（2015）青民三（民）初字第4041号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-05-18
案件名称
上海钢达物业管理有限公司与上海苏宁云商销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第4041号原告上海钢达物业管理有限公司。法定代表人刘仁达，董事长。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托代理人黄建刚，上海市志君律师事务所律师。被告上海苏宁云商销售有限公司。法定代表人蒋勇，总经理。委托代理人钱忠伟，男，在上海苏宁云商销售有限公司工作。原告上海钢达物业管理有限公司诉被告上海苏宁云商销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年12月1日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人瞿琼君，被告委托代理人钱忠伟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序，并由审判员邵霞、人民陪审员纪照洪、侯莹组成合议庭进行审理。本案于2016年1月11日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人瞿琼君、黄建刚，被告委托代理人钱忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海钢达物业管理有限公司诉称：2012年7月30日，上海钢达房地产开发有限公司与乐购仕（上海）商贸有限公司签订《租赁合同》，上海钢达房地产开发有限公司将位于上海市青浦区青浦镇x街坊（2／2丘）在建商业项目租赁给乐购仕（上海）商贸有限公司，该《租赁合同》同时约定：租赁物建筑面积暂定8，000平方米，实租面积以专业机构出具的测绘报告为准，如测绘面积超过8，500平方米，则按8，500平方米计算。2013年4月23日，上海星火测绘有限公司出具《房屋土地权属调查报告书》确认公园路x号钢达大厦的商业建筑面积8，777.98平方米。2012年12月25日，双方签订《补充合同》，合同明确租赁物位于青浦镇公园路x号，正式租赁起始日为2012年12月1日且变更了租赁期限等合同相关内容。2013年12月15日，上海钢达房地产开发有限公司与乐购仕（上海）商贸有限公司及原告再次签订《三方协议》，钢达房地产公司全权委托原告履行出租方的权利义务。2014年11月21日上海钢达房地产开发有限公司、乐购仕（上海）商贸有限公司及原、被告四方签订《四方协议》：自2014年11月1日起，在《租赁合同》、《补充合同》及《三方协议》内容不变的情况下，且在不损害原、被告双方的前提下，出租方变更为原告，承租方变更为被告。被告承诺按照原协议继续履行承租方的权利义务。截至目前，被告对8，500平方米中的500平方米的建筑面积应支付租金人民币1，665，722.50元，但原告多次催讨，被告迟迟不予付款。故原告起诉至法院，要求判令：1、被告支付2012年12月1日到2015年10月5日拖欠的租金1，665，722.50元，2、被告从起诉之日到判决之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。审理中，原告变更诉求为：1、被告支付2012年12月1日至2016年1月5日未付租金1，871，035元；2、被告从立案之日起至实际付款之日止的利息（以1，871，035元为本金，按照日万分之二点一计算）；本案诉讼费被告负担。被告上海苏宁云商销售有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，系争房屋有清楚的房地产权证证明实际建筑面积，被告承租区域面积是客观的，应该是7，000多平米，在官方出具产证以后再进行测绘、或者之前的测绘都没有必要，之前不合理的测绘结果应被产证推翻，办理产证的时候相关部门必然会对系争房屋测绘，该测绘是在原告委托测绘机构测绘之后，在时间、客观性、效力上都强于原告委托的测绘机构的的报告；第二，测绘机构的测绘报告有明显偏向性质；第三，关于违约金，我方认为被告不应该支付500平米的租金，更不应该支付违约金，合同约定原告向被告寄送发票应该寄送至被告公司的财务部，原告没有按照合同约定履行合同义务，即使被告应该承担诉请一的租金，基于原告私底下寄送给被告，那么过错也是原告导致的，违约金不应由被告支付；第四，双方合同约定，原告应该变更4-5层的性质，但是实际上产证性质还是车库，导致被告实际经营过程中存在巨大风险，责任在原告。