（2015）杭拱民初字第2452号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2018-06-13
案件名称
杭州都市物业管理有限公司与马雅琴、寿国荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州都市物业管理有限公司,马雅琴,寿国荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱民初字第2452号原告：杭州都市物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥符镇富强路37号。法定代表人：王小春，董事长。委托代理人：刘佳联、沈华静，公司员工。被告：马雅琴，女，汉族，1960年12月1日出生，户籍地杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。被告：寿国荣，男，汉族，1954年9月1日出生，户籍地杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。原告杭州都市物业管理有限公司与被告马雅琴、寿国荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，适用小额诉讼程序，由代理审判员潘才敏独任审判，于2016年1月19日公开开庭审理。原告的委托代理人刘佳联和沈华静、被告马雅琴和寿国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理，本院认定以下事实：两被告系杭州市拱墅区锦绣文澜阁7幢1单元703室的所有权人，房屋建筑面积为76.75平方米，原告依据《锦绣文澜阁前期物业服务协议》为涉案房屋的物业管理区域内提供物业管理服务，内容为房屋建筑本体共用部位包括室外墙面、公用设施设备包括排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、附属建筑物包括道路、室外上下水管道、环境卫生、共同绿化等维护管理；物业管理费为预交一年，高层住宅0.72元/平方米/月。被告马雅琴于2009年4月20日签署有业主承诺书和装修施工管理责任书。两被告拖欠2011年5月1日至2015年11月30日期间的物业服务费3039.3元。因双方对原告物业服务质量产生纠纷，原告于2015年11月19日发函催讨未果。现原告提起诉讼，要求判令：被告向原告支付物业管理费3039.3元、滞纳金285元，诉讼费由被告承担。被告辩称：原告未妥善履行物业管理义务，导致住宅楼下东北面开有多家面馆、饭馆，原告未经过业主同意将油烟管和污水管接入7幢的污水管道，油烟气排入7幢住宅北面墙外，影响被告生活和身体健康；原告物业管理混乱，多次失窃，车位管理不公开账目、停车费收取违反合同，广告牌等收费不明朗，场地租给多家商铺用于经营，垃圾管理不善，绿化未补种。以上事实由原告提交的《前期物业服务合同》、房屋权属证明、承诺书、律师函及邮件存根等证据在案佐证。被告无异议，本院确认上述证据效力。被告提交了前期物业服务合同、车位初步登记表、照片打印件和联名信，原告对车位初步登记表真实性有异议，本院认为该证据系无法核实的打印件，对其效力不予确认；前期物业服务合同系被告修改后的答辩材料，对效力不予确认。原告对被告其余证据无异议，本院确认其证据效力。本院认为，原告为被告涉案房屋提供了物业服务，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，原告依据合同负有妥善管理的义务，被告负有先行支付物业服务管理费的义务。关于被告所辩解的住宅楼下东北面多家面馆、饭馆的经营问题，在案并无证据证明系原告租赁给商户经营，不在原、被告的物业服务合同约束范畴之内，故要求原告作为物业公司对他人的经营行为承担责任并无事实和法律依据。被告另提供的照片显示，其房屋楼下墙面存在排烟口、雨污管道接合不规范、墙面油污严重、垃圾杂乱环境卫生差、绿化破坏、部分公共设施损坏等问题，原告庭后提供了部分清理后的照片，本院认为据此可以认定两被告因上述问题、尤其是排烟口和雨污管道接合不规范导致其生活受到较大影响。上述问题属于原告的物业管理职责范围，虽然在案证据不足以认定上述问题的起始时间且并无对被告生活影响的量化依据，本院从日常生活经验常识角度，采信两被告主要问题产生于2011年、由此欠缴物业费的陈述，并认为油烟及污物对于被告生活影响较大，属原告物业服务的明显瑕疵，据此应就物业服务费用予以相应折扣。关于滞纳金，由于双方就物业服务存在争议，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马雅琴、寿国荣于本判决生效后十日内支付原告杭州都市物业管理有限公司2011年5月1日至2015年11月30日期间的物业服务费人民币1823.58元；二、驳回原告杭州都市物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告马雅琴、寿国荣负担。本判决为终审判决。代理审判员 潘才敏二〇一六年三月十六无代书 记员 田 恬 百度搜索“”