（2015）浙金民终字第2156号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-22
案件名称
义乌市苏溪镇人民政府与虞廷跃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
虞廷跃,义乌市苏溪镇人民政府
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第2156号上诉人（原审被告、反诉原告）虞廷跃。委托代理人（特别授权）虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）义乌市苏溪镇人民政府，住所地义乌市苏溪镇镇前街35号。法定代表人江泽阳，镇长。委托代理人（特别授权）王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。上诉人虞廷跃为与被上诉人义乌市苏溪镇人民政府因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义廿三里民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日开庭进行了审理。上诉人虞廷跃及其委托代理人虞景勇、被上诉人义乌市苏溪镇人民政府委托代理人王英豪到庭参加诉讼。本案已审理终结。原审原告义乌市苏溪镇人民政府诉称，2003年10月21日，原义乌市杨梅岗农垦场与被告签订了《房屋租赁协议》，协议载明：被告承租杨梅岗农垦场房屋、场地（原茶厂车间房、仓库房、宿舍房共42间，屋前空地1689.98平方米），租期自2003年10月21日起至2023年10月21日止，20年租金共计人民币95万元整，租金先后分四期支付等内容。租赁协议签订后，被告占有使用租赁物，支付了前两期租金，但应在2013年10月21日前支付的第三期租金至今未支付。经义乌市人民政府研究同意，杨梅岗农垦场企业终止后的资产分别划归浙江义乌工业园区管理委员会、苏溪镇人民政府所有，并行使相关权利。现市政府明确杨梅岗农垦场的土地、房产和附属设施、相关承包（租赁）合同及农场债权债务、现金货币等都归原告所有并行使权利。因浙江义乌工业园区重点拆迁、安置需使用被告租赁房屋和屋前空地的地块。为解除租赁协议，经与被告多次沟通，2013年12月16日被告同意解除租赁协议，并亲笔书写保证书一份，承诺于2014年元月20日腾空，逾期不腾空，后果自负。2014年3月10日，被告又再次出具保证书，承诺于2014年6月10日内腾空，但被告未履行承诺，至今未腾空。为此，请求：1、确认被告与原义乌市杨梅岗农垦场签订的《房屋租赁协议》于2014年6月10日已解除。2、判令被告立即将承租的坐落于原杨梅岗农垦场的房屋和屋前空地（车间房、仓库房、宿舍房共42间，屋前空地1689.98平方米）腾退返还原告。原审被告虞廷跃辩称，合同双方实际没有协商解除，当时园区政府通知2013年10月份左右停止供电，被告无法生产，因为停电所造成的损失，被告将另行主张。根据租房合同政府征用土地或房屋造成的损失，按政策进行处理，现在这个土地还没有征用，原告应当补偿被告的损失。被告考虑到政府的需要，如果双方能够就赔偿进行协商，被告也是同意解除合同的。所以原告的诉请没有事实和法律依据。请求法庭依法驳回原告的诉请。关于租金及被告的损失问题，被告已经提出了反诉，请求法庭合情合理处理。针对虞廷跃的答辩，义乌市苏溪镇人民政府补充答辩，合同实际已经在2014年6月10日解除，被告分别于2014年3月10日、2014年6月10日两次承诺腾空。所谓腾空的前提是合同解除，否则被告不会承诺腾空。被告承诺腾空的日期是双方协商一致解除合同的时间，是对原租赁合同的变更，变更的结果是解除，所以被告认为合同未解除是不能成立的。这实际上是属于协商解除合同，不存在需要原告赔偿的问题。被告的反诉实际上是合同解除以后的处理问题，因为合同当中合同未到期的处理，没有作具体的约定，鉴于被告要腾空有一定的经济负担，原告也愿意依法合理地进行补偿，原、被告实际上已经经过多次的协商，总因为被告要价过高而没有解决。