（2015）合法民初字第07664号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-12-06
案件名称
刘春红与付昌敏,吴英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘春红,付昌敏,吴英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2015）合法民初字第07664号原告刘春红，女，1975年2月22日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人李朝清，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。委托代理人汤俊洁，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。被告付昌敏，男，1972年10月5日出生，汉族，住重庆市合川区。被告吴英，女，1974年8月12日出生，汉族，住重庆市合川区。原告刘春红与被告付昌敏、吴英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张文智担任审判长，与代理审判员郭丹丹，人民陪审员侯受敏组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春红及其委托代理人李朝清、汤俊洁到庭参加诉讼。被告付昌敏、吴英经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告刘春红诉称，2007年8月24日，被告付昌敏之妻吴英书面授权其夫付昌敏与原告于2007年8月26日签订了房屋转让合同，将二被告夫妻共有的位于重庆市合川区南津街街道办事处南津街386号1幢3单元6-4号，建筑面积85.11平方米的房屋转让给原告。2008年1月10日，原告与二被告重新签订了该屋的房屋买卖合同，变更了违约责任。2009年7月20日，原告与被告吴英签订了该屋的房屋转让合同，变更了购屋价款。原告按照上述所签合同的约定履行了义务。然而，经原告向二被告催告至今，二被告仍不配合办理房屋过户手续，影响原告向房屋权属登记机关申请办理过户登记，损害了原告的利益，故起诉来院，诉请：一、依法判决被告付昌敏、吴英履行与原告签订的买卖位于重庆市合川区南津街街道办事处南津街386号1幢3单元6-4号房屋的过户手续。二、本案诉讼费由被告承担。被告付昌敏、吴英未予答辩。经审理查明，被告付昌敏与被告吴英于1996年9月14日登记结婚，其儿子付清恒于1997年9月1日出生。2006年3月31日，被告吴英与合川市统一征地管理办公室签订了农村房屋征地拆迁统建还房安置补偿协议书，涉案房屋系统建还房给被告吴英这户，该户共3人，户主为吴英，常住人口付昌敏。2007年8月26日，被告付昌敏执加盖有被告吴英签章及签名的委托书，与原告刘春红签订了房屋转让合同。该房屋转让合同的甲方为付昌敏、吴英，乙方为刘春红。合同约定，甲方将位于合川区南津街南津路一套安置房（面积捌拾伍平方米）转让给乙方，经过双方协商转让价为95000元。合同约定：一、甲方向合川区统征办缴纳的余款由乙方支付，在交房过程中的一切费用均由乙方承担，甲方一律不承担，即与统征办的一切结算由乙方负责。二、乙方除向统征办缴纳贰万后，还（债权利）支付甲方七万伍仟元正，乙方分两次付清房款，一次分为四万元正，二次在完善房屋所有手续后再付余下三万伍仟元整。三、甲、乙双方在协商中途不得私自毁约……(违约金2000元)。2007年8月26日，签订合同当日，原告刘春红向被告付昌敏支付了35000元购房款。2008年1月10日，被告付昌敏与原告刘春红再次签订房屋转让合同，合同甲方为付昌敏、吴英，乙方为刘春红。双方约定甲方将位于合川区南津街南津路一套安置房（面积捌拾伍平方米）转让给乙方，经双方协商转让价七万伍仟元正。