（2015）涧民二初字第656号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-29
案件名称
肖万新、陈漫秋与洛阳豫安房地产开发有限公司、洛阳市安泰居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖万新,陈漫秋,洛阳豫安房地产开发有限公司,洛阳市安泰居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民二初字第656号原告肖万新。原告陈漫秋。委托代理人王兰君，中国一拖集团有限公司法务部员工。被告洛阳豫安房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区涧东路42号6栋7层701、702号。法定代表人郭长琦，该公司执行董事。委托代理人张卫国，该公司职工。被告洛阳市安泰居物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路4号院2栋三楼一层。法定代表人余建群，该公司董事长。委托代理人丁国辉，该公司法务专员。委托代��人曲洪泰，该公司经理。原告肖万新、陈漫秋诉被告洛阳豫安房地产开发有限公司（以下简称：豫安公司）、洛阳市安泰居物业管理有限公司（以下简称：安泰居公司）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，向当事人送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖万新、陈漫秋及其委托代理人王兰君、被告豫安公司委托代理人张卫国、被告安泰居公司委托代理人丁国辉、曲洪泰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖万新、陈漫秋诉称，原告夫妻双方于2012年2月24日与第一被告签订了商品房预售合同，购买了第一被告开发建设的位于涧西区建设路上的安泰华庭2-2-201号住房一套，被告迟延交付房屋，至2013年3元才履行交房义务，原告装修完毕后于2013年8月入住。第一被告在��房过程中指定由第二被告对原告居住小区进行物业管理，统一要求所有业主必须与第二被告签订相关物业管理协议等文件。2015年2月13日、14日因下水管主管道堵塞造成原告家中卫生间地漏、马桶等处污水倒灌流入客厅及房屋其他部位，致使原告家中部分地板、墙壁等处浸泡受损，而且臭气熏天无法正常居住。原告投诉到第二被告处，第二被告不积极处理，要求原告寻找疏通管道的人员先在家中进行疏通，无奈原告出资雇佣专业人员对自己家的管路进行处理，但一直无法解决问题。专业人员告诉原告应该是主管道出问题了，在此情况下原告再次要求第二被告对主管道进行探测，在第二被告将主污水管道的一部分截开后，发现其中大部分区域被凝固的水泥堵塞，造成污水无法正常排出，最终堵塞整个污水管道。第二被告对卸下来主管道中的干结水泥块进行了清理，重新安装后下水管道才得以畅通，原告家中的污水也开始正常下行。由于这次污水倒流，原告必须对受损的墙壁涂料、地板等进行更换，所需费用共计8185元。当原告要求两被告进行赔偿时，两被告相互推诿，拒不赔偿。两被告的行为违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益，理应承担相应的法律责任，为制裁二被告的不法行为，特诉于贵院，请依法裁判。诉讼请求：1、要求二被告赔偿原告经济损失8185元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。被告豫安公司辩称：被答辩人的事实认定存在问题，答辩人不存在侵权。1、被答辩人以答辩人未按合同约定交付商品房为由，主张答辩人的行为构成违约。购房合同约定，被答辩人应于2013年1月30日到销售部办理交房手续。根据销售部电话记录，本公司置业顾问李小英于2013年1月31日下午电话通知被答辩人到销售部办理交���手续，被答辩人以临近春节为由，告知李小英待春节后办理交房手续。2013年3月20日被答辩人的爱人陈漫秋到销售部办理了交房手续。故答辩人没有违约交房。2、被答辩人以答辩人未对其房屋受损的经济损失进行赔偿为由，主张答辩人的行为构成侵权。被答辩人的房屋内有两趟排水主管，卫生间的排水主管为WL1，厨房的排水主管为WL2，造成被答辩人房屋受损的原因为卫生间排水主管WL1堵塞。安泰华庭2号楼竣工资料中单位（子单位）工程质量竣工验收记录及室内排水管道及配件安装检验批质量验收记录（编号：050201）显示，为验收合格，即卫生间的排水主管WL1安装满足规范要求。竣工资料中室内排水管道通球实验记录显示，为验收合格，即卫生间的排水主管WL1内无堆积物。故被答辩人所陈述的房屋受损事实，不是因为答辩人的产品有缺陷所引起的。被告安泰居公司辩称：1、安泰居公司不是侵权人。如因为下水管年久失修，我物业公司没有及时发现并维修，我公司应该承担违约赔偿责任。如果是楼上业主使用不当所致，根据法律规定则应由业主向楼上业主索赔；如果不能确定是哪家业主造成的可要求楼上所有使用该下水道的业主共同承担。所以我公司不需要承担责任。2、肖万新的损失应由具体侵权人赔偿。《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十九条规定：因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿。本案中室内下水道堵塞是由楼上各业主在装修时施工人员将水泥倾倒下水管道沉淀所致，楼上业主过失导致下水管道堵塞涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为��经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。