（2016）京03民终1384号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-05-31

案件名称

赖满秀与米明健房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赖满秀,米明健

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终1384号上诉人（原审原告、反诉被告）赖满秀，女，1978年6月6日出生。委托代理人王松山，山西馨海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）米明健，男，1972年10月30日出生。上诉人赖满秀因与被上诉人米明健房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第18571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年8月，赖满秀向原审法院起诉称：2015年1月31日，赖满秀与米明健签订《商铺租赁合同》，北京欧麦地产��纪有限公司（以下简称中介公司）为居间方，约定赖满秀将位于244号商铺出租给米明健使用。合同约定，赖满秀收房后三日内通知米明健，租期自交钥匙起算。合同签订后，米明健向赖满秀给付押金36000元，赖满秀支付中介费11000元。2015年6月17日，赖满秀自开发商北京万方置业有限公司（以下简称开发商）处收房。当日，赖满秀通知米明健收房。此后，经赖满秀和中介公司多次催促，米明健均拒绝接收房屋。2015年8月9日，赖满秀向米明健发出解除合同通知。现诉至法院，要求确认赖满秀与米明健之间签订的租赁合同已经解除；要求米明健给付赖满秀租金，按年租金220750元的标准计算，自2015年6月17日计算至租赁合同解除之日；要求米明健赔偿赖满秀邮寄损失费54元、租金损失自合同解除之日起计算至赖满秀实际将商铺出租之日止；要求米明健支付逾期支付租金滞纳金��按日千分之三的标准，自逾期日计算至付款日；要求米明健负担中介费11000元；要求判令押金36000元归赖满秀所有；本案诉讼费由米明健负担。米明健在原审法院答辩称：因米明健家中有事，2015年7月9日才接到赖满秀的电话和短信，得知赖满秀要求米明健收房。在收房过程中，因赖满秀提出补充条款，不积极配合交房，导致双方于2015年7月29日已经决定不再继续履行合同。赖满秀违约造成双方合同无法继续履行，故同意与赖满秀解除合同关系，但不同意其他诉讼请求。米明健在原审法院反诉称：因赖满秀单方提出修改合同，要求更改付款方式，并委托中介公司寻找新的承租人，拒绝与米明健办理房屋交接手续，导致双方合同无法继续履行，给米明健造成损失。要求赖满秀双倍返还米明健定金72000元；赔偿经营损失每日4500元，自2015年6月17日计算至��际付款之日；反诉费由赖满秀负担。赖满秀针对反诉答辩称：米明健延期收房，给赖满秀造成损失，赖满秀为减少损失，因此向中介公司提出重新寻找商户。而因米明健延期收房，给赖满秀造成重大损失，因此才在电话中与米明健协商，但米明健迟迟不到现场与赖满秀进行交接。故不同意米明健的反诉请求。原审法院经审理查明：2014年3月28日，赖满秀与开发商签订《北京市商品房预售合同》，购买244号商铺。2015年1月31日，赖满秀、米明健、中介公司三方签订《商铺租赁合同》，约定米明健向赖满秀承租244号商铺，租赁期限5年，自交钥匙开始；房租计算方式为15元每平米每天，第一年房租220750元，此后按年递增；付款方式为季付，协议签订之日米明健向赖满秀支付押金36000元；交付房屋期限为赖满秀收到开发商钥匙三日内通知米明健，起租日按米明健收到赖满秀钥匙之日起计算；免租期30天，自交房当日起算；中介费11000元由赖满秀负担，如任何一方违约，中介费由违约方承担。合同签订后，米明健向赖满秀支付押金36000元，赖满秀向中介公司支付中介费11000元。2015年6月17日，赖满秀与开发商办理房屋收房手续，当日，米明健与赖满秀通话，询问收房情况。此后，赖满秀多次采用拨打电话和发送短信的方式通知米明健收房，但均未取得米明健的回复。2015年7月19日，米明健主动与赖满秀取得联系，双方就租金起算时间产生争议，双方电话沟通至2015年7月29日仍未能达成一致意见，此后，双方未继续协商。2015年8月19日，赖满秀向米明健邮寄解除合同通知，并于当日向本院提起诉讼。原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赖满秀与米明健签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。当事人就有关合同内容约定不明确，不能确定的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但应当给对方必要的准备时间。