即使存在改扩建的，产证将该部分面积固定，应该以房屋产证面积为准。综上，被告向原告支付租金已经超过应支付的租金，即使按照8，000平米支付租金也远远超过产证上登记的面积。经开庭审理查明，2012年7月30日，上海钢达房地产开发有限公司作为出租方（甲方、以下简称钢达房地产公司）、乐购仕（上海）商贸有限公司作为承租方（乙方、以下简称乐购仕公司）签订《租赁合同》，约定钢达房地产公司将位于上海市青浦区x街坊（2／2丘）租赁物出租给乐购仕公司；第一条第2款约定租赁物建筑面积共8，000平方米，共五层，每层面积为1，600平方米，因四层、五层原车库改为商场，故实租面积标准以钢达房地产公司委托专业机构出具测绘报告为准，如测绘结果与合同约定面积不符时，以测绘面积为准；测绘面积超出8，500平方米，则按8，500平方米计算；第一条第7款约定租赁费用采用固定租金方式计算，本合同的租赁费用单价如下表，按一个租赁年度365天计算，租赁面积以测绘报告为准，并签订补充协议，自2012年8月1日至2012年11月5日租赁单价为0元每平方米每天，自2012年11月6日至2014年11月5日租赁单价为4元每平方米每天，自2015年11月6日至2016年11月5日租赁单价为4.50元每平方米每天，2016年11月6日至2017年11月5日租赁单价为5元每平方米每天……；第一条第8款约定租赁费用的支付方式为租赁费用采取先付后租的方式，按季提前30日以电汇方式支付；第一条第9款约定乙方在本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金1，500万元，同时甲方应向乙方开具等额收据，前述定金自乙方开业后自动转为本合同的首期（暂定2012年8月1日至2014年1月31日）租赁费用（待租赁面积测绘报告出具后签订补充协议），此后正常每年租赁费用按季度支付，支付日为4月6日、7月6日、10月6日、1月6日，甲方应于每次收取租赁费用前十个工作日，开具相应金额的含税房屋租赁费发票给乙方；第六条第52款约定乙方应严格按照本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金，逾期超过3个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未缴纳的，甲方有权解除本合同，甲方虽享有解除权，但其后又接受乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同的解除权，等。2012年12月1日，钢达房地产和乐购仕公司签署《苏宁电器乐购仕钢达店房屋交接表》对系争房屋进行交接，其他事项中列明：1、未按租赁房要求拆除完墙体；2、中庭4-5楼电梯未开洞；3、4楼外墙上方加盖未完成；4、5层楼顶未按租赁房要求重新做钢结构顶，上述工程需在12月10日前完成。2012年12月25日，钢达房地产公司作为出租方（甲方）、乐购仕公司作为承租方（乙方）签订《补充合同》，第一条约定原合同第1条租赁物位于上海市青浦区青浦镇x街坊（2／2丘），在建商业项目变更为上海市青浦区青浦镇公园路x号，产权人钢达房地产公司；第二条约定原合同第5条变更为甲方应于2012年12月1日前将租赁物交付给乙方，具体时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准；第三条约定原合同第6条变更为租赁期限为10年零7个月零5天，自2012年12月1日到2023年7月5日，甲方为支持乙方经营，给予首期租金优惠，首年租金单价2.51元每平方米每天，起租日以交付确认书时间为准；第四条约定原合同第7条变更为本合同租赁费用采用固定租金方式计算，本合同的租赁费用单价如下表，按一个租赁年度365天计算，租赁面积以测绘报告为准，并签订补充协议：2012年12月1日至2014年7月5日租赁单价为每天每平方米2.51元、2014年7月