（2015）苏中民终字第00267号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-04-27
案件名称
许静、陈显文与陈靖、施立房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许静,陈显文,陈靖,施立
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00267号上诉人（原审原告）许静。上诉人（原审原告）陈显文。二上诉人委托代理人郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。二上诉人委托代理人施春芳，江苏众勋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）陈靖。被上诉人（原审被告）施立。二被上诉人委托代理人韩阳、赵海燕，江苏新苏律师事务所律师。上诉人许静、陈显文因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2012）相民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月18日，原审原告许静、陈显文（作为乙方）通过苏州中城房地产经纪有限公司的经手人胡某（作为丙方）介绍，与原审被告陈靖、原审被告施立（作为甲方）签订房屋买卖（置换）合同一份（合同号SF0011685），约定甲方将其依法取得位于苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园23幢505室的房屋（建筑面积110.85平方米）自愿出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。双方还约定实际成交价格为人民币102万元、中介服务佣金1万元由乙方交纳，交付时间为过户签字当日等内容，另外双方还在第八条中以手写方式约定了无权利瑕疵、共有权人确认、价格包含自行车库、协助办理过户手续等事项。合同签订后，双方各自履行合同义务，两原审原告已完全支付两原审被告购房款，两原审被告也已协助两原审原告将该位于相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园23幢505室的房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记至两原审原告名下。现两原审原告因本案纠纷将两原审被告诉至原审法院。另查明，2009年12月23日，在本次房屋买卖过程中，中介公司经办人胡某为两原审原告垫付了购房款2万元，两原审原告未按约归还，胡某将两原审原告诉至安徽省六安市裕安区人民法院，该院于2012年4月12日作出（2012）裕民二初字第00126号民事判决，判决本案两原审原告归还胡某借款2万元并支付相应利息。以上事实有原审原告举证的房屋买卖（置换）合同、房产证、土地证、民事判决书及当事人陈述等证据附卷佐证。原审原告许静、陈显文为证明其诉讼请求，另外举证：1、附协议一份，2010年1月3日交钥匙当天，原审被告将家具、电器等搬走了，为解决这个问题胡某来协调双方，我们说购房合同是格式化合同不好，于是胡某写下了该附协议，胡某说他是中间方、见证人，只有他签字了，然后将该协议交给我方。证明房屋价格的构成为毛坯房价格7900元／㎡，装修12万元、其中包括槽钢搭建的阁楼5万元，车库2万元，总价102万元；另外证明2010年1月3日下午原审原、被告做房屋交割时，原审被告说过该房屋的阁楼是由槽钢搭建的。2、房屋设施清单一份，证明2010年1月3日原审原告发现房屋内家具丢失，找来原审被告协调解决，双方在协商过程中对家具状况做的确认。3、胡某出具的证明三份，其中一份是由相城区元和房地产信息咨询有限公司签章；另外提供装饰公司出具的证明一份，证明原审被告承诺其阁楼由槽钢搭建，购房时102万元价款的组成，而实际上其阁楼没有槽钢。4、胡某的通话记录两张，原审原告的通话记录一张，其中158××××0562是原审原告的手机号码，158××××5895是原审被告陈靖的手机号码，证明原审原告方曾要求中介方胡某协调处理我方与原审被告的纠纷事宜。5、装修合同原件一份，提供装修施工图纸、收据各一份，证明原审原告发现阁楼并非槽钢搭建后为安全起见要求装修公司对阁楼进行拆除并为此支付了费用13480元。