被告承包的地块实际上是因重点工程建设需要安置拆迁户的建房用地，所以要求被告支持政府对重点工程的建设，合理合法地处理该纠纷。反诉原告虞廷跃反诉称：2003年，反诉人承租义乌市杨梅岗农垦场内的车间房、仓库房、宿舍房等场地，约定期限为20年，自2003年10月21日起至2023年10月21日止，租金每年5万元，农垦场按约交付了租赁物，反诉人依约交付了租金。2013年下半年，义乌市工业园区通知反诉人搬迁，并拒收反诉人交的租金，反诉人认为搬迁困难且损失很大，要求补偿，园区未予答复，就采取停电措施，后反诉被告又要求反诉原告搬迁，但搬迁补偿金额一直无法达成一致。反诉原告有过承诺搬迁，是在不得已的情况下作出，由于政府通知供电部门停电，为了恢复供电，所以作出了承诺，而并不是说解除合同，由于政府停电，被告实际上是无法生产的，租金原告方不仅是不能主张，而且要进行相应的赔偿。对于赔偿费用，请求评估机构进行评估，因为是原告方单方解除合同应当支付10万元的违约金。为此，请求判令被反诉人补偿反诉人搬迁费等损失290万元（具体项目见清单，以最终评估结果为准），承担违约金10万元，共计300万元。反诉被告义乌市苏溪镇人民政府辩称，由于合同的协商解除，对被告作适当的补偿原告也是同意的，关键是补偿的范围与标准的问题，所谓补偿只能是针对被告合理搬迁费，这个合理的搬迁费应当是被告大型的机器设备搬迁的补偿，至于被告对承租后对于房屋改建和新增的房屋涉及到违章建筑，具体的拆迁补偿费主要应该是指机器的拆、卸、运的损失。反诉状中对补偿的项目，一共列了十一项，但是没有对评估的时间进行明确。因为现在反诉原告提的项目表是笼统的，不具体的，也是不明确的。提出来的损失290万元是不客观的。根据原告自行委托评估，主要是生产线，这个生产线有十几间房屋这么长，关键这个生产线的搬迁，确实需要一笔比较大的费用。关于违约金10万是根本不存在的，原告虽然在本案当中没有叫被告支付租金，目的是为了便于双方对协商的时间进行沟通，原告也充分注意到被告停产是客观事实。原判认定，2003年10月21日，义乌市杨梅岗农垦场与被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：甲方（义乌市杨梅岗农垦场）将坐落于杨梅岗农垦场原茶厂车间房、仓库房、宿舍房共42间，总建筑面积1504.38平方米，其中车间房14间一层平房，建筑面积578.1平方米，仓库房二层12间（不含楼梯间），建筑面积463.14平方米，宿舍房一层平房16间，建筑面积463.14平方米及屋前空地一块面积1689.98平方米，一并租赁给乙方（被告虞廷跃）；租赁期限为贰拾年整，自2003年10月21日起至2023年10月21日止；20年租金共计人民币玖拾伍万元整，先后分四期交付（协议生效之日起三日内交付第一期租金贰拾万元，2008年10月21日前交付第二期租金贰拾伍万元整，2013年10月21日前交付第三期租金贰拾伍万元整，2018年10月21日前交付第四期租金贰拾伍万元整），每期租金由甲方在到期之日前一个月内书面通知乙方交纳，若逾期交付甲方有权按乙方违约处理；租赁期内如因政府部门需要征用该房屋土地或部分房屋土地时，乙方应服从政府的需要，对终止协议造成乙方经济损失，甲方不予补偿和赔偿，乙方投资用于改建翻建的房屋，按照乙方实际改建面积计算，根据政府补偿政策标准，其中260元／平方归甲方所有，超出部分归乙方所有，如不足260元／平方的，乙方不予补偿，如政府只需征用部分房屋土地时，租金可以按面积比例下调；由乙方投资建设的地上附着物如供电、供水及新搭建的生产简易房等设施，按照政府有关补偿赔偿政策处理，归乙方所有，甲方不再承担任何附加条件和责任；甲方企业改制或企业终止都不影响本协议的继续履行；甲乙双方应信守协议，不能单方无故变更和解除协议，甲方违约赔付乙方违约金拾万元及新增加的房屋、变压器投资损失，乙方无故解除协议或违约，甲方在收回房屋及地上附着设施的同时，由乙方赔付甲方违约金拾万元等内容。合同签订后，被告按约支付了前两期租金共计45万元。