（2014）大民初字第383号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-12-26
案件名称
谢锦斌与福建雅府房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泰宁县人民法院
所属地区
泰宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢锦斌,福建雅府房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第五十条；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十条第一款
全文
福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第383号原告谢锦斌，男，1973年1月4日出生。委托代理人张帆，福建商通律师事务所律师。委托代理人潘宝军，福建商通律师事务所实习律师。被告福建雅府房地产开发有限公司，住所地福建省大田县建设镇综合市场一号店，组织机构代码：55509833-9。法定代表人陈良金，总经理。委托代理人姜连生、谢跃华，福建万天律师事务所律师。原告谢锦斌与被告福建雅府房地产开发有限公司（以下简称雅府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告谢锦斌的委托代理人张帆、潘宝军，被告雅府公司的委托代理人谢跃华到庭参加诉讼。同年12月15日，因大田县公安局对本案涉诉合同所盖公章的当事人陈世杰涉嫌伪造公司印章罪进行立案侦查，本院依法裁定中止审理。2015年1月7日，本案恢复审理，并于同年1月13日进行第二次开庭审理，原告谢锦斌的委托代理人张帆，被告雅府公司的委托代理人姜连生、谢跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦斌诉称，2013年4月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告以300万元价款将大田县建设镇“三宝商业广场”第1幢1单元1-101、1-102、1-103号房产出售给原告，款项为一次性支付，且该价款包含由出卖人负责办理房产证和土地证之后的价款等；出卖人应在2014年1月1日前交付房产给买受人使用，并在交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记和交付办理权属登记所需资料给买受人；出卖人逾期向买受人交付房产的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约一次性全额支付购房款，但被告至今未按约交付房产和办理房屋所有权初始登记。故原告诉至法院，请求依法判令：（1）被告立即将合同项下的大田县建设镇“三宝商业广场”第1幢1单元1-101、1-102、1-103号房产交付给原告使用；（2）被告立即将上述房产向大田县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付给原告；（3）被告向原告支付自2014年1月2日起至2014年5月9日止的违约金143100元；（4）本案诉讼费用由被告负担。在庭审中，原告变更第（1）、（2）项诉讼请求为：被告立即将位于大田县建设镇建设村259号1幢101室、201室、301室的房产所有权和土地使用权变更给原告，并承担变更所需的相关费用。被告雅府公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。其理由如下：（1）原、被告之间从未签订《商品房买卖合同》，被告非本案适格诉讼主体。根据商品房买卖登记程序的规定，被告与买受人达成合同意愿后，必须经过网上签约和登记备案。在被告处购买房产的所有买受人持有的《商品房买卖合同》，均系经大田县房地产管理所网上系统自动生成，带有条形码和合同编号，并经大田县房管所备案后，加盖大田县房管所备案印章，同时附有《商品房预售登记申请书》和《商品房买卖合同备案信息表》。而原告提供的《商品房买卖合同》并非在被告售楼处与被告签订，合同未经网签和大田县房管所登记备案，其内容与被告出售房产所使用的正式《商品房买卖合同》有明显区别，并存在多处明显违反常理的合同条款。（2）原、被告之间不存在购房款往来，被告亦未授权任何人代收购房款。本案涉诉房产系2012年下半年经大田县住房和城乡规划建设局批准预售。