6、原审原告陈显文与原审被告陈靖通话录音一份，证明原审原告曾因为槽钢事宜一直与原审被告交涉，并且原审被告陈靖没有否认曾经说过阁楼有槽钢的事实。其中陈显文问：“我说阁楼这个问题，当时不是说全部由槽钢搭建的吗？”，陈靖答：“你是怎么发现的？”，陈显文“拆掉后发现的”，陈靖“那你发到我手机上把照片”，陈显文“那我寄一份给你，不会骗你的，一根都没有，你问小胡好了”，陈靖“怎么会呢，但是装修公司是收过我槽钢钱的”，陈靖“你们出槽钢价钱是不是因为中介他们的引导呢？我们当时卖这个房子要求是一口价的”，陈显文“一口价我知道，但关键是当时买房的时候有约定的，我们也列了一个单子，上面有房子、槽钢、装修等都是多少钱”，陈靖“槽钢是多少钱？”，陈显文“槽钢是40000元”，陈靖“我的装修合同当时是印给你的，上面写了多少钱你应该知道的啊？”，陈显文“我们回忆一下啊，当时你说的我们装修这一块花了70000多块钱，你说槽钢这一块我花了几万块钱，说为了考虑安全问题，我们阁楼全部是用槽钢的”，陈靖“我应该没这么说，我是说长的那个地方放的是槽钢，他装修的都是放在一个合同里面的，而且我都印给你们了”，陈靖“我觉得一直好像都没有沟通好，中介在里面起了太多的作用，他做了太多的引导，我当时说为了安全，这上面放了槽钢，我的装修合同上面是列明了槽钢等各个方面都有的，也就是说装修公司是给我装的，当时作为介绍，那我为了安全，告诉你们，你们现在又把它拆开了给我说算多少钱，我觉的蛮奇怪的”。7、证人胡某出庭作证称，“第二次看房时，原审被告陈靖说阁楼是槽钢的，谈价格时原审原告对阁楼槽钢做了一个估价，约5万元”，“估价和之后的房屋成交价格应是有关系的，但是没有形成书面的材料。价格组成：毛坯房9000元／㎡，装修价格记不清楚了，阁楼槽钢估价5万元，还有家具家电，具体价格忘记了”，“在谈价格是原审被告陈靖提到过阁楼有槽钢，后来因家具家电问题协调时，我听到原审被告施立向原审原告说明阁楼是有槽钢的”，“原审原告带我去看的时候拆掉很多了，是部分拆除，拆除部分没有发现槽钢。至今也只拆除了部分，没有全部拆除”，“原审被告没有说过全部是槽钢”经质证，两原审被告认为，1、真实性不予认可，该证据材料为第三方胡某单方面出具的文字材料，并非原原审被告双方的协议；况且胡某作为第三方，与二原审原告有利益关系，其出具的证据效力我方不予认可。2、真实性无异议，清单是由原审被告签字的。我方认为其与本案无关。3、不认可胡某的证明，其作为涉案房产的中介方，与二原审原告存在诉讼纠纷和利益关系，从三份证明的措辞和时间看，完全是根据原审原告的要求单方面出具的说明；况且2012年5月11日、5月24日证明的表述与之前附协议上的表述也不一致，上述三份证明不足以证明二原审被告做出相关承诺；对装饰公司的证明真实性无法确认，其内容也只说明阁楼中的一部分使用了木质装修材料，与本案无关联性。4、真实性无法确认，其只能证明胡某或原审原告与我方有过通话。5、该证据是原审原告与装修公司发生的，真实性无法确认，该证据只能证明原审原告在签订了房屋买卖合同后与装修公司有签署了的装修合同，我方认为与本案没有关联性。6、原审被告对录音产生的合法性不予认可，该证据恰恰说明原审被告并没有承诺阁楼的装修全部是用槽钢搭建的，也说明房屋买卖的时候是一口价的买卖，没有对价款进行拆分。7、证人与两原审原告之间存在经济纠纷，尚有20000元款项未能领取，作证的动机和效力不认可；证人在2010年4月15日签字见证的证明材料上，已经明确得知阁楼装修用了两根长的槽钢，在法庭作证时，以时间长、时间隐蔽为由，说无法判断阁楼是否有槽钢，这说明所谓的证明材料是由原审原告方草拟，按照其诉讼意图出具后，由证人签署的。证人对自己证明的事实根本未能全部确认并记牢。综上，我方认为有利益关系的第三方在事实未能全部掌握的情况下签字的由原审原告打印的证据不能对抗由原原审被告双方签订的买卖合同。两原审被告为反驳两原审原告的诉请，另行举证：1、装修合同复印件一份，其中对于是否使用槽钢没有明确的记载。2、针对2011年4月15日胡某的证明举证周丙辉证言一份，在胡某的证言中记载“周老板确认次卧的确都是木材搭建的事实，只有楼梯口使用了两根槽钢”，为此，我们找到当时给我们装修的周丙辉，他说不记得阁楼的装修检材是什么，但是的确使用过槽钢，这也证明我方在原审原告提供的录音证据中所说的使用过槽钢。