（2016）鲁05民终159号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-04-08

案件名称

聂兆庆与东营市胜中房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省东营市中级人民法院

所属地区

山东省东营市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

聂兆庆,东营市胜中房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省东营市中级人民法院民事判决书（2016）鲁05民终159号上诉人（原审原告）：聂兆庆。委托代理人：毛法腾，山东汇研律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东营市胜中房地产开发有限责任公司。住所地：东营市东营区物华苑小区。法定代表人：祝昆，总经理。委托代理人：林索林，山东林索林律师事务所律师。上诉人聂兆庆因与上诉人东营市胜中房地产开发有限责任公司（下简称“胜中房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第1977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人聂兆庆及其委托代理人毛法腾，上诉人胜中房地产公司的委托代理人林索林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂兆庆在原审诉称，原、被告双方于2012年11月2日签订《商品房认购协议书》，约定原告预定被告建设开发的尚东水润项目2号楼1007号房屋一套。原告于2012年11月2日付款50000元，于2012年11月6日付款352000元，合计402000元。后因被告擅自将认购协议书中的2号楼1007号房屋售与第三方，2014年3月24日被告将尚东水润综合楼2单元1107房屋售给原告，并与原告签订《商品房预售合同》。该合同第九条、第十条约定，出卖人应当在2015年6月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表的房屋交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。截至2015年8月11日，被告未能交付该合同项下的房屋，已符合合同约定的解除条件。因该合同项下的房屋系办公商业用房，原告购房用于商业用途，被告逾期交房的行��使原告的商业目的不能实现，给原告造成较大损失，合同约定的违约金明显过低，不足弥补原告的损失，特请求调整违约金。原告请求判令解除原、被告签订的编号为YS0084906的《商品房预售合同》，判令被告返还原告已支付的购房款402000元，支付违约金69653.38元（按人民银行同期贷款利率自2012年11月6日起计算至起诉日，并主张至被告返还原告购房款之日），诉讼费由被告负担。胜中房地产公司在原审辩称，一、根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十条之规定，买受人解除合同的，应该书面通知出卖人，而原告未按照合同约定提前书面通知被告解除合同；二、假定被告违约，也不应按照原告的要求支付违约金，原告所要求的违约金不符合合同约定。根据双方签订的《商品房预售合同》第十条之约定，出卖人逾期交房，出卖��按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，原告要求按照人民银行同期贷款利率计算违约金不符合合同约定；三、虽然合同中约定的交付条件是要有备案表和测绘报告，但实际履行中根本无法实现。涉案房屋现在已经达到交房条件，只是没有取得备案表，但未取得备案表的原因不是被告的过错。这种格式条款是工商局制定合同范本时形成的固定条款，而东营的现实情况是，工程验收合格后，政府部门不会立即办理备案，总是要拖延一年以上，一是东营政府的相关办事人员少，其二也是主要的原因是政府怕房屋出现质量问题，政府要担责任，所以故意要拖延一段时间，因此，东营所有开发商都不可能在竣工验收完毕后就取得备案表。该房屋已经初步验收合格，1号、3号楼已经交付给买受人，涉案房屋也可以交付了。四、被告逾期交房的行为不构成根本违约，该��约行为尚未达到使合同不能履行的严重程度，应属于履约瑕疵，不属于根本违约，《商品房预售合同》不应被解除；原告起诉要求解除合同的原因在于今年的经济不景气，房价有所下降，原告觉得继续履行合同有些亏，所以找到合同中的瑕疵来要求解除。如果法院允许这种情况下可以解除合同，将破坏已形成事实的经济行为的稳定性。五、被告交房日期应当延期，被告符合《商品房预售合同》第九条所约定的延期交房的条件。延期交房的责任不在被告，所售房屋现已具备交付的条件，且一、三号楼已经交付完成，二号楼监理公司也已经初验完成，现在只有建筑工程验收备案表未取得，但是已经把相关审批材料报政府部门，正在等待政府部门的审批。原审法院审理查明，2012年11月2日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，原告购买��告建设开发的尚东水润2号楼1007号房屋。原告于2012年11月2日支付房款50000元，于2012年11月6日支付房款352000元，合计402000元。2014年3月14日，原、被告协商一致将上述房屋变更为尚东水润综合楼2单元1107房屋（房屋代码532393），双方签订《商品房预售合同》，约定总金额420294元，合同签订之日付至总房款的95%即402000元，余款于出卖人通知交房时间前1个月付清，出卖人应当在2015年6月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表、取得面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同并约定了其他条款。涉案商品房至今未办理验收备案登记及交付原告，原告在2015年8月11日向被告发出解除合同的书面通��。原审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按约全面履行自己的义务。原告已依约向被告交纳了95%的总购房款，被告未能按照合同第九条约定将符合交付条件的商品房按期交付原告，根据合同第十条的约定，原告在合同解除条件成就后享有合同解除权，对原告解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当及时返还原告购房款。被告主张的工期顺延及无法及时办理备案等原因不符合不能履行合同的不可抗力条件，对被告的主张不予采纳。