6日至2015年7月5日租赁单价为每平方米每天4元，2015年7月6日至2017年7月5日租赁单价为每平方米每天4.50元，2017年7月6日至2018年7月5日租赁单价为每平方米每天5元……；第五条约定原合同第9条变更为乙方前期已向甲方支付定金1，500万元，前述定金自乙方开业后自动转为本合同的首期（暂定2012年12月1日至2014年10月5日）租赁费用（待租赁面积测绘报告出具后签订补充协议），此后正常每年租赁费用按季度支付，支付日为6月6日、9月6日、12月7日、3月7日，甲方应于每次收取租赁费用前十个工作日内，开具相应金额的含税房屋租赁费发票给乙方，等。2012年12月24日，上海星火测绘有限公司（测绘资质证书编号为乙测资字3110439）作为调查机构、钢达房地产公司作为委托人出具《房屋土地权属调查报告书》，调查成果认签表一确认房屋建筑总面积14，437.43平方米，地上建筑总面积7，677.53平方米，地下建筑总面积6，759.90平方米。系争房屋于2013年11月18日办出上海市房地产权证，载明产权人为上海钢达物业管理有限公司，用途为商业及社会停车场用地，建筑面积14，437.43平方米，其中地下车库面积为6，759.90平方米，地上4-5层车库面积为3，045.94平方米。2013年4月23日，上海星火测绘有限公司出具《房屋土地权属调查报告书》，调查成果认签表中确定房屋建筑总面积为15，515.99平方米，地上建筑总面积为8，756.09平方米，地下建筑总面积为6，759.9平方米；房屋分套建筑面积计算成果表（面积核定）表五载明1-5层，用途为商业，独用面积8，414.44平方米，分摊系数0.43204，共用面积363.54平方米，建筑面积8，777.98平方米，而地下独用面积为6，458.6平方米，分摊系数0.43204，共用面积279.05平方米，建筑面积6，738.01平方米；房屋建筑面积测绘技术说明书部分载明此次面积核定按开发商要求，将地下水泵房及走道、配电间及走道、楼梯间、垃圾房等分摊给地下层及1-5层，此报告不作任何办证登记之用，具体数据以成果办确认资料为准。2013年12月15日，上海钢达物业管理有限公司（原钢达房地产公司）作为原出租方（甲方）、乐购仕公司作为承租方（乙方）、上海钢达车料有限公司作为现出租方（丙方）签订《三方协议》，约定自2012年12月1日起在保持原合同（租赁合同、补充合同）内容不变，且在不损害乙方承租权益的前提下，甲方授权委托丙方作为出租方履行原合同中出租方的权利义务；乙方承诺按原合同约定继续履行承租方的权利义务，丙方确认在签订本协议之前已完全阅读并理解原合同，丙方承诺履行原合同中出租方的权利义务，甲方对丙方的行为承担连带责任；乙方已支付给甲方的定金1，500万元，冲抵2012年12月1日起的租赁费用，直至冲抵完毕，在本协议签订后，由甲丙双方自行结算，丙方需向乙方开具1，500万元符合税法规定的房屋租赁专用发票；等。上海钢达车料有限公司作为原出租方（甲方）、乐购仕公司作为原承租方（乙方）、原告作为现出租方（丙方）、被告作为现承租方（丁方），甲方、丙方于2014年12月2日，乙方、丁方于2014年11月21日签订《四方协议》，约定2012年5月15日，乙丙双方就乙方承租丙方所有的位于上海市青浦区30街坊（2／2丘），即公园路435号的房屋签订了《租赁合同》，2012年12月25日乙丙双方签订《补充合同》，2013年12月15日甲乙丙三方签订《三方协议》（上述《租赁合同》、《补充合同》、《三方协议》以下简称原合同）：现甲方欲将原合同中出租方的权利义务转让给丙方，乙方欲将原合同中承租方的权利义务转让给丁方，甲乙丙丁四方经协商，在平等自愿的基础上，达成如下协议：1、四方一致同意，自2014年11月1日起，保持原合同内容不变，且在不损害丁方承租权益和不损害丙方出租权益的前提下，原合同中的出租方及承租方分别变更为丙方和丁方；丁方承诺按照原合同约定继续履行承租方的权利义务，丙方确认在签订本协议之前已完全阅读并理解原合同，丙方承诺履行原合同中出租方的权利义务，甲方对丙方的行为承担连带责任，等。2014年10月20日，乐购仕公司向上海钢达车料有限公司发送函件，表示因四、五层规划为停车场，从根本上无法作为商业使用，乐购仕公司决定将四、五层3，200平方米退还给上海钢达车料有限公司，并按照合同以当年度均价扣除该部分租金。