经质证，两原审原告认为，1、复印件真实性无法确认，该合同中没有讲明关于槽钢装修的事实。2、关于周丙辉的证明，首先，该证据材料远远超出了法定的举证时限，且该份证据并非本案重要证据，应排除适用。从主体上说，无法证明周丙辉是在为原审被告装修房屋时装修公司的相关人员，本身证明主体存在瑕疵，且该份证明中说明使用了槽钢，但并没有指明槽钢用在什么地方、有多少，因而结合原审原告指出的相关事实，结合原审原告目前并没有发现一根槽钢，足以表明原审被告虚假承诺使用槽钢，另如果原审被告可以清晰指出装修过程中针对什么部位使用多少槽钢，原审原告也愿意现场予以确认，以证明事实真相。庭审中，两原审原告还述称，当时购买房屋时实际上没有查看是否存在槽钢，由于槽钢是里面的承载体，在外面无法查看，我们当时是相信原审被告和中介的说法。对于为何拆除阁楼，两原审原告述称，当时需要装网线，找人来施工，我对工作人员说是槽钢制，小心损坏机器，但后来发现没有槽钢，全部是木质结构。阁楼布局是L形状，我方只拆除了跨距大的部分，跨距小的部分没有拆。次卧部分已经全部拆除，没有发现槽钢。该部分是对方夫妻两个都确认过的地方。原审原告许静、原审原告陈显文共同诉称，原审原、被告于2009年12月18日在第三方苏州中城房地产经纪有限公司员工胡某在场的情况下签订了一份房屋买卖合同，约定由原审原告购买原审被告位于苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园23幢505室的房屋，该房屋系带阁楼的装修房。当时约定房屋总价款为1020000元，其中包括由“槽钢”搭建的阁楼装修费50000元。在经原审原告两次看房后及双方签订合同时，原审被告承诺该房屋的阁楼部分全部由槽钢搭建，后又说是次卧部分由槽钢搭建。但后来原审原告在安装网线时发现次卧上面全部为木板搭建，未见一根槽钢，为安全起见，原审原告只得将阁楼部分拆除，为此支付了额外的拆装费用。另外，根据合同约定，房屋的装修与约定不符，视为原审被告违约。原审原告因此自2010年3月至今，一直与原审被告交涉，均被推诿、否认。期间，原审原告也曾要求中介员工胡某协调此事，但均未见成效。为此，原审原告现起诉，请求判令两原审被告：1、共同返还原审原告多支付的购房款50000元；2、支付原审原告因原审被告违约导致原审原告多支付的拆装款10000元（庭审中变更为13480元）；3、支付原审原告违约金204000元。原审法院认为：原审原、被告签订的房屋买卖（置换）合同应为双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，合法有效，应当作为判定双方权利义务的依据。原审原告所主张的附协议仅有中介公司人员胡某签字，原审原、被告双方均未签字，原审被告方也不予认可，故该附协议只能视作胡某的书面证言，并非原审原、被告双方的协议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先关于是否存在明确的房屋出售价格的构成，由于双方在合同中未予明确约定和载明，而根据原审原告所认为的构成为毛坯房价格7900元／㎡，装修12万元、其中包括槽钢搭建的阁楼5万元，车库2万元，相加也无法精确得出总价102万元的结论，而根据原审原告陈显文与原审被告陈靖的通话记录内容可以显示，双方当时应该是以一口价成交；况且从胡某的证明、原审原告的陈述、原原审被告间的通话记录来看，对于槽钢搭建的阁楼部分是作价4万元还是5万元前后不一致，由此可见当时双方对于房屋出售价格的约定并无明确一致的价格构成，也无法明确对于所谓槽钢搭建的阁楼在其中所占具体金额。其次，对于原审原告所称原审被告出售房屋时承诺整个阁楼均为槽钢搭建的主张，并无直接证据予以证明，且与其举证的证人胡某的证词、胡某所出具的证明以及原审被告陈靖的通话录音并不相符，原审被告方对此也予以否认，现有证据仅能证明原审被告方在出售房屋时向原审原告方陈述过该房屋的阁楼里面有槽钢，至于槽钢的位置、数量及价值等具体情况无法认定。另外，原审原告方在庭审中也承认在看房时并未实际查看过槽钢的情况，如果有无槽钢对于房价差异在5万元左右，则对于一般购房者来说应当查看再落实下来，显然本案中的情形并非如此。同时，原审原告方现在在已拆除的部位未发现槽钢并不能当然推断阁楼中没有槽钢。