后因浙江义乌工业园区重点工程拆迁安置地块规划的需要，原、被告多次进行协商，被告虞廷跃分别于2013年12月16日、2014年3月10日出具保证书两份，其中2013年12月16日的保证书载明：兹有义乌市腾胜乳胶制品有限公司租用园区房屋（杨梅岗农垦场茶厂）房屋内设备，于元月30号搬空，逾期不腾空，后果自负，特此证明等内容；2014年3月10日的保证书载明：兹有义乌市腾胜乳胶制品有限公司租用园区（杨梅岗农垦场茶厂）房屋内设备于2014年6月10号内搬空，逾期不腾空后果自负，特此证明等内容。保证书出具后，被告虞廷跃并未按约搬迁，因此原告义乌市苏溪镇人民政府于2015年6月11日起诉至本院，反诉原告虞廷跃于2015年6月26日提起反诉。另查明，2011年5月17日，义乌市人民政府同意市农业局、财政局、人劳社保局和国资局联合上报的杨梅岗农垦场企业终止职工安置和资产处置等有关问题的请示意见，将杨梅岗农垦场企业终止后的资产分别划归义乌工业园区管委会和原告义乌市苏溪镇人民政府。2015年3月11日，义乌市人民政府发布义政办发（2015）39号文件，明确杨梅岗农场的土地、房产和附属设施、相关承包（租赁）合同及农场债权债务、现金货币等移交义乌市苏溪镇人民政府管理等内容。原审法院认为，（一）本诉部分：义乌市杨梅岗农垦场与被告虞廷跃签订的房屋租赁协议合法有效，双方当事人均因按照协议的约定履行各自的权利义务。义乌市杨梅岗农垦场企业终止后，义乌市人民政府发文明确将终止后的资产由义乌市苏溪镇人民政府管理，因此，原告的主体适格。因浙江义乌工业园区重点工程拆迁安置地块规划的需要，原、被告进行多次协商，被告虞廷跃也因此出具了两份保证书，且在保证书中承诺于2014年6月10日内搬空等内容，因此，应视为原、被告双方对合同的解除达成了合意，只是对赔偿金额问题双方一直未达成一致意见。被告称并未同意解除合同，因园区停电被迫出具保证书的辩解，缺乏事实与法律依据，不予采信。综上，原告的诉讼请求于法有据，依法予以支持。（二）反诉部分：根据义乌市众正价格评估有限公司出具的鉴定报告载明的价格鉴定共包括四部分内容：1、义乌市腾胜乳胶制品有限公司机器设备搬迁费用及损耗费用在价格鉴定基准日的价值为378000元。2、义乌市腾胜乳胶制品有限公司房屋基建及改建、翻建投入费用在价格鉴定基准日的价值为118260元。3、义乌市腾胜乳胶制品有限公司在价格鉴定基准期间停产损失金额为282693.8元。4、义乌市腾胜乳胶制品有限公司租赁的义乌市佛堂镇工业园区彩云路23号厂房租金费用在价格鉴定基准期间第1层租金为13元／㎡／月，第6层租金为8元㎡／月。针对鉴定结论1的机器设备搬迁费用及损耗费用，原审法院认为虽然反诉原告与义乌市杨梅岗农垦场房屋租赁协议第七条约定：如租赁期内因政府部门需要征用该房屋土地或部分房屋土地时，乙方（反诉原告）应服从政府的需要，对终止协议造成乙方经济损失，甲方（义乌市杨梅岗农垦场）不予补偿和赔偿等内容，但现因浙江义乌工业园区重点工程拆迁安置地块规划的需要，经原、被告多次协商，对该部分合同内容达成了新的约定，庭审中，反诉被告义乌市苏溪镇人民政府亦明确对合理的搬迁费部分是愿意补偿的，结合鉴定结论1确定的机器设备搬迁费用及损耗费用为378000元，因此，反诉原告要求反诉被告支付搬迁费378000元的诉讼请求，予以支持。针对鉴定结论2的房屋基建及改建、翻建投入费用118260元，原审法院认为虽然反诉原告与义乌市杨梅岗农垦场房屋租赁协议第七条约定：乙方投资用于改建翻建的房屋，按照乙方实际改建面积计算，根据政府补偿政策标准，其中260元／平方归甲方所有，超出部分归乙方所有，如不足260元／平方的，乙方不予补偿等内容，但本案中，反诉被告明确其并未制定补偿标准，因此，反诉原告主张按照鉴定结论2的118260元补偿这部分损失的诉请，依法予以支持。对于鉴定结论3、4载明的两部分费用，因反诉原告与义乌市杨梅岗农垦场房屋租赁协议第七条约定：如租赁期内因政府部门需要征用该房屋土地或部分房屋土地时，乙方（反诉原告）应服从政府的需要，对终止协议造成乙方经济损失，甲方（义乌市杨梅岗农垦场）不予补偿和赔偿，而反诉原告亦无证据证明原、被告就这部分内容达成新的约定，因此该两部分补偿金额的诉请，不予支持。