缴租金的收据，在原告提交的租赁合同中，第七条明确约定了由承租方即被告自行装修，第八条第一项约定了承租方离场时出租房不承担装修费用，被告提出该证据与本案没有关联性；被告主张的装修费用是美食城装修费用，而第三人已经向法庭提交了美食城的营业执照，该美食城的经营者以及所有人为黄迪，并不是被告，故被告无权主张美食街装修所产生的费用；原告虽委托第三人与被告签了合作协议，但因双方又签订了租赁协议，将合作关系变更为租赁关系，所以，合作协议已经作废，且没有实际履行，被告依据未实际履行且已经作废的协议主张权利，于法无据。第三人质证称：同意原告的质证意见，补充如下，该证据虽由被告出示，但中华美食街的经营人并不是被告，不能够证实上述费用是否由被告支出；第三人与被告之间不存在合伙关系，被告所花任何费用与第三人无关。十二.股权证复印件1份及证人曲某某出庭作证。证人陈述称：“我是保信公司的股东。在2014年4月份，刘宝晾召开股东大会研究保信公司江一楼租给黄少华的事，年租金为500000元。后来听一楼的商户说刘宝晾以个人名义与黄少华签订了一份合伙协议，我就联系刘宝晾，但是一直没联系上。在2014年7月份，我去保信商场一楼，碰见了黄少华，当时他正在装修，我让黄少华给我看合伙协议，我就相信了黄少华和刘保晾合伙的事实。”证明：曲某某是原告公司的股东，可以证实被告与第三人系合伙关系。原告质证称：该证人明确陈述原告的法定代表人刘保晾召开股东大会研究将保信商场一楼租赁给被告的事实。证人所表述的知道被告与第三人之间是合伙关系是听说的，不是其亲身感受和知道的，通过被告单方提供的合伙协议就确认被告与第三人之间存在合伙关系是不准确的。第三人质证称：该证人陈述能证实第三人庭审当中的陈述，第三人在履行职务过程中向各位股东明示了要将保信商场一楼出租给黄少华的事实。虽与黄少华然签订了合作协议，但该份合伙协议并没有加盖保信公司的公章，刘保晾征询其他股东意见后其他股东的不同意合伙，因此刘保晾才与黄少华又签订的租赁合同，并加盖了公司的公章且已实际履行。十三.原告保信公司2001年8月6日变更前后注册资本对照表。证明：刘保晾在原告保信公司占有84.23%的股份。原告及第三人质证称：对该证据无异议。本院认为：被告提交的证据一来源合法，且被告与第三人均认可该合伙协议系其本人签字，双方均是对该份协议是否实际履行有异议，对该证据的形式要件，本院予以采信；被告提交的证据二、三、四、五、六、七、八、九、十二的证人证言，欲证明被告与第三人之间是个人合伙关系，该问题与本案不具有关联性，对上述证人证言，本院不予采信；被告提交的证据十、证据十一与本案不具有关联性，对证据十、证据十一本院不予采信；证据十三来源合法，与本案具有关联性，且原告及第三人质证称无异议，对该证据本院予以采信。根据原、被告的举证、质证、第三人的陈述、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：第三人刘宝晾系原告保信公司的法定代表人。被告与第三人于2014年4月26日在被告经营的福顺饭店内签订合作经营协议书，协议约定：被告与第三人合伙经营保信副食商场中华食街项目，被告为对外事务的负责人，工商、税务登记的法定代表人；第三人以项目和场地所有权的优势投入，占51%财产份额，被告以人力资源和技术资源方式投入，占49%财产份额；合伙组织经营期间，各合伙人工资为5000元，随着合伙经营的深入，利润可观后，年底将发放奖金等。于同日下午，刘宝晾代表原告与被告签订保信商场商铺租赁合同，合同约定原告将其所有的位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼700平方米商铺租给被告，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日，装修期自2014年5月1日起至2014年6月30日止，租金的实际起算时间为2014年7月1日。约定年租金为300000元，原、被告于2014年7月27日签订补充协议，在原租赁合同的基础上面积增加了136平方米，租金每年增加100000元，增加之后总面积为836平方米，每年租金为400000元。中华食街于2014年10月1日装修完工，开始营业。被告于2014年10月8日至2015年1月20日期间向原告交付款项180000元，原告出具收据，并主张该款系房屋租金，被告主张该款项系第三人刘宝晾向被告的借款。被告黄少华于2015年4月12日出具保信商场一楼中华美食街房费200000元的欠据。2015年5月9日刘宝晾停止对中华食街的供电，导致一楼中华食街停止经营。