（2016）浙01民终226号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-04-23

案件名称

李玲与龙睿、祝燕清合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李玲,龙睿,祝燕清

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终226号上诉人（原审原告）：李玲。委托代理人：孟迅、祝维雯，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙睿。委托代理人：孙毅，浙江三乔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝燕清。委托代理人：徐江陵、吴竞轶，国浩律师（杭州）事务所律师。上诉人李玲因与被上诉人龙睿、祝燕清合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2014年10月27日，龙睿为甲方（出租方），祝燕清为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同，约定坐落于杭州市滨江区长河街道江一村二区1-5号，店面西面一间，面积80平方米，房屋用于经营饭店，租赁期限从2014年10月27日至2016年4月26日止；房屋一年租金72000元；租金半年一付，押金5000元。祝燕清于2014年10月28日支付房屋租金36000元，押金5000元；后又于2015年5月5日支付房屋租金36000元及其他费用3600元。祝燕清与案外人于2014年10月26日签订装饰装修施工合同，委托案外人对于涉案房屋进行装修，祝燕清支付工程款47000元。祝燕清购买了相应的厨房设备、桌椅、冰箱、空调等。2015年8月7日，祝燕清为甲方，李玲为乙方，双方签订协议书，约定：转让费14万元，转让费包括店中的厨房设备、桌椅等，具体清单如下：1.店铺租金交至2015年10月26日，押金五千元；2.桌椅大小10套、圆桌一套；3.冰箱大小3台，空调2台。李玲支付祝燕清合计14万元。2015年8月9日，祝燕清与李玲找到龙睿的妻子，以在原龙睿与祝燕清签订的房屋租赁合同上，批注“转让李玲”的方式实现房屋转租的目的。诉讼过程中，龙睿认可其妻子的行为，同意祝燕清的房屋转租行为。现李玲起诉至原审法院，请求：1、确认李玲与祝燕清之间签订的店面转让协议书无效。2、判令祝燕清返还转让费14万元，由龙睿承担连带责任。3、判令祝燕清、龙睿共同赔偿因装修而产生的各项损失2.50万元。4、案件诉讼费用由祝燕清、龙睿承担。原审法院认为，涉案房屋系祝燕清与龙睿签订房屋租赁合同租赁而来，祝燕清通过装修、购买相应设备等活动，将房屋用于经营饭店。此后，李玲与祝燕清签订协议书，约定祝燕清将上述饭店转让给李玲。李玲与祝燕清签订的店面转让协议，包含着房屋转租合同，承租人房屋租赁合同项下剩余租期租金、押金等权利的转移以及经营性资产的转让。首先，房屋转租合同、承租人房屋租赁合同项下权利的转移是为实现祝燕清房屋租赁合同的权利、义务由李玲概括承受的目的。在诉讼中，李玲明确请求该院判决确认李玲与祝燕清之间的店面转让协议无效，而非确认李玲与祝燕清之间的转租合同无效。即使租赁合同或者转租合同无效的，承租人祝燕清将其原合同项下的权利义务转移由次承租人李玲概括承受，并不违反法律规定。其次，经营性资产的转让，祝燕清已经提供证据证实其投入资金进行装修并购买了相应设备等，原房屋租赁合同项下剩余租期租金、押金等权利一并由李玲享有，证实了李玲支付转让价款14万元的对价，房屋转租合同或者房屋租赁合同的效力，并不影响经营性资产转让合同的效力；该案中并无其他事由影响经营性资产转让合同的效力。因此，对于李玲请求该院确认店面转让协议无效，于法无据，该院不予支持。至于房屋租赁合同或者转租合同因该房屋未取得建设工程规划许可等原因违反法律规定无效，李玲无法继续使用房屋，导致其无法实现店面经营的目的，该事由并非合同无效的法定情形，同时，基于李玲的诉讼请求，上述意见不是该案的争议焦点，在该案中，该院不予审查。在该院未支持李玲合同无效诉请的情况下，该院一并驳回李玲该案其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李玲的诉讼请求。案件受理费3600元，减半收取1800元，由李玲负担。宣判后，李玲不服，向本院提起上诉称：一、一审判决错误认定李玲和祝燕青之间存在转租合同，一审判决混淆了房租转租法律关系和合同权利义务概括转让的法律关系。本案中，龙睿在《房屋租赁合同》上批注“转让李玲”行为，应当是将《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让给李玲，龙睿与李玲之间的合同法律关系成立，李玲和祝燕青之间不存在转租法律关系。二、一审判决错误认定李玲用14万元支付所谓的经营性资产的转让。首先，本案中，双方均为自然人，经营性资产一词使用不当；其次，李玲受让店铺是经营连锁店所需，店内的装修不能被李玲所用，李玲作为一般社会人不会以14万元购买经营性资产。三、一审判决适用法律错误。案涉房屋系未取得规划许可证的房屋，该合同系无效合同，祝燕青将无效合同中的权利义务概括转让给李玲的行为亦为无效。四、祝燕青基于无效合同取得的财产应该予以返还，并赔偿装修损失。因案涉房屋系违章建筑，李玲受让店铺的合同目的无法实现；因合同无效取得的财产应该返还，李玲因信任生效合同而进行装修的损失应该由祝燕青承担；龙睿作为出租房应当向李玲皮普案涉店铺为违章建筑，但其并未披露，故应该承担连带责任。综上，请求：1、撤销原判；2、依法改判支持李玲的全部诉请；3、一、二审的诉讼费由龙睿、祝燕青承担。针对李玲的上诉，龙睿答辩称：一审认定事实清楚，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。针对李玲的上诉，祝燕清答辩称：租赁合同本身与本案并无关联性，因此不应由租赁合同的性质内容或是否无效来否定协议书的效力。李玲认为由于租赁房屋是违章建筑，导致合同目的无法实现，是要解除合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点系双方签订的《协议书》是否为有效。对此，本院认为，根据祝燕青与李玲的陈述以及《协议书》所载内容，该《协议书》包含合同项下权利义务的概括转让以及桌椅等实物的转让，现并无证据证明权利义务的概括转让或者实物的转让存在法定无效的情形，故原审法院据此驳回李玲要求确认《协议书》无效的诉请并无不当。至于李玲主张祝燕青和龙睿之间的合同无效导致《协议书》无效的上诉意见，因无法律依据，故不予采信。关于李玲要求祝燕青返还14万元转让费以及要求龙睿承担连带责任的诉请，因上述请求系以《协议书》无效为前提，故原审法院据此驳回其上述请求并无不妥。关于装修损失，因李玲提供的证据尚不足以证明其存在装修损失，故原审法院驳回其该项诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由李玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　胡宇审　判　员　　陈艳代理审判员　　丁晔二〇一六年三月十六日书　记　员　　王勤微信公众号“”