根据当时房产政策的规定及原告提供的《商品房买卖合同》第六条约定，买受人支付购房款必须将款项存入被告银行预售款监管账户，且该账户与办理商品房预售许可时申报的账户一致。被告从未要求或者授权他人代收商品房预售款，原告将款项存入陈世杰个人账户的行为与相关房地产政策规定和合同约定均不符。原告从未至被告所售房产处现场看房，亦未与公司工作人员有任何买卖房产的商议，至今也未要求被告出具购房发票，明显违反交易常理。（3）经司法鉴定，原告提供的《商品房买卖合同》和《付款通知书》所加盖的公司印章均不是被告正式备案公章，陈世杰在公安讯问笔录中亦承认其本人与原告之间存在民间借贷往来，原告与陈世杰二人恶意串通，通过私刻公章和制作假合同等非法行为，欲将陈世杰欠原告的债务转嫁给被告，故合同非被告真实意思表示，原告欲以虚假合同要求被告履行义务，无事实和法律依据，且其行为已涉嫌犯罪。经审理查明，原告谢锦斌与时任雅府公司的法定代表人陈世杰在永安市人民银行二楼原告的个人办公室签订一份落款时间为2013年4月16日的《商品房买卖合同》，该合同主要内容：（1）原告向被告雅府公司购买大田县建设镇“三宝小区”第1-101、1-102、1-103号店面房产，建筑面积总计534.36平方米。（2）购房款的计价方式为按幢计算，三间店铺的总价款为300万元，该价款为出卖人负责办理房产和土地两证后的价款，已包含本房屋交易及办证的全部税费等。（3）关于付款方式及期限，买受人应依约将房价款存入指定的银行预收款监管账户。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致；买受人一次性付款，本合同签订之前出卖人已收到买受人支付的全部购房款。（4）违约责任：出卖人应在2014年1月1日前交付房产给买受人，逾期不超过90日交付房产的，自2014年1月2日起自实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年1月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。（5）关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。（6）本合同一式四份，其中出卖人一份、买受人一份、大田县房地产管理所一份、大田县国土资源局一份。上述合同落款的出卖人处加盖“福建雅府房地产开发有限公司”印章和“陈世杰”个人印章，买受人处有原告谢锦斌签名并捺印。合同附件中包含“一层组合平面示意图”，并加盖“福建雅府房地产开发有限公司公章”。同时，陈世杰向被告发出一份落款时间为2013年4月17日，并加盖“福建雅府房地产开发有限公司”印章和“陈世杰”个人印章的《付款通知书》，其主要内容为：谢锦斌应将2013年4月17日购买本案涉诉房产的总价款300万元全额转至陈世杰开户在中国工商银行的个人账户上。2013年4月17日，原告谢锦斌转账300万元至上述陈世杰的银行账户。2014年4月份，原告要求被告交付房产未果，遂诉至本院。另查明，2014年6月20日，经被告申请，并经双方当事人协商同意，本院依法委托福建警察学院司法鉴定中心就原告提供落款时间为2013年4月16日的《商品房买卖合同》第14页“出卖人”处的“福建雅府房地产开发有限公司”印文以及落款时间为2013年4月17日的《付款通知书》落款处的“福建雅府房地产开发有限公司”印文，与“福建雅府房地产开发有限公司”印模印文、在公安部门存档的印模印文、在公司部门年检材料中的印模印文是否为同一枚印章所盖进行鉴定。同年7月23日，该鉴定中心出具闽警院司鉴中心（2014）文鉴字第58号《文书司法鉴定意见书》，其结论为：原告提供落款时间为2013年4月16日的《商品房买卖合同》第14页“出卖人”处的“福建雅府房地产开发有限公司”印文以及落款时间为2013年4月17日的《付款通知书》上落款处的“福建雅府房地产开发有限公司”印文，与“福建雅府房地产开发有限公司”印模印文、在公安部门存档的印模印文、在公司部门年检材料中的印模印文均非同一枚印章所盖。为了鉴定上述事项，被告已预交鉴定费10000元。再查明，2010年6月7日，福建雅府房地产开发有限公司经大田县工商行政管理局登记设立，从事房地产开发经营与投资；其公司股东为陈世杰、陈永煌、林任恒，法定代表人为陈世杰。2014年1月21日，被告雅府公司法定代表人变更为陈良金；同年2月24日，陈世杰将其股份全额转让给林任恒。被告雅府公司的印章与法定代表人个人印章先后由其职员潘成燕、罗旌宝、杨敏保管。同年8月22日，被告雅府公司以“福建雅府房地产开发有限公司的公章被伪造”为由，向大田县公安局建设派出所报案。