（2016）苏0583民初字第1543号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2017-11-11
案件名称
1543江苏吉田千翔物业管理有限公司与昆山宝业房产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏吉田千翔物业管理有限公司,昆山宝业房产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初字第1543号原告江苏吉田千翔物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区长江南路666号楼中心楼705室。法定代表人李岱容，该公司董事长。委托代理人张小倩，该公司员工。被告昆山宝业房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市开发区金沙江南路精诚科技生活区。法定代表人郑钦煊，该公司董事长。委托代理人蔡兰兰，该公司员工。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司诉被告昆山宝业房产开发有限公司物业合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，适用简易程序，由代理审判员朱诚适用简易程序独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张小倩，被告委托代理人蔡兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司诉称：原告负责裕元新天地广场的物业管理，被告为裕元新天地广场（产权地址为昆山市长江南路XX号XX号楼）XX、XX、XX业主，同时亦是裕元新天地广场的建设单位。在《昆山裕元新天地（广场大楼）前期物业管理协议》中，有关物业管服务费标准及服务内容等均作出了约定，同时也约定了违约责任。原告于2012年1月进驻裕元新天地广场，根据《昆山裕元新天地（广场大楼）前期物业管理协议》规定，商办5.5元/月平方米（按建筑面积），按被告的建筑面积4152.01平方米计算，其每月应缴物业管理服务费为22836.06元。物业管理费按月计收。因被告违反协议约定，不按时交物业管理费用和其他费用的，除仍应如数补交外，被告将从逾期之日起按银行同期贷款利率赔偿原告损失。被告2012年1月1日至2012年1月15日期间及2015年7月1日至2016年1月16日期间，共欠缴物业费159852.42元，由于被告未按时交纳物业费，给原告造成损失2340.24元。同时经原告多次催讨，被告均拒付应缴物业费，被告已构成严重违约。为维护原告利益，诉请判令：一、被告支付欠缴的2012年1月1日至2012年1月15日期间及2015年7月1日至2016年1月16日期间的物业费159852.42元。二、要求被告赔偿损失2340.24元（暂计算至2016年1月31日，具体计算至被告完全支付相关款项）。三、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：一、被告支付欠缴的2015年7月1日至2016年1月16日期间的物业费148802.72元。二、被告赔偿原告损失（以148802.72元为基数，自2016年1月16日起算至本案判决生效日）。三、本案诉讼费用由被告承担。被告昆山宝业房产开发有限公司辩称：根据双方于2012年1月签订之《昆山裕元新天地（广场大楼）前期物业管理协议》第二条约定，合同起始为2012年2月1日至本物业区域业主大会成立后业主委员会所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。但是，我公司于2015年10月15日接原告书面来函，其表示将于2016年1月16日退出裕元新天地广场，并提出解除双方签订之物业管理协议。为此，我司多次与原告协商，但终未达成共识。后我司考虑到全体业主的合法权益，无奈选聘新物业珠海葆力物业管理有限公司昆山分公司，该公司于2016年1月16日进场，并与原告进行物业管理工作交接。2016年1月16日进行物业交接后发现，裕元新天地广场较多设施设备存在问题，其中较为紧急严重的1、3、5号楼的消防回路有4个存在故障。原告表示其无法立即进行处理，必须等到年后才能安排消防厂商进行维修，并预计到2016年4月10日前结束维修。因存在以上情况，故我司并非刻意拒付原告物业管理费，相反，原告违反合同约定，无合法理由，擅自解除合同，致使双方产生矛盾，其责任在于原告。由于原告违约解除合同，提前撤场，给我司带来了极大困扰，我司不得不花费巨大的人力物力处理此事。其次，在新旧物业管理公司交接时发现的各种设备类的问题，原告有责任及义务予以及时修理、更换，将完好的设备移交给新的物业管理公司，尤其是消防类型问题，关系着小区全体业主的合法权益，在原告履行完结相关义务前，我公司有权暂停支付物业费。因本案的发生责任在于原告，故对于本案的诉讼费用由原告承担，原告提出的损失也非我方因素所导致，故不应由我方承担。经审理查明：2010年12月14日，被告获得位于江苏省昆山市开发区长江中路XX号XX号楼（裕元新天地广场大楼）XX室、XX室、XX室房屋所有权证书，规划用途为办公，房屋建筑面积分别为1485.54平方米、1348.54平方米、1317.93平方米，合计4152.01平方米。2012年1月，原告与被告签订《昆山裕元新天地（广场大楼）前期物业管理协议》，约定：被告通过协议选聘的方式将裕元新天地广场大楼委托原告实行物业管理服务。委托管理服务期限自2012年2月1日至本物业区域业主大会成立后业主委员会选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。