综上所述，原审法院认为，由于原审原告方举证的证据不能证明双方签订合同时是将槽钢的存在作为合同的内容协商确定，也不能证明102万元购房款中包括价值5万元的槽钢，且目前的证据也无法排除阁楼中槽钢的存在，故两原审原告要求两原审被告返还多支付的购房款50000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对于两原审原告所主张的违约金204000元，由于不能证明两原审被告存在违约行为，故该主张原审法院不予支持。对于两原审原告主张的拆装费13480元，由于其并无证据证明拆装阁楼系因原审原告方的违约而引起，故要求两原审被告承担该拆装费的请求事实依据和法律依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等相关规定，判决如下：驳回原审原告许静、原审原告陈显文对原审被告陈靖、原审被告施立的所有诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币5460元，由原审原告许静、原审原告陈显文负担。上诉人许静、陈显文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院认为上诉人与被上诉人房屋买卖是一口价成交错误。上诉人与被上诉人及中介方多次就102万元房款组成进行沟通，被上诉人当时答复装修时为安全考虑，阁楼部分全部用的槽钢，因此槽钢部分作价5万元，自行车库作价2万元，装修款12万元（包括槽钢5万元），毛胚房单价每平方米7900元。关于装修时阁楼部分全部使用的是槽钢，是被上诉人当时向上诉人的承诺。上诉人一审提供的录音证据、经纪公司及经办人胡某的证言，足以证实房屋总价款中包括了槽钢5万元的事实。对于普通的房屋，双方对房屋总价款达成一致，便根据中介方所提供的格式合同签字确认，更不会想到将协商过程中所涉内容在合同中全部列明。上诉人签订合同时也是基于对被上诉人的信任，相信其陈述的基础上签订合同。前述价格与102万元区别不大，原审法院认为无法精确得出总价102万元不当。2、原审法院认为阁楼部分作价不一致，没有明确对于槽钢搭建的阁楼在总价款中所占具体金额的认定，以及上诉人应当查明落实有无槽钢的认定事实错误。涉案房屋自办理房屋交付手续后，上诉人在安装网线时，发现阁楼并非被上诉人所一直承诺的全部为槽钢，而全部是木质。上诉人便直接与被上诉人进行沟通，要求退还5万元的费用，同时找到当时的居间方出面协调。上诉人所提供的录音证据中，被上诉人认可了双方在房屋买卖合同签订前承诺了阁楼的装修材质为槽钢，只是在录音证据中被上诉人未承认槽钢在当时作价5万元的事实。被上诉人明知自己当时为了推高房价，虚假向上诉人承诺阁楼的装修全部是使用的槽钢。在上诉人发现其虚假承诺后找其退款时，其当然不会承认。而居间方经办人胡某提供的证人证言中，证明上诉人与被上诉人当时关于槽钢部分的约定是4至5万元之间，是符合合同签订时双方协商经过的事实。因在格式合同中未将102万元组成进行书面固定，经纪公司及经办人胡某证言也是基于法律的严谨，作出了槽钢作价4至5万元的证明，与各项费用组成后房屋总价为1015715元，而最后成交价102万元是一个道理。相关证据证明：1、被上诉人当时是承诺过阁楼部分材质全部是槽钢的；2、房款的组成部分包括了槽钢的金额；3、槽钢的作价金额至少为4万元；4、阁楼的装修材质实际为木制结构。足以证明被上诉人违约的事实。原审法官以阁楼作价是4万元还是5万元前后不一致为由，认定双方对槽钢作价5万元的事实不予认可，显然是无法让人信服。原审法院认为上诉人应当对有无槽钢进行落实。槽钢为装修内部结构，外部无法判断，除非对阁楼进行拆除。上诉人在安装网线时发现后进行拆除时，才能发现。上诉人发现阁楼为木制结构后，为了安全考虑，已对阁楼进行了部分拆除，尚有部分未拆除，可以证明与被上诉人所承诺不符。若有需要可以对未拆除部分进行核实、鉴定。3、原审法院将上诉人提交的“附协议”、“证明”等相关证据仅视作胡某的书面证言而认定为间接证据，称其不能作为认定上诉人关于被上诉人所承诺的阁楼由槽钢搭建的证据。附协议的签署背景是在2012年1月3日当天，因被上诉人违反购房合同约定，将原告承诺的家具、电器私自搬走，由此产生上诉人对被上诉人的不信任及双方的矛盾，基于此上诉人要求中介方参与协调此事，中介方委托经办人胡某出卖协调，胡某依据上诉人与被上诉人的真实意思表达而起草，是对双方协商中关于房屋价款组成的确认，同时也是对被上诉人承诺阁楼为槽钢搭建的确认。