2015年5月18日，原告向被告送达解除租赁合同通知书，并由东宁县公证处进行了公证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关于被告主张与第三人系合伙关系，共同经营保信一楼中华食街，不应交纳租金的问题。位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼836平方米商铺的所有权人系原告保信公司，第三人刘宝晾虽然是该公司的法定代表人，但公司与个人仍属于两个不同的法律主体，被告不能以与第三人系合伙经营作为不交纳租金的抗辩理由，即使被告与第三人存在合伙关系，也应当履行向原告交纳租金的义务，故被告主张其与第三人系合伙关系，共同经营保信一楼中华食街，不应交纳租金的抗辩理由本院不予支持。对原告主张要求被告按照租赁合同的约定交纳租金的诉讼请求，本院予以支持。原告将其所有的位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼836平方米商铺租给被告，并签订保信商场商铺租赁合同，该合同合法有效，原告将该房屋交付给被告实际占有使用，被告应按租赁合同的约定履行交纳房屋租金的义务。签订租赁合同后，被告向原告交付180000元租金，尚拖欠220000元，经原告催要，在合理期限内并未给付，符合租赁合同中约定的原告有权单方解除合同的条件，同时，原告采取停止供电的方式，禁止被告继续经营，双方之间的租赁合同无法继续履行，对原告主张要求解除与被告签订的保信商场商铺租赁合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。保信商场商铺租赁合同解除后，被告应向原告支付其已实际使用期限内的租金及合同约定的租赁期限内的其他税费。被告租赁保信商场一楼的租金起算时间为2014年7月1日，截止至2015年7月1日租金应为400000元，其实际使用至2015年5月9日，被告实际使用期间内的租金为344109元〔400000元÷365天×314天（2014年7月1日至2015年5月9日）〕，扣除被告已经支付的180000元，被告还应向原告支付房屋租金164109元，本院予以支持。原告主张的取暖费，依据票据中记载及超高的实际情况计算为43890元（52.5元/平方米×836平方米），本院予以支持；原告主张的四楼办公室租金1875元，因其无相关证据予以佐证，对该项请求，本院不予支持。原告主张的逾期付款违约金，租赁合同中约定被告拖欠租金等费用，每日应按照拖欠费用的33‰向原告交纳违约金，该标准明显高于法律规定的违约金的标准，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准年利率6%计算逾期交付租金违约金，被告拖欠租金164109元，其逾期付款违约金按照拖欠租金的总额计算为13128.72元（从2014年11月1日按年利率6%的标准计算到2016年3月1日），2016年3月1日以后的违约金按年利率6%的标准计算至实际给付之日。原告主张的取暖费超出上述确定金额的部分，本院不予支持。原告主张的房产税、土地使用税，原告庭审中提供的缴费票据出具时间系2014年1月27日，是交纳2013年保信商场的房产税及土地使用税，对被告黄少华租赁期间内产生的房产税及土地使用税未提交证据予以支持，对原告主张要求被告支付房产税7290元、土地使用税6704元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告东宁保信商贸有限责任公司与被告黄少华于2014年4月26日签订的保信商场商铺租赁合同，被告黄少华于判决生效之日起十日内将租赁场地腾出；二、被告黄少华于判决生效之日起十日内给付拖欠原告东宁保信商贸有限责任公司的房屋租金164109元及逾期付款违约金13128.72元（从2014年11月1日按年利率6%的标准计算到2016年3月1日），2016年3月1日以后的违约金按年利率6%的标准计算至实际给付之日；三、被告黄少华向原告东宁保信商贸有限责任公司支付使用租赁房屋期间内的取暖费43890元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告东宁保信商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6086元，由被告黄少华承担4218元，由原告东宁保信商贸有限责任公司承担1868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审　判　长　　蔡晓东代理审判员　　陈晓娟人民陪审员　　史增斌二〇一六年三月十六日书　记　员　　张国利 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