拍摄于2014年10月29日的照片显示四、五层摆放了洗衣机、冰箱等电器。2015年1月8日，原告委托黄建刚律师、瞿琼君律师出具律师函，要求被告向原告指定账户支付未付租金。原告于2015年1月16日出具催款通知，告知被告根据双方于2012年7月30日签订的租赁合同，原告委托专业测绘机构已测绘出实租面积为8，777.98平方米，按照租赁合同约定超过8，500平方米面积则按8，500平方米计算租金，原告已协商同意按8，500平方米结算租金面积，剩余500平方米面积租金发票按照合同规定，原告开具租赁租金发票，金额为1，277，910元，请被告根据原合同第九条之规定，十个工作日内付款。原告于2015年5月7日出具催款通知，要求被告支付2012年12月1日至2015年7月5日500平方米对应的租赁费1，460，410元。原告于2015年6月17日出具催款通知，要求被告在七日内付清500平方米对应的款项1，665，722.50元，催款通知后附收费通知单。被告表示收到上述三份通知。原告于2015年1月17日到2015年5月28日分别开具发票，金额共计1，665，722.50元。原告将上述发票邮寄至被告营业地址，被告确认收到上述发票。原告于2015年11月24日开具发票，金额共计205，312.50元，并按照前述地址邮寄给被告。2015年12月9日，黄建刚、瞿琼君律师对上海星火测绘有限公司的青浦分公司经理施海作调查笔录，施海表示2012年下半年到2013年上半年时受钢达房地产公司委托对公园路x号房屋建筑面积进行测绘，建筑面积14，437.43平方米，地上建筑总面积7，677.53平方米，地下建筑面积6，759.90平方米，测绘公司出具报告作为办理产证之用。后因钢达房地产公司对房屋进行改扩建，使得承租人实际使用面积大于产证面积，故委托该公司再次进行测绘并出具测绘报告，1-5层建筑物实际使用面积为8，779.98平方米（含共用面积）。审理中，上海星火测绘有限公司工作人员施海于2016年1月21日接受本院询问时表示，2012年12月24日的测绘报告是根据规划测量的，增加部分的面积不能计算在报告中；而2013年4月23日的测绘报告是改扩建后根据实际面积测量的，实际使用面积应该根据第二份报告。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、补充合同、三方协议、四方协议、房屋交接表、2012年12月24日房屋土地权属调查报告书及2013年4月23日的房屋土地权属调查报告书、资质证书、调查笔录、催款通知、发票等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案中原、被告争议点为应付租金对应的面积应为多少的问题。原告认为：首先，原、被告约定是按照实际使用面积来支付租金，而非根据产证面积，因产证面积只有7，000多平方米，而被告一直按照8，000平方米来支付租金，可见是根据实际使用面积来支付租金的；其次，因为根据合同第二条第29款的约定，原告对系争房屋进行了改扩建，将中空部分填平，将中空隔墙拆除，所以房屋面积有所增加，原告委托有资质的测绘单位进行测绘，应当根据测绘报告的面积来收取租金，被告应补足面积差额部分的租金；再次，虽然四、五层产权性质为车库，但是被告实际使用中作为商场使用，目前也没有因产权性质为车库而使得被告将其作为商场使用产生障碍，所以被告不得以此为由拒付该部分租金；最后，虽然合同并未约定被告应支付公摊面积部分的租金，但是分摊数据仅仅是测绘报告的格式化形成数据，实际上都是被告使用的，没有分摊面积，所以应该按照8，777.98平方米计算实际使用面积，超出8，500平方米，故按照8，500平方米收取租金。被告认为：首先，应当根据产证上载明的7，677.53平方米计算租金，这些部分的面积才是合法的，被告在知道产证面积为7，000多平方米之后要求原告返还多支付的租金，不能认定被告默认按照实际面积支付租金；其次，对2-3楼中空部分进行填平是原告的单方义务，不需要被告支付租金，二、三层部分增加面积最多各自300平方米；再次，因为四、五层产权性质为车库，被告不能作为商场使用，即使有面积增加，也是违章的，并不符合原、被告约定的改建商场目的，所以被告表示不再支付2015年11月6日开始的租金，对已经支付的租金保留另案诉讼的权利；最后，合同并未约定被告应支付公摊面积部分的租金，所以即使根据第二份测绘报告，也不同意按照8，777.98平方米计算租金，应为8，414.44平方米。