同年12月10日，大田县公安局以陈世杰涉嫌伪造公司印章罪进行刑事立案侦查。2015年1月7日、同月8日，陈世杰在大田县公安局询问笔录中供述：“陈世杰与原告谢锦斌存在民间借贷往来，尚欠谢锦斌借款本息665万元。2014年初，谢锦斌向陈世杰催讨借款未果，遂自行在电脑上制作并打印了几份《商品房买卖合同》，要求陈世杰签名并盖章。陈世杰将其私刻的雅府公司公章以及个人印章交给谢锦斌，谢锦斌在《商品房买卖合同》上自行盖章，并称该合同是为了交付给谢锦斌的债权人看，以便提高借款信用。尔后，谢锦斌至大田县房管所要求对该合同项下的房产办理预售登记手续，大田县房管所告知其合同无效，并电话通知陈世杰该情况，陈世杰亦要求谢锦斌销毁合同，谢锦斌未予以理会”。2015年10月14日，陈世杰在本院（2015）大刑初字第232号案件的庭审笔录中陈述，陈世杰与谢锦斌之间存在民间借贷往来，陈世杰向谢锦斌多次借款，用于房地产开发生意，至今未能偿还。同年11月13日，大田县人民法院作出（2015）大刑初字第232号刑事判决，认定2013年3月至11月间，陈世杰持其伪造的雅府公司印章以被告的名义与原告签订三份总标的额为665万元的合同，并向原告发出三份《付款通知书》（本案涉诉合同及付款通知书均系其中之一），并判定被告人陈世杰犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑六个月。宣判后，被告人陈世杰不服，上诉于三明市中级人民法院，三明市中级人民法院于同年12月18日作出（2015）三刑终字第288号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。还查明，2013年12月25日，“三宝商业广场”第1幢1单元1-101号、1-201号、1-301号房产的房屋所有权和土地使用权登记在被告雅府公司名下。本案涉诉房产所在的“三宝商业广场”系被告雅府公司经大田县国土资源局等有关部门审批后，于2012年6月份起建设，并于2013年2月开始对外出售。从2012年起，大田县房地产管理所根据《城市商品房预售办法》和《福建省商品房预售暂行管理办法》的规定，对大田县范围内的商品房交易合同实行网上签约和网上登记备案制度。经大田县房地产管理所网上系统查询，本案涉诉《商品房买卖合同》未经法定签约流程和登记备案程序。上述事实，有原、被告双方提供以及本院依职权调取并经庭审举证、质证的如下证据予以证实：（1）原告提供的《商品房买卖合同》和《付款通知书》各一份；（2）原告提供中国工商银行股份有限公司永安支行出具的客户名为谢锦斌的电子银行回单一份、中国建设银行股份有限公司永安大同支行出具的客户名为陈世杰的银行流水账单一份；（3）福建省警察学院司法鉴定中心出具的闽警院司鉴中心（2014）文鉴字第58号司法鉴定意见书和鉴定费发票各一份；（4）被告提供大田县公安局建设派出所《受案回执》和大田县公安局《立案告知书》各一份；（5）大田县人民法院（2015）大刑初字第232号刑事判决书、三明市中级人民法院（2015）三刑终字第288号刑事裁定书各一份；（6）（2015）大刑初字第232号案件刑事庭审笔录一份，大田县公安局所作的讯问笔录三份、询问笔录一份，陈世杰自述一份。本院予以确认。双方当事人争议的焦点是本案讼争的《商品房买卖合同》对被告雅府公司是否具有约束力。对此，本院作如下分析与认定：原告谢锦斌认为，原告与陈世杰签订的落款为2013年4月16日的《商品房买卖合同》对被告具有约束力。其理由如下：（1）陈世杰作为被告单位法定代表人，有权对外代表被告行使权利，故《商品房买卖合同》系原、被告双方在自愿、协商的基础上签订，系真实有效的合同，对原、被告双方均有约束力。原告已按约履行合同的付款义务，被告有义务按约履行合同，交付房产并为原告办理房产预售登记手续。（2）被告以陈世杰所加盖的公司印章和法定代表人印章系陈世杰私刻并使用而否认本案合同成立的辩解意见不能成立。因非备案公章系陈世杰在担任被告法定代表人期间刻制并对外使用，法定代表人与公司人格同一，法定代表人以公司名义作出的行为无需公司另行授权，当然代表公司的意思表示，其行为后果应由公司承担。被告因单位内部管理不规范而导致陈世杰多次对外代表公司使用私刻的印章，存在过错，原告系善意第三人，根据最高人民法院《关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条的规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”。故被告不能免责，应当对陈世杰的民事行为承担合同责任。