该合同约定一、甲方向合川区统征办缴纳余款由乙方支付，在交房过程中的责权利由乙方承担（即与统征办的一切结算费用由乙方负责承担。包括产权过户），与甲方无关；二、乙方另支付给甲方七万伍仟元，乙方已向甲方支付四万元，余下三万伍仟元在交房完结后一次性付清（包括产权过户）；三、甲、乙双方那协商中途不得私自毁约，双方约定违约责任金：壹拾伍万元正；四、……双方于2007年8月26日签订的房屋转让合同及欠收条全部作废，吴英的委托书保持生效。签订该合同当日，原告刘春红通过中国农业银行转账方式向被告付昌敏支付5000元购房款。2009年2月5日，被告付昌敏与被告吴英协议离婚。在离婚协议中第三条明确载明共同财产的处理：位于合川南津街路的安置房已出售，现剩余叁万伍仟元，女方给付儿子抚养费伍仟元后，剩余叁万元归女方所有。2009年7月20日，被告吴英与原告刘春红签订房屋转让合同。合同甲方为吴英，乙方为刘春红。合同约定，甲方将合川区南津路一套安置房（面积85平方米）转让给乙方，由于甲方吴英的丈夫付昌敏于2007年8月26日和2008年1月10日分别和乙方刘春红签订有该房的转让合同，但这两次签订的合同，甲方吴英都不知情，是付昌敏的个人行为，导致甲、乙双方发生转让合同纠纷，乙方向法院起诉，在诉讼过程中由于付昌敏下落不明，为了使纠纷得到较好的解决，经甲乙双方协商，达成协议：一、甲方自愿将南津路一套安置房（85平方米）转让给乙方，转让费为壹拾叁万伍仟元（135000元），乙方已交四万元给付昌敏，乙方还差余款玖万伍仟元。二、房款交纳方式：甲方交此房钥匙时，乙交五万伍仟元给甲方，甲方的房产证办下来后，交乙方保管，乙方交1万元给甲方，此房产证转户到乙方户上后，交清余款三万元给甲方。三、房屋过户费由甲方承担，甲方应主动配合乙方，并提供必要的资料。签订此合同当日，刘春红向吴英现金支付购房款55000元。被告吴英也将本案苏争房屋交付给了原告刘春红使用，现本案诉争房屋的房地产权证已办至被告吴英名下。2011年5月9日，吴英向合川区南办处出具承诺书一份，承诺同意将合川区南办处南津街386号1幢3单元6-4住房面积85.1平方米，在办产权证时，填写刘春红的名字……。出具承诺书当日，刘春红向吴英支付购房款30000元。后经原告刘春红多次要求被告吴英协助办理过户手续，二被告未予协助，原告刘春红遂于2015年9月23日起诉来院，诉请如前。上述事实，有原告刘春红的陈述，原告举示的结婚证、产权证、三份房屋买卖协议、委托书、证人证言、承诺书、收据、农业银行存款回单、收条2份、离婚登记审查处理表、离婚协议等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为本案的焦点问题有以下几点：第一、涉案房屋权属问题。被告付昌敏与被告吴英于1996年9月14日登记结婚，其儿子付清恒于1997年9月1日出生。2006年3月31日，被告吴英与合川市统一征地管理办公室签订了农村房屋征地拆迁统建还房安置补偿协议书，涉案房屋系统建还房给被告吴英这户，该户共3人，户主为吴英，常住人口付昌敏。据此，可认定涉案房屋所有权归属于付昌敏、吴英及付清恒三人。但截至2009年7月20日，涉案房屋所有权人付清恒仍为限制民事行为能力人，其民事权利可由其法定代理人付昌敏和吴英共同行使。第二、三份房屋转让合同效力问题的认定。由于2008年1月10日被告付昌敏与原告刘春红签订房屋转让合同中第四条明确约定，双方于2007年8月26日签订的房屋转让合同作废，因此，2007年8月26日被告付昌敏执被告吴英授权委托书与原告刘春红签订的房屋转让合同对双方当事人均不具有法律约束力。2009年7月20日，被告吴英与原告刘春红签订的第三份房屋转让合同虽明确载明2007年8月26日和2008年1月10日，被告付昌敏与原告刘春红签订的两份合同，均是在被告吴英不知情的情况下签订的，属于被告付昌敏的个人行为。但实际被告付昌敏与被告吴英于2009年2月5日协议离婚，其离婚协议内容证实了被告吴英不仅知晓被告付昌敏与原告刘春红就涉案房屋进行转让的事实，并且通过被告吴英与被告付昌敏就涉案房屋转让款进行分割，也说明了被告吴英对涉案房屋的出售价格是认可的。