……第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，原告根据下述约定，按被告已竣工且交付被告管理的物业之建筑面积向业主收取物业服务费，5.5元/月平方米，其它按政府指导价标准执行。上述收费标准由被告在售房同时与购房者在《物业服务管理协议》中约定，由原告向业主收取。……协议签订后，原告进驻裕元广场进行物业管理服务。被告按5.5元/月平方米缴付原告物业管理费至2015年6月30日。自2015年7月1日起，被告未按约定按月支付原告物业费。2015年10月15日，原告作出关于解除《昆山裕元新天地广场物业管理服务协议》之通知的工作联系函并送给被告，内容为：根据物业服务协议的约定，贵司预交付我司管理的（裕元新天地广场）总建筑面积为177453平方米，其中地上分别为住宅65769平方米，单身公寓53294平方米，商场25046平方米，商铺2448平方米。我司亦按上述物业面积及类型进行物业管理测算，确定物业服务费的标准。然时至今日，贵司仍未按约定物业类型及面积竣工验收并交付于我司进行管理，亦无法向我司提供交付计划及日期，贵司的违约行为已严重影响我司正常经营，给我司造成严重亏损，且贵司未给我司进行实质性补偿。…现我司提前三个月通知贵司，我司将于2016年1月16日解除双方的物业服务协议，并于2016年1月16日退出裕元新天地广场，希望贵司做好物业接收准备工作，及时选聘新的物业管理公司并与我司进行交接，因此造成的一切责任贵司自行承担，与我司无关。2015年11月20日，被告向原告回函，内容为：贵司单方面解除合同的行为已违反双方所签之物业管理服务协议，是严重的违约行为。但是从双方过去的合作及考虑到贵司去意已决，我司决意不再挽留贵司，并同意提前解除物业管理服务协议。…原告于2015年10月28日向被告寄送物业费法务催收通知函，催告被告按期缴纳2501、2601、2701室2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费。2016年1月14日，原告与被告及接收单位珠海葆力物业管理有限公司昆山分公司的工作人员对裕元新天地物业管理交接遗留问题进行统计。2016年1月21日，原告出具情况说明，内容为：裕元新天地现场已于2016年1月16日交接于珠海葆力物业管理公司，交接查验过程中消防系统存在4个回路之故障，将由我司负责维修。因目前正值2016年春节前夕，负责维修的江苏强安工程建设有限公司的施工人员已回乡过年，维修工作将于2016年正月十五元宵节后展开，因线路检修繁复，预估维修时间45天左右，也就是2016年4月10日结束。因被告未按约支付原告物业费，原告遂向本院起诉。上述事实，有《昆山裕元新天地（广场大楼）前期物业管理协议》、房屋产权登记信息查询结果证明、物业费法务催收通知函、工作联系函、回函、情况说明、裕元新天地物业管理交接遗留问题统计表、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的前期物业管理协议系双方真实意思表示，协议的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方均有约束力，双方应全面履行。原告为被告所有的房屋按约提供物业服务，被告作为业主理应按照约定按月以5.5元/月平方米标准支付物业费。原告主张被告支付物业费148802.72元，根据双方确认的被告拖欠原告物业费期限，本院确认自2015年7月1日至2016年1月15日，被告应支付原告物业费为148434.36元（5.5元/月平方米×4152.01平方米××6.5月）。关于原告主张被告支付自2016年1月16日至本案判决生效之日损失的诉讼请求，因被告未按约定支付原告物业费，原告实际所受到的损失为利息损失，故被告应支付原告损失应以148434.36元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至判决生效之日。关于被告辩称原告解除物业服务协议后，未能将相关设施设备修复交付新的物业公司，被告有权暂停支付物业费，并不承担原告损失的辩解意见，本院认为原告主张被告支付涉案房屋的物业费是基于原告向被告提供了物业服务，原告与被告签订的前期物业服务协议与本案系另一法律关系，被告认为其合法权益受到侵犯可另案起诉，故对于被告的该项辩解意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告昆山宝业房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏吉田千翔物业管理有限公司物业服务费148434.36元和损失（损失计算，以148434.36元为基数，自2016年1月16日至本判决生效之日，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率计算）。（如采用转账方式，请汇入原告於雅萍指定账户或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告昆山宝业房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告天合公司可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3494元，减半收取1747元，由原告江苏吉田千翔物业管理有限公司负担147元，被告昆山宝业房产开发有限公司负担1600元。此款原告江苏吉田千翔物业管理有限公司已预交，本院不再退还，由被告昆山宝业房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其负担部分支付原告江苏吉田千翔物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 朱诚二〇一六年三月十六日书 记 员 严夏 关注公众号“”