反诉被告关于不予赔偿停产损失及房租差价的辩解，于法有据，依法予以采信。由于本案的合同是在原、被告协商一致的情况下解除，并不存在反诉原告所陈述的反诉被告存在违约的情形，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金10万元的诉请依据不足，依法不予支持。综上，原审法院确定反诉被告应予补偿的金额为496260元（其中机器设备搬迁费用及损耗费用378000元，房屋基建及改建、翻建投入费用118260元）。反诉原告合理合法的诉请，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认义乌市杨梅岗农垦场与被告虞廷跃签订的《房屋租赁协议》于2014年6月10日解除。二、被告虞廷跃于判决生效之日起十五日内将承租的坐落于杨梅岗农垦场原茶厂车间房、仓库房、宿舍房共42间，总建筑面积1504.38平方米（其中车间房14间一层平房，建筑面积578.1平方米，仓库房二层12间（不含楼梯间），建筑面积463.14平方米，宿舍房一层平房16间，建筑面积463.14平方米）及屋前空地一块面积1689.98平方米腾退返还给原告义乌市苏溪镇人民政府。三、反诉被告义乌市苏溪镇人民政府于判决生效之日起十日内补偿反诉原告虞廷跃机器设备搬迁费用及损耗费用378000元，房屋基建及改建、翻建投入费用118260元，两项共计496260元。四、驳回反诉原告虞廷跃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由被告虞廷跃负担；反诉案件受理费15400元，评估费32000元，评估人员出庭费600元，由反诉原告虞廷跃负担17600元，由反诉被告义乌市苏溪镇人民政府负担30400元。宣判后，原审被告、反诉原告虞廷跃不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实、适用法律错误。关于本诉部分。虞廷跃租用义乌市杨梅岗农垦场房屋场地约定租期为2003年10月21日至2023年10月21日止，共二十年。2013年工业园区通知要求解除合同并要求虞廷跃搬迁，虞廷跃提出搬迁赔偿事项协商好再搬迁，工业园区未予答复就通知供电部门停电，虞廷跃迫于无奈才二次出具搬迁机器保证书。双方在搬迁费用未达成一致意见前，上诉人不同意解除合同，双方并未就解除合同达成一致意见。二、关于反诉部分。1、原审法院未委托双方当事人自行协商的评估机构义乌市价格事务所对本案的搬迁费进行鉴定，而是委托了义乌市众正价格评估有限公司进行评估，剥夺了当事人意思自治权。在评估期间，被上诉人的工作人员隐瞒事实，私下告知评估人员“双方已达成50万地搬迁费”，干扰评估。而一审法院委托的评估机构系2014年才成立，鉴定人员从未做过搬迁鉴定，在没有做市场调查，没有任何鉴定依据的情况下作出鉴定结论。在双方协商期间，义乌市苏溪镇人民政府曾自行委托义乌市价格事务所对直接搬迁费用进行评估，结论为不包括损失在内直接费用为150万元，而本案的鉴定金额只有被上诉人自己委托并认可的鉴定意见直接费的三分之一不到。故本案鉴定结论严重违反法定程序、鉴定结论错误，不能作为定案依据。请求二审法院重新委托鉴定。2、由于被上诉人停电行为，造成上诉人损失的主张，一审未予支持，判决不公。3、关于租金损失，上诉人认为原租金为每年5万元，现租金为每年476400元，搬迁必将造成上诉人租金重大损失，对租金损失应予支持。一审判决以租赁协议第七条约定政府征用损失不予赔偿为由驳回上诉人的诉请明显错误，本案中不属于政府征用导致合同终止。一审既认定双方合同系合意解除，又认定本案系政府征用解除合同，认定事实自相矛盾。4、被上诉人违约采取强制停电、强迫上诉人搬迁等手段强行解除合同，违约行为明显，违约金应予支持。综上，请求二审查明事实，依法改判。被上诉人义乌市苏溪镇人民政府答辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。