经法院释明，被告表示不认可原告主张的增加面积，但是即使法院不是按照产证面积确定租赁面积，被告也不申请对增加面积进行测量。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同受法律保护，租赁合同、补充合同、三方协议、四方协议均为合同相对方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，合同相对方均应按照合同约定履行各方义务。根据四方协议之约定，原、被告已作为系争房屋现出租人和承租人，并承接了相应的权利义务，并约定仍受租赁合同、补充合同、三方协议的约束，故应履行上述四份协议中的权利义务，并在本案中作为适格主体。被告使用系争房屋应按约定支付对应面积的租金。根据合同约定，显然原被告合意一致对系争房屋进行改扩建，租赁面积的确定需要以原告委托的有资质的单位进行测绘。实际履行中，系争房屋确实经原告进行了改建，原告委托的测绘机构具备资质，该单位亦出庭对两份报告的差别等进行了解释，本院对两份报告予以采信。在本院释明后，被告坚持不提测绘申请，属于处分自己权利的行为。因此，租赁面积应以后一份测绘报告为准。被告表示应按照产证面积支付房屋租金，但根据双方的租金支付情况计算，被告支付租金的对应面积为8，000平方米，显然超出产证面积，被告解释曾向原告主张退还差额部分的租金没有依据，本院不予采信，故可推知原、被告约定按照实际使用面积支付租金。另外，四层、五层部分的产权性质为车库，但是通过照片可推知被告作为商场使用，且并未提供证据证明在使用过程中因产权性质而使得作为商场使用产生障碍或有人阻挠，故被告以此为由拒付该部分租金并无依据，对于被告该抗辩意见本院不予采纳。原告主张的面积包括了地下公摊面积，并无合同依据，本院不予采信。但根据双方所述，地上面积均出租给被告，因此本院确定按照地上建筑面积确定租赁面积，即2013年4月23日测绘报告调查成果认签表中的8，756.09平方米。根据合同约定，超过8，500平方米的面积按照8，500平方米计算，因此被告应按照该面积支付租金。因此，原告主张2012年12月1日到2016年1月5日被告应补交租金1，871，035元的诉求本院予以支持。原告就起诉状上差额面积部分租金在起诉前已经进行催讨，并已经将租金发票邮寄给被告，被告也确认收到发票，因此原告按照合同约定从立案之日支付逾期付款违约金的主张，本院予以支持。庭审中原告增加的租金部分，原告将发票邮寄到前述地址，虽然该地址并非合同约定地址送达信函，但被告自认原告邮寄地址为被告经营地址，且收件人李雪松为其工作人员，结合邮件查询单，本院确认被告在2015年11月25日收悉上述发票。原告从立案之日主张该部分逾期付款违约金，依据不足，本院确认被告从2015年12月26日开始负担逾期付款违约金。原告主张的违约金标准符合合同约定，本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海苏宁云商销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钢达物业管理有限公司自2012年12月1日至2016年1月5日的租金1，871，035元；二、被告上海苏宁云商销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钢达物业管理有限公司逾期付款违约金（以1，665，722.50元为本金，自2015年9月17日至实际支付之日止的利息；以205，312.50元为本金，自2015年12月26日至实际支付之日止的利息，标准均为日万分之二点一）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21，639.32元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞人民陪审员 纪照洪人民陪审员 侯 莹二〇一六年三月十六日书 记 员 赵晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：