由于被告的违约行为导致合同解除，被告应承担违约责任，根据合同第八条的约定，按累计应付款0.02%计算的违约金仅为80.4元，该违约金过分低于原告的损失，根据合同法的有关规定，当事人可以请求人��法院予以增加，被告应自2015年7月1日违约之日起按中国人民同期贷款年利率5.6%支付违约金（暂计算至原告起诉之日为4127.2元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告聂兆庆与被告东营市胜中房地产开发有限责任公司于2014年3月14日签订的《商品房预售合同》；二、被告东营市胜中房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告聂兆庆购房款402000元；三、被告东营市胜中房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告聂兆庆违约金4127.2元并按中国人民同期银行贷款利率支付自2015年9月8日至返还房款之日止的违约金；四、驳回原告聂兆庆其他诉讼请求。案件受理费8375元，减半收取4188元，由原告负担492元，由被告负担3696元。聂兆庆上诉称，原审判决自2015年7月1日起计算违约金没有依据，应从上诉人实际交款之日即2012年11月6日按同期银行贷款利率计算违约金。胜中房地产公司辩称，聂兆庆的上诉理由不能成立，是因为2015年整体房价下跌后周边房价低于其签订合同的价格，基于不诚信要求解除合同，因此其要求从签订合同之日支付利息没有依据，本案应继续履行合同。胜中房地产公司上诉称，一、原审判决按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金错误。假定上诉人违约，也不应该按照被上诉人的要求支付违约金。首先，被上诉人所要求的违约金不符合合同约定，一审法院无视合同约定，判决上诉人按同期人民银行贷款利率支付被上诉人违约金的做法明显违背合同约定，违反合同法当事人意思自治原则。其次，即便认定违约金过低，也不应该按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”本案中，被上诉人并不能证明其所受损失，也就是说没有证据证明合同约定的违约金低于造成损失的证据。另外，被上诉人即便有损失，也只有利息损失，由于被上诉人是自然人，其利息损失也只能是存款利息损失。二、一审法院判决解除上诉人与被上诉人《房屋买卖合同》的行为破坏了已形成事实的经济行为的稳定性。虽然在合同中约定的交付条件是要有备案表和测绘报告，但实��履行中根本无法实现。涉案房屋现在已经达到交房条件，只是没有取得备案表，但未取得备案表的原因不是上诉人的过错。这种格式条款是工商局制订合同范本时形成的固定条款，而东营的现实情况是，工程验收合格后，政府部门不会立即办理备案，总是要拖延一年以上，一是东营政府的相关办事人员少，其二也是主要的原因是政府怕房屋出现质量问题，其要承担责任，所以故意要拖延一段时间，因此，东营所有开发商都不可能在竣工验收完毕后就取得备案表。该房屋已经初步验收合格，1号、3号楼已经交付给买受人，涉案房屋也可以交付了，但被上诉人不接收。因此上诉人逾期交房的行为不构成根本违约，虽然目前没有取得备案表，但该违约行为并不是达到合同不能履行的严重程度，应属于履约瑕疵，不属于根本违约，《商品房预售合同》不应被解除。被上诉人起诉要求解除合同的原因在于今年的经济不景气，房价有所下降，被上诉人觉得继续履行合同有些吃亏，所以找到合同中的瑕疵来要求解除。一审法院判决这种情况下解除双方签订的《商品房预售合同》，破坏了已经形成事实的经济行为的稳定性。如果任由一审这样随意判决解除合同，将助长这样的不诚信行为。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销原审判决，给予改判，或者发回重审。聂兆庆辩称，原审法院根据法律规定调高违约金数额是正确的，并且以人民银行同期贷款利率为基准计算违约金符合民法之公平原则。胜中房地产公司认为其房屋实际已经竣工，无法取得有关证书系因为政府部门拖延的主张不成立，其不能提供证据证明涉案房屋已经达到了可以交付的条件。合同约定的解除条件已经成就，据此要��解除合同符合法律规定。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、双方当事人签订的房屋买卖合同应否解除；二、如应解除涉案房屋买卖合同胜中房地产公司应从何时、以什么标准向聂兆庆支付违约金。关于第一个焦点问题，即双方当事人签订的房屋买卖合同应否解除的问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。上诉人聂兆庆已依约向胜中房地产公司交纳了95%的总购房款，被告未能按照合同第九条约定将符合交付条件的商品房按期交付上诉人聂兆庆，根据合同第十条的约定，上诉人聂兆庆在合同解除条件成就后享有合同解除权，原审法院对上诉人聂兆庆解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人胜中房地产公司关于解除合同破坏经济行为稳定性、上诉人聂兆庆因房价下跌而寻求解除合同的主张缺少事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。关于第二个焦点问题，即解除合同后胜中房地产公司应从何时、以什么标准向聂兆庆支付违约金的问题。上诉人聂兆庆主张应从上诉人实际交款之日即2012年11月6日按同期银行贷款利率计算违约金，认为原审判决自2015年7月1日起计算违约金没有依据。胜中房地产公司则认为双方在合同对违约金有明确约定的情况下不应当对违约金进行调整，且聂兆庆并未提交其所受损失的证据，应按照存款利率计算利息损失。而原审法院是在综合考虑双方观点和实际情况对违约金进行的调整和自由裁量，该调整和自由裁量的意见并无不当。首先，上诉人聂兆庆的损失客观存在。其次，约定违约金低于实际损失请求调整的，应以实际损失确定违约金数额，但上诉人聂兆庆并未提供证据证明其实际损失。第三，由于上诉人聂兆庆未提供证据证明其实际损失，涉案款项的实际利息损失应按存款利息还是贷款进行计算存在争议。综上，原审法院综合以上情况确定自2015年7月1日起按同期银行贷款利率计算违约金，是兼顾公平和实际的自由裁量，该自由裁量意见不违反有关法律的明确规定，故本院对上诉人聂兆庆和胜中房地产公司关于违约金问题的上诉请求均不予支持。综上，上诉人聂兆庆和胜中房地产公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，��予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8375元，由上诉人东营市胜中房地产开发有限责任公司负担5375元，由上诉人聂兆庆负担3000元。本判决为终审判决。审　判　长　　张洪江代理审判员　　许晓芳代理审判员　　王继印二〇一六年三月十六日书　记　员　　冯亚萍更多数据：