3、按照我公司与肖万新签订的前期物业服务协议的约定，物业服务内容包括房屋共用设施设备的维护和管理，我物业公司已做到按期巡检并及时处理，事发时室外主管线及污水井并未出现异常，接到报修后及时处理，出现漫水只因业主发现情况太大意未能及时报修所致。4、我物业公司已经承担了管线的修复疏通费用，就此情况已经减免了业主肖万新三个月的物业管理费用。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的解决，不能一味要求物业公司负责，否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。综上所述���答辩人认为：被答辩人起诉的事实与理由不能成立，并且诉错了对象，请人民法院查明事实，依法驳回其起诉，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，原告肖万新系位于洛阳市涧西区建设路95号安泰华庭小区2幢2单元2-201号房屋的业主，2013年3月20日，原告肖万新（乙方）与被告安泰居公司（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，该协议显示被告安泰居公司为安泰华庭住宅小区提供物业服务。在甲方的权利义务一项，合同约定：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。在物业管理服务内容一项的房屋共用设施设备及其运行的维护与管理方面，合同约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明等。2015年2月13日、14日，原告肖万新的房屋因下水管主管道堵塞，造成其家中卫生间地漏、马桶等处污水倒灌，致使原告肖万新家中物品受损。本案审理过程中，原告肖万新及被告安泰居公司均认可原告肖万新家在2015年2月13日、14日期间共发生三次污水回流，原告肖万新也均向被告安泰居公司报修；但被告安泰居公司称前两次其派人前往时，原告肖万新自己找的维修人员已经开始维修了；而原告肖万新称其之所以另外找人维修，是因为被告安泰居公司提出了让其自行找人维修的要求。原告肖万新及被告安泰居公司均认可在发生第三次污水回流时，被告安泰居公司直接承担了维修义务，并最终找到了堵塞点。另外，根据被告安泰居公司提供的其工作人员的书面陈述，其在2015年2月13日已经知道原告肖万新家中管道在当日上午疏通后再次发生污水回流，并由原告肖万新自行���佣管道疏通人员进行了第二次疏通。另查明，原告肖万新、陈漫秋系夫妻关系，其提供的结婚证上显示的发证日期为1999年6月29日，还查明，截至开庭审理时，原告肖万新、陈漫秋并未对其房屋进行实际维修。再查明，被告豫安公司系安泰华庭小区的开发商，其承建的该小区房屋已经通过了工程质量竣工验收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告肖万新与被告安泰居公司签订的《前期物业服务协议》，并未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。根据合同约定以及相关法律规定，被告安泰居公司有义务就原告肖万新房屋所在小区共用的设施设备进行保养、维护；本案中，被告安泰居公司在原告肖万新向其报称家中发生污水倒灌后，虽然派出了工作人员，��是根据双方当事人的陈述，其工作人员在前期并未真正参与管道维修工作；而在其获知原告肖万新的房屋在极短时间内出现两次污水回流的事实后，仍然没有主动对管道进行更加全面、细致的检修，直到再次发生污水回流情况。综上所述，被告安泰居公司没有及时发现共用管道堵塞的情况，造成原告肖万新的房屋反复出现污水回流的情况，应当依法依约承担相应的法律责任；而根据目前并无有效证据证明管道堵塞原因的情况下，本院确定被告安泰居公司因未能全面、及时履行涉案《前期物业服务协议》约定的义务，对原告肖万新因其房屋发生污水回流造成的损失承担50%的责任。对于原告肖万新提出的具体损失数额，其提供的据以证明此项诉讼请求的证据显示的内容除管道疏通人工费300元、交通费30元以外，其他项目均为预估费用，并非实际已经发生的损失，故��于原告肖万新提出的损失数额，综合考虑案件的具体性质，本院在本案中仅认定管道疏通人工费300元；而根据《前期物业服务协议》的相关约定以及管道疏通费实际并非污水回流造成的损失的情况，该笔费用应当由被告安泰居公司全部承担，在被告安泰居公司并未提供证据证实其实际负担了原告肖万新主张的该笔费用的情况下，本院确定被告安泰居公司向原告肖万新支付管道疏通人工费300元。对原告陈漫秋以《前期物业服务协议》为依据提出的诉讼请求，因原告陈漫秋并非合同当事人，故对于相关诉讼请求，本院不予支持。对原告肖万新、陈漫秋以《前期物业服务协议》以外的理由提出的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市安泰居物业管理有限公司向原告肖万新赔偿管道疏通人工费300元。上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。二、驳回原告肖万新的其他诉讼请求。三、驳回原告陈漫秋的全部诉讼请求。本案受理费50元，由被告洛阳市安泰居物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 刘朋涛人民陪审员 刘丽群人民陪审员 焦治泓二〇一六年三月十六日书 记 员 李丽艳 关注公众号“”