且陈世杰以伪造公司印章代表被告对外签订的合同，福建省高级人民法院（2015）闽民终字第741号等五份民事判决书均已认定，被告应当对陈世杰使用伪造公司印章以被告名义对外签订合同的行为承担民事责任。（3）被告辩称《商品房买卖合同》内容存在多处错漏、签订的合同未按照正常销售方式进行网上签约和登记备案、未要求被告出具正式售房发票等问题，只能证明被告在签订合同过程中存在重大违约情形，原告作为普通消费者，不清楚房地产销售的相关流程，不存在过错。（4）原告与陈世杰之间确实存在多次民间借贷往来，陈世杰至今尚欠原告借款未能予以偿还，但相关的资金往来与本案无关，被告抗辩原告与陈世杰存在恶意串通，损害被告利益无事实依据，原告不予认可。对于大田县公安局出具的陈世杰的讯问笔录、个人自述等证据，系陈世杰在公安机关追究其刑事犯罪过程中所作的陈述，其目的是为了逃避法律责任，陈世杰可能存在虚假陈述，故对陈世杰关于本案合同的签订经过的陈述，原告不予认可。为证明上述事实，原告提供永安市人民法院（2014）永民初字第2234号民事判决书、（2015）三民终字第891号民事判决书、（2014）三民初字第193号民事判决书、福建省高级人民法院（2015）闽民终字第741号民事判决书予以证实。被告雅府公司认为，原告与陈世杰所签订的《商品房买卖合同》非被告真实意思表示，系原告与陈世杰恶意串通的结果，对被告不具有约束力。具体理由如下：（1）从合同的签订地点和签订人员来看，涉诉合同系陈世杰至永安市人民银行二楼原告的办公室内，在无第三人在场的情况下与原告私下签订的。原告作为购房者，从未至涉诉房产所在地进行现场看房或者向被告单位的销售人员沟通购房事宜。被告作为一家房地产开发公司，在大田县建设镇设有售楼部，在2013年大田县房地产销售旺季时，由被告法定代表人陈世杰带着公司印章和空白的纸质合同和付款通知书至原告的办公室内，将市场价600万元的房产以300万元的价格出售给原告并当即发出付款通知，明显违背交易常理。（2）从付款方式看，根据原告陈述，陈世杰在签订合同后当即出具《付款通知书》给原告，且付款方式以转账给陈世杰个人银行账户的形式当天完成，明显违背交易常理，且原告提供的涉诉合同第六条第一款关于付款方式约定为应当将款项转至被告的银行监管账户上，但第该条第二款约定为“一次性付款”，并“已经全部支付”，这意味着原告是在合同签订前已全部一次性支付180万元的购房款至陈世杰的个人账户，而非按其合同约定的将款项支付至被告公司商品房预售款监管账户，存在相互矛盾的情形。（3）从原告提供的《商品房买卖合同》内容看，存在多处明显错漏：合同内容用人工手写且多处空白、重要条款约定不明确；国有土地使用权证号填写错误，土地面积、规划用途、土地使用权限、建设规划许可证和施工许可证号均未写明；未明确出售的房是现房还是预售商品房，且未写明商品房预售许可证号；未写明房产建筑的套内面积和分摊面积，也未写明建筑设计的标高、所在层数等，其合同附件一中附属“一层组合平面示意图”，但无房屋分层平面图，违背常理；付款方式约定按间计算，三个店面总价为180万元，这明显违背商品房按建筑面积计算价款的常规；合同约定在大田县房地产管理所和大田县国土资源局有备案存档合同，但原告至今未能举证证明。（4）原告提供的《商品房买卖合同》和《付款通知书》未有被告公司法定代表人或委托人的签名，只有加盖伪造的公司印章和陈世杰个人印章，故不能认定《商品房买卖合同》的内容和《付款通知书》的内容系被告的真实意思表示，涉诉合同并未依法成立，对被告不具有合同约束力。陈世杰在大田县公安局刑事讯问笔录中供认：自2011年起，陈世杰多次向原告谢锦斌借款，截止2013年7月份，陈世杰欠原告借款本息合计665万元，该笔债务系陈世杰与原告之间的民间借贷往来，与被告雅府公司无关。2014年初，谢锦斌向陈世杰讨借款未果后，为了便于向他人借款，向陈世杰提出伪造商品房买卖合同来提高自己的借款信用，并在永安市人民银行二楼谢锦斌的办公室处由谢锦斌打印并复印合同，由陈世杰提供私刻的公司印章和法定代表人印章在商品房买卖合同上盖章。在制作《商品房买卖合同》和《付款通知书》时，原告谢锦斌明知《商品房买卖合同》未经网上签约和登记备案系无效合同的情况下，为了实现其债权，与陈世杰恶意串通，虚构购房事实，欲通过司法诉讼将陈世杰的个人债务转嫁给雅府公司，原告的行为已涉嫌犯罪。原告主张其为善意第三人，无事实和法律依据。在我国现行商品房交易政策下，商品房预售与普通商品交易有明显不同，商品房预售买卖合同的签订有严格的法定程序和相关的备案制度。原告提供的《商品房买卖合同》系原告与陈世杰恶意串通所制作，未经法定程序，与被告进行非正常交易，被告不存在过错，且对陈世杰的行为不予追认，原告非善意第三人。