附协议起草后，被上诉人拒绝签字，胡某表示其作为本次交易的见证人，愿意在附协议上签字。胡某及经纪公司作为合同协商过程、合同交易的直接参与者，且为促成合同成交最为重要的第三人，当事人清楚上诉人与被上诉人除书面合同约定外的口头约定。因此即便没有上诉人与被上诉人双方的签字，结合其他证据佐证，能够证明该附协议的真实性、合法性。原审法院不能简单以无直接证据证明被上诉人承诺阁楼为槽钢搭建而驳回上诉人的诉讼请求。即便上诉人与胡某真的存在利害关系，也应当是对被上诉人有利。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院查明了被上诉人陈述过涉案房屋的阁楼里面有槽钢。上诉人也拆除部分证明阁楼的确没有槽钢。阁楼有槽钢的举证责任应当由被上诉人承担。原审法院分配举证责任不当，未实地勘查核实，却以槽钢的位置、数量及价值等具体情况无法认定，同时以上诉人已经拆除部位未发现槽钢并不能当然推断阁楼中没有槽钢为由作出严重错误判决。2、附属设施清单中一套价值最为昂贵的紫藤椅，被上诉人未交付，被上诉人构成违约，应向上诉人支付违约金204000元。三、原审庭审程序违法。2014年3月13日依照普通程序进行的公开开庭审理，审判人员自始至终只有主审法官、另一名审判人员和书记员三人在场，另一名审判人员从未到庭，原审审理程序违法。请求二审法院调取当日开庭录像。原审法院于2014年3月19日作出判决，而上诉人收到判决书的时间为2014年10月11日。庭审时间严重超出一审普通程序审限。被上诉人提供原始装修合同复印件，上诉人代理人要求其提供原件，原审承办法官没有要求被上诉人出示原件，并当即否定上诉人代理人的要求时言论不当。原审中被上诉人愿意退还2万元，主审法官径直将上诉人及代理人叫出法庭，直接询问5000元是否愿意调解。主审法官没有再询问被上诉人意愿却直接给出调解方案。综上所述，原审法院忽视事实和合同实际履行情况，认定事实不清，程序违反法律规定，判决错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人陈靖、施立二审辩称，合同中没有对槽钢和藤椅明确约定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，没有程序违法。请求二审法院维持原审判决。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同中并无阁楼由槽钢搭建装修费50000元的约定。上诉人以与中介人员及被上诉人在签订合同前的协商过程中的意见作为合同约定应提供事实依据。上诉人提供的录音证据中被上诉人并无在签订合同时承诺阁楼由槽钢搭建装修费50000元的意思表示。另中介人员在房屋交易过程中关于房屋的介绍向上诉人作出的陈述与本案具有直接的利害关系，其证人证言证明力不足，原审法院未予采信并无不当。上诉人认为双方当事人约定房价包括阁楼由槽钢搭建，装修费50000元，被上诉人应返还多支付的购房款50000元的主张事实依据不足，本院难以支持。相应上诉人未能证实拆除阁楼与涉案房屋买卖合同具有关联性，上诉人要求被上诉人支付拆装款的主张不能成立，原审法院未予支持正确。上诉人在一审中认为被上诉人承诺阁楼次卧是由槽钢搭建，按照合同约定房屋的装修与被上诉人的承诺不符，被上诉人构成违约应按照房屋价款的20%支付违约金亦无事实依据，原审法院未予支持正确。上诉人在二审中提出被上诉人未交付紫藤椅构成违约，因附属设施清单是双方当事人对物品状况的确认，上诉人认为被上诉人违约依据不足。上诉人认为原审开庭时，合议庭成员中一人未到庭但无证据证实，根据一审开庭笔录记录，本院对于上诉人认为原审庭审程序违法的上诉理由不予采信。上诉人认为陈靖、施立愿意退还20000元，无事实依据，本院不予采信。原审判决落款时间与送达时间上存在不当之处，但不影响本案的实体处理。综上所述，上诉人许静、陈显文的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5460元，由上诉人许静、陈显文负担负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一六年三月十六日书 记 员 毛莉莉 百度搜索“”