因此，被告付昌敏与原告刘春红于2008年1月10日签订的房屋转让合同是有效的，该合同对被告付昌敏、吴英以及原告刘春红均具有法律约束力。但在被告吴英主张2007年8月26日和2008年1月10日签订的两份房屋转让合同对其不具有约束力的情况下，原告刘春红仍然与吴英签订了2009年7月20日的房屋转让合同，该合同将涉案房屋的转让价格升至135000元，据此可认定，原告刘春红与被告吴英对2008年1月10日的房屋转让合同进行了实质性更改，原、被告双方应当按照变更后的合同履行各自应承担的义务。至于2009年7月20日的合同效力问题，本院认为应认定为有效合同。首先，被告付昌敏和被告吴英2009年2月4日签订的离婚协议中第三条共同财产中明确载明：位于合川南津街路的安置房已出售，现剩余叁万伍仟元，女方给付儿子抚养费伍仟元后，剩余叁万元归女方所有。据此可知，被告付昌敏和吴英对涉案房屋的出售状态以及转让价格均是知晓并认可的。其次，从2007年8月26日和2008年1月10日的房屋转让合同内容可知，被告付昌敏认可涉案房屋的转让价格为95000元（包含向合川区统征办缴纳的20000元），后被告吴英与原告刘春红于2009年7月20日变更的房屋转让合同中对涉案房屋的出售价格增加到135000元，这仅仅是涉案房屋价格的增加，对房屋已经出售给本案原告刘春红并无影响。最后，原告刘春红从2009年7月20日至今一直居住在涉案房屋内，没有任何人向其主张过所有权。基于以上三点，本院认为2009年7月20日签订的房屋转让合同，系原告刘春红、被告付昌敏、吴英真实意思表示，并且是合同双方当事人是在自愿、平等的基础上签订的，同时合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，就应认定合法有效，该房屋转让合同对原告刘春红、被告付昌敏、吴英均有法律约束力。第三、被告付昌敏、吴英是否有义务将涉案房屋的产权过户到原告刘春红名下。既然2009年7月20日双方签订的房屋转让合同系有效合同，就应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。该合同第一条约定涉案房屋转让费为135000元……；第二条约定房产证转户到乙方（原告刘春红）户上后，乙方（原告刘春红）交清余款30000元给甲方（被告吴英）。而原告刘春红分别于2007年8月26日现金支付35000元，2008年1月10日中国农业银行转账5000元，2009年7月20日现金支付55000元，2011年5月9日现金支付30000元先后给付于被告付昌敏、吴英，以上款项总计125000元，据此，原告刘春红已经全面履行了2009年7月20日签订的房屋转让合同内容。根据该合同第三条约定房屋过户费由甲方（被告吴英）承担，甲方应当主动配合乙方（原告刘春红）并提供必要的资料，以及2011年5月9日，被告吴英给合川区南办处出具的承诺书内容可知，被告吴英有义务将涉案房屋的产权过户至原告刘春红名下。此外，由于两被告在离婚时对涉案房屋的财产权利进行了分割，但对涉案房屋的房屋产权过户义务履行并未进行明确分配，因此，对本案原告刘春红要求将涉案房屋的产权过户至其名下的请求，两被告负有共同义务。综上，原告刘春红要求二被告履行将涉案房屋的产权过户至原告刘春红名下的义务的诉讼请求理由正当，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：由判决被告吴英、付昌敏于本判决生效后10日内，协助原告刘春红将位于重庆市合川区南津街街道办事处南津街386号1幢3单元6-4号房屋的产权过户到原告刘春红名下。案件受理费80元，由被告付昌敏、吴英负担。限被告付昌敏、吴英在本判决生效后10日内直接向本院财务室缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。审 判 长 张文智代理审判员 郭丹丹人民陪审员 侯受敏二〇一六年三月十六日书 记 员 刘依晗