故该合同对被告不具有约束力，被告不应当履行讼争的《商品房买卖合同》。为证明上述事实，被告向本院提交“三宝商业广场”第5幢119号房产的《商品房买卖合同》《“三宝商业广场”5#店面商业价格表》、《大田县城乡规划建设局“关于开展商品房网上签约工作的通知”》各一份以及本院依职权调取的大田县人民法院（2015）大刑初字第232号案卷宗（公安卷）大田县公安局所作的陈世杰讯问笔录三份、大田县房地产管理所工作人员陈志达的询问笔录一份；被告人陈世杰的自述一份予以证实。本院经审查认为，原告与陈世杰签订的落款日期为2013年4月16日的《商品房买卖合同》对被告不具有约束力，被告无须履行该合同。具体理由分析如下：（1）根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”该条规定表明，盖章可以产生合同成立的效果。合同书上盖章的意义在于证明该合同书的内容是印章记载当事人的意思表示，此时合同书上的印模具有证据的作用。加盖真实印章的合同，其权利义务由该当事人承受。本案中，因原告提供的《商品房买卖合同》和《付款通知书》虽加盖了陈世杰的个人印章，但并未加盖被告单位的真实印章，而是加盖由陈世杰伪造的公司印章，该《商品房买卖合同》与《付款通知书》并不当然代表被告雅府公司的真实意思表示，且被告雅府公司不予追认，故该合同对被告雅府公司不具有法律约束力。（2）从讼争合同的签约地点、签约人员、合同内容及付款方式看，原告并非善意第三人。根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。该条规定表明，若合同相对人知道或者应当知道法定代表人超越权限订立合同的，则代表行为无效。本案涉诉房产和公司售楼部均位于大田县建设镇“三宝商业广场”，涉诉房产的成交额高达300万元，原告在未与被告单位销售人员沟通交流的情况下，在永安市人民银行二楼原告的个人办公室内，私下与陈世杰订立《商品房买卖合同》，并按陈世杰提供的《付款通知书》所指定的方式，于次日将购房款300万元一次性转账至陈世杰的个人银行账户，但根据原告提供的《商品房买卖合同》第六条第一款的约定：“如属预售商品房，买受人应当按时以依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可证时申报的一致”。而该条第二款又约定“本合同签订之前出卖人已收到买受人支付的全部购房款。”其付款方式和付款时间与合同约定及《付款通知书》约定存在明显矛盾，且其按《付款通知书》指定的方式一次性支付至陈世杰的个人银行账户也有违商品房交易常理。从2012年1月1日起，大田县房地产管理所已按《城市商品房预售管理办法》和《福建省商品房预售暂行管理办法》的规定，对全县范围内的商品房买卖实行网上签约和备案登记制度。原告明知其与陈世杰订立的《商品房买卖合同》未进行法定的网上签约和备案登记程序，也从未要求被告出具购房款的正式发票并主张商品房预售登记备案，不仅违反房地产交易相应法规和政策，也违背一般商品房交易习惯。从原告提供的《商品房买卖合同》内容上看，合同内容的重要条款中多处空白未写明，本案涉诉房产为预售房，原告提供的合同中，不仅无建设工程规划许可证号，也无商品房预售许可证号，对涉诉房产只笼统约定出售房产总面积为534.36平方米，而对套内面积、公摊面积均未约定，在合同附件中并未按约附上所购房产的房屋分层平面图；依据其提供的《商品房买卖合同》第24条的约定，合同有一式四份，除了原告与陈世杰各持一份外，理应还有两份合同分别在大田县房地产管理所和大田县国土资源局备案存档，但涉诉房产至今未在大田县房地产管理所和大田县国土资源局备案存档。原告作为商品房买受人，应当知晓商品房预售买卖的相关法律法规，并有义务按照法定程序，进行网上签约和登记备案。但原告在合同内容存在上述多处错漏的情况下，仍私下与陈世杰签订合同并在有违《商品房预售管理办法》和《福建省商品房预售管理暂行办法》等相关规定和合同约定的方式，将购房款支付给陈世杰个人，原告对此有明显过错，应认定原告知晓陈世杰订立《商品房买卖合同》和发出《付款通知书》的行为系超越职权的行为，该代表行为无效，故原告提出其为善意第三人的主张，本院不予采信。（3）被告对原告所造成的损失不具有过错，无须承担相应民事责任。根据最高人民法院《关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条的规定：“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。”