赖满秀与米明健所签订合同中，仅约定赖满秀应在开发商交房三天内通知米明健，并约定房租起算时间自赖满秀向米明健交付钥匙之日起计算，而对赖满秀与米明健交接钥匙的时间没有明确约定，对此，双方产生争议，并无法达成一致意见，最终导致合同解除，合同解除日期应自赖满秀起诉之日起，现双方均同意解除租赁合同，法院不持异议。对于合同解除导致的结果，应由双方共同承担。赖满秀要求米明健给付租金及滞纳金，但双方合同约定，租金起算时间应自双方交接钥匙之日起计算，故对其要求租金及滞纳金的诉讼请求，法院不予支持；赖满秀要求米明健给付邮寄费及自合同解除之日至再次出租的租金损失，依法无据，法院不予支持；赖满秀要求米明健给付中介费的诉讼请求，因双方合同解除的原因系约定不明，故该中介费损失应由双方共同负担；赖满秀要求判令押金36000元归其所有，因赖满秀和米明健应对合同解除共同承担责任，而房屋空置的实际损失已经产生，空置期自收房后三日至双方合同解除之日为2个月时间，扣除合同原本约定的免租期，实际房屋空置损失为一个月，故对该押金，应依照双方责任及实际损失结果，由赖满秀向米明健依据责任比例予以退还。米明健要求赖满秀双倍返还定金72000元，但双方并未约定定金条款，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。米明健要求赖满秀给付营业损失，于法无据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四项、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国��事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月判决：一、确认赖满秀与米明健之间签订的《商铺租赁合同》于二〇一五年八月十九日解除；二、米明健给付赖满秀中介费损失五千五百元，于判决生效之日起七日内执行清；三、赖满秀退还米明健押金二万六千八百零二元一角，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回赖满秀的其他诉讼请求；五、驳回米明健的其他反诉请求。判决后，赖满秀不服，提起上诉，主要上诉意见如下：米明健在签订《商铺租赁合同》后未在合理期限内积极协助赖满秀履行交付房屋的义务，长期拖延不接收租赁房屋并导致合同解除，应当对由此给赖满秀造成的损失承担全部的赔偿责任。原审判决以双方对交付房屋期限约定不明，双方就起租日期产生争议并无法达成一致意见为由，判决对合同解除造成的损失共同承担，不符合��律规定，存在错误。赖满秀的诉讼请求均有事实和法律依据，原审判决应当予以支持。米明健同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有购房合同、租赁合同、中介费收据、通话记录、短信记录、解除合同通知书及快递单、电话录音、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：赖满秀与米明健签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。按照《商铺租赁合同》约定，米明健向赖满秀承租244号商铺，租赁期限5年，自交钥匙开始。关于交钥匙的时间，双方进一步约定为“交付房屋期限为赖满秀收到开发商钥匙三日内通知米明健，起租日按米明健收到赖满秀钥匙之日起计算；免租期30天，自交房当��起算。”从上述约定来看，合同双方当事人并未进一步明确米明健收到赖满秀的通知后多少天内不积极履行收房义务即视为已经收到房屋钥匙。从诚实信用的原则讲，米明健应当在合理期限内履行收房义务。后双方在交钥匙的过程中产生争议，以致不能达成一致意见。原审法院据此认定赖满秀与米明健交接钥匙的时间没有明确约定，双方由此产生争议，并无法达成一致意见，最终导致合同解除，该认定正确。2015年8月19日，赖满秀向米明健邮寄解除合同通知，并于当日提起诉讼，原审法院认定合同解除时间为起诉之日，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因约定不明导致合同无法履行而被解除的，对由此造成的损失，由合同双方当事人共同承��。原审法院对赖满秀的中介费损失、房屋空置损失数额的认定合理，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1270元，由赖满秀负担1186元（已交纳），米明健负担84元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费800元，由米明健负担（已交纳）。二审案件受理费2372元，由赖满秀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张玉娜代理审判员　　楚　静代理审判员　　胡　婧二〇一六年三月十六日书　记　员　　胡　潇来源：百度“”