（2015）浙杭民终字第3977号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2018-05-29
案件名称
俞亚萍、谈建国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞亚萍,谈建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3977号上诉人(原审被告)：俞亚萍，女，1987年8月27日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：章晶，浙江融哲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谈建国，男，1947年10月26日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托代理人：陈友铭、任长喜，浙江中天北辰律师事务所律师。上诉人俞亚萍因与被上诉人谈建国房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2013年5月19日，经浙江链家房地产经纪有限公司居间服务，谈建国、俞亚萍双方签订《房屋租赁合同》一份，谈建国将其所有的位于杭州市下城区房屋出租给俞亚萍作为其居住办公使用。租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日，月租金3500元，房屋于2013年6月1日交付，首期租金于同日支付。押金3500元，在租期满或合同解除后，抵扣俞亚萍应承担的费用以及俞亚萍应承担的违约赔偿责任后，剩余部分退还给俞亚萍。租赁用途为住宅办公，居住人数为3人，最多不超过5人。合同还约定：俞亚萍有下列情形之一的，谈建国有权单方解除合同，收回房屋：1.俞亚萍不按照约定支付租金达十日；欠缴各项费用的金额相当于一个月租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.¨¨¨；7.未经谈建国书面同意将房屋转租给第三人的。俞亚萍如有上述约定的情形之一，应按月租金的100%向谈建国支付违约金，同时谈建国可要求俞亚萍将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同最后手写部分约定：租金前三年为按季支付，余下二年为半年支付，之后各期租金提前15天支付，谈建国同意在不破坏原来结构的情况下做简单的隔断装修，在合同期内若谈建国违约应赔偿相当的装修费用。合同签订后，谈建国将房屋交付给俞亚萍，俞亚萍支付相应租金。2014年9月至11月的租金10500元，俞亚萍于2014年9月17日支付。此后俞亚萍未再支付租金。谈建国认为俞亚萍拖欠租金，未经谈建国同意将房屋分割后群租，违反了合同约定，故而诉至原审法院，请求：1、解除双方的《房屋租赁合同》；2、判决俞亚萍向谈建国支付违约金3500元；3、判决俞亚萍恢复房屋原状；4、判决俞亚萍向谈建国支付逾期使用费，以每天120元计为14520元（自2014年12月1日起暂计至2015年3月31日，实际计至房屋被腾退并恢复原状经谈建国确认为止）；5、案件诉讼费用由俞亚萍承担。原审法院认为，一、关于案件的管辖问题。俞亚萍于2015年7月20日签收了起诉状副本、开庭传票等相关诉讼材料，于2015年8月21向该院提出管辖权异议，认为俞亚萍住所地不在下城区，该案应移送。根据民事诉讼法第一百二十七条之规定，当事人对管辖权有异议，应当在提交答辩状期间提出，而俞亚萍提出管辖权异议时已超过了法律规定的十五天提交答辩状期间。且该案系房屋租赁合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖。案涉租赁物位于下城区，属于该院管辖范围，故谈建国向该院提起诉讼并无不当。二、双方经房屋中介机构居间，协商一致签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。合同各方当事人应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，俞亚萍应于2014年8月15日支付2014年9月至11月的租金，但俞亚萍迟延至2014年9月17日支付，已迟延十天以上，且欠缴金额已超过一个月租金，符合合同约定的单方解除合同的条件，之后的租金俞亚萍也至今未再支付，故谈建国要求提前解除合同，并由俞亚萍支付违约金3500元，具有事实和法律依据，该院予以支持。2014年12月1日起至合同解除日的租金及合同解除后的房屋使用费，根据合同约定的租金标准116.7元/天计算，暂计至判决之日为324天计37811元，此后按该标准计算至房屋腾退之日。谈建国要求俞亚萍将房屋恢复原状，但未提交证据证明房屋出租前的原状及目前的现状，且合同约定谈建国同意俞亚萍在不破坏原来结构的情况下做简单的隔断装修，故对于该项请求该院不予支持。俞亚萍经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，责任自负，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、谈建国与俞亚萍之间的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、俞亚萍于判决生效之日起十日内向谈建国支付房屋租金37811元（自2014年12月1日起暂计至2015年10月21日，此后的租金及房屋使用费计算至房屋腾退之日）；三、俞亚萍于判决生效之日起十日内向谈建国支付违约金3500元；四、驳回谈建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元，由俞亚萍负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。宣判后，俞亚萍不服，向本院提起上诉称：俞亚萍一直按约交付房租，谈建国在2015年年初就开始多次威胁俞亚萍要求搬出案涉房屋。俞亚萍在二审中提交的材料可以证明：1、俞亚萍在最后一次交房租前双方就发生了争论，争论的焦点就是谈建国要卖掉房屋，并且每次俞亚萍交付房租后就要收回房子，俞亚萍因此没有直接转房租给谈建国而是电话告知，但谈建国没有回音；2、俞亚萍曾多次电话联系谈建国收房租但无法联系，最后短信告知也没有回音。综上，请求：1、撤销原审判决第一、三项；2、谈建国承担一、二审诉讼费。针对俞亚萍的上诉，谈建国答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，俞亚萍向本院提交：录音及文字整理稿一份，短信记录一份，拟证明俞亚萍是要交房租的，但是谈建国未予以理会。谈建国未向本院提交新的证据。针对俞亚萍提交的证据，谈建国认为，上述证据不属于二审的新证据。另外，该证据即使为真实的，也无法达到俞亚萍的证明目的。本院认为，上述证据无法达到俞亚萍的证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，故应为有效，对双方均具有约束力。现谈建国要求解除案涉合同，而俞亚萍迟延至2014年9月17日才支付了2014年9月至11月的租金，故该情形已经符合合同约定的解除条件，原审法院据此判令案涉合同解除并无不当。关于租金及占有使用费，原审法院依据案涉合同约定的租金标准计算租金及占有使用费并无不妥。关于违约金，因俞亚萍存在违约行为，故原审法院酌情确定违约金的数额为3500元尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由俞亚萍负担。（俞亚萍已经预交二审案件受理费745元，应退回695元，于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续。）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年三月十六日书 记 员 袁其伟 微信公众号“”