原告提交福建省高级人民法院（2015）闽民终字第741号等民事判决书，只能证明陈世杰曾使用过其伪造的公司印章对外以被告名义签订借款合同。即使被告知道在某一交易中陈世杰使用伪造的公司印章，并对该交易行为予以认可或者事后追认，其效力也仅及于该次交易行为。陈世杰多次使用伪造的被告公司印章，并不产生该伪造印章在每项交易中均能代表被告真实意思的效果。况且，原告在与陈世杰签订《商品房买卖合同》和接受《付款通知书》时，并不知道该伪造的公司印章曾多次被使用，而是在本案诉讼过程中，才知晓陈世杰曾以伪造的公司印章以被告名义对外行使民事行为。可见，原告在签订涉诉合同时，未将陈世杰伪造公司印章并多次使用作为其相信该印章可以代表被告意思表示的理由。原告有悖于常理的合同签订过程和付款方式，对其所造成的经济损失负有重大过错，且该行为后果的发生与被告无直接因果关系，故其主张被告对陈世杰使用伪造公司印章并以公司名义对外签订的讼争合同承担民事责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院认为，虽然原告提供落款日期为2013年4月16日的《商品房买卖合同》和落款时间为2013年4月17日的《付款通知书》加盖了“陈世杰”个人印章，但所加盖的雅府公司印章系陈世杰伪造，故无法认定该《商品房买卖合同》和《付款通知书》系被告雅府公司的真实意思表示，且被告雅府公司不予追认，故该合同对被告雅府公司不具有法律效力。商品房预售有别于普通商品交易，明显受现行房地产政策和相应法规的严格监管。原告作为买受人，有义务知晓现行商品房交易的相关规定，并按照法定程序和正常商品房交易流程与出卖人签订合同，并按现行房地产政策和合同约定的方式履行付款行为。原告有悖于常理的合同签订过程和付款方式，对其所造成的经济损失有重大过错，且该行为后果的发生与被告无直接因果关系。故原告的各项诉讼主张，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十条，最高人民法院《关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照建设部《城市商品房预售管理办法》第十条和福建省建设厅《福建省商品房预售管理暂行办法》第十一条、第十三条、第十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢锦斌的诉讼请求。案件受理费31721元，保全费5000元，鉴定费10000元，合计人民币36721元，由原告谢锦斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 陈成祯审 判 员 田宝玲人民陪审员 范立洋二〇一六年三月十六日书 记 员 吴翠云附本案适用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。2.最高人民法院《关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。3.建设部《商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。4.福建省建设厅《福建省商品房预售暂行管理办法》第十一条商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房买卖合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，已推行房地产信息系统的地区，应按要求实行网上即时备案，并于十五日内书面告知买受人。商品房预售管理部门应当自受理之日起五个工作日内予以备案登记备案。商品房预售管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上备案。第十三条买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领正式发票。第十六条第一款房地产开发企业和商品房成效机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目规划设计图以及业主临时公约、前期物业服务合同、设置抵押权的基本情况和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。5.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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