虞廷跃在二审中提供以下证据：1、录音证据1份，证明鉴定程序严重违法，鉴定结论依据不足。经质证，义乌市苏溪镇人民政府认为，上诉人提交的录音是在一审判决之前就已产生，不属于新的证据，对证据的三性均有异议，无法确定交谈人是谁，如果是鉴定人员王钊，则该鉴定人曾某审时当庭作证，应当以一审庭审时证词为准，该份证据不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该鉴定人员一审已出庭接受质询，应以其在一审的陈述为准，对该证据本院不予采信。2、历月电费明细表一张，证明被上诉人通知供电部门强行将上诉人的企业断电，导致上诉人停产造成损失。经质证，义乌市苏溪镇人民政府认为，对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，该明细表中每月都有正常电费产生，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，明细表中每月均有电费产生，仅凭该证据不能证明待证事实，本院对该证据不予认定。被上诉人义乌市苏溪镇人民政府在二审中未提供新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，义乌市杨梅岗农垦场与虞廷跃签订的房屋租赁协议合法有效，义乌市杨梅岗农垦场企业终止后，其资产由义乌市苏溪镇人民政府管理，故本案的合同权利义务由义乌市苏溪镇人民政府承受。虞廷跃于2013年12月16日、2014年3月10日两次出具保证书承诺在约定期限内搬离租赁厂房，原审据此认定双方对合同的解除达成合意，于法有据。虞廷跃称系被迫出具保证书，协议并未解除，但未能提供证据证明。关于鉴定结论是否能作为本案定案依据。本院认为，原审法院指定的义乌市众正价格评估有限公司有合法鉴定资质，鉴定人员依法出庭接受质询，且无证据证明鉴定程序违法，鉴定结论错误，故该鉴定结论应予采信。效，虞廷跃申请重新鉴定不符合法律规定，本院不予支持。本案另一争议焦点系双方协议解除合同后给虞廷跃造成的损失应否赔偿，应如何赔偿。双方签订的《房屋租赁协议》第七条约定：“租赁期内：如因政府部门需要征用该房屋土地或部分土地时，乙方应服从政府的需要。对终止协议造成乙方经济损失，甲方不予补偿和赔偿。”但本案中双方系协商解除合同，且义乌市苏溪镇人民政府当庭承认解除租赁合同并非因政府征用需要，而是因镇重点工程建设需要收回该地块，故本案不适用该条款，虞廷跃的合理损失应予以赔偿。关于虞廷跃主张的因停电造成停产损失，因其未能提供充分证据，同时其主张的部分损失是发生在其承诺搬迁之后，故对该部损失本院不予支持。关于租金损失问题，虞廷跃之前承租本案讼争厂房租金为每年5万元，协议解除后，现租金经评估为每年3986400元，确实给虞廷跃造成一定损失，但考虑到承租面积、地段及租金因经济发展正常上涨等因素，租金损失不宜完全按鉴定结论的差额进行赔偿，本院综合考虑酌定本案合同解除给虞廷跃造成的租金损失为20万元。综上，虞廷跃的部分上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2015）金义廿三里民初第123号民事判决第一、二项及诉讼费部分；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2015）金义廿三里民初第123号民事判决第三项；三、由义乌市苏溪镇人民政府于本判决生效之日起十日内补偿虞廷跃机器设备搬迁费用及损耗费用378000元，房屋基建及改建、翻建投入费用118260元、租金损失200000元，三项共计696260元。四、驳回虞廷跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费33100元，由虞廷跃负担28800元，由义乌市苏溪镇人民政府负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 陈旻尔代理审判员 黄 晖二〇一六年三月十六日代书 记员 崔立娜 微信公众号“”