（2016）浙06民终322号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-05-10
案件名称
郭建良、金伟群与诸暨市天荣置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭建良,金伟群,诸暨市天荣置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终322号上诉人（原审原告）郭建良。上诉人（原审原告）金伟群。上述二上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）徐明刚、沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）诸暨市天荣置业有限公司（以下简称天荣置业公司），住所地诸暨市枫桥镇学勉路83号。法定代表人陈国光。委托代理人（特别授权代理）杨绍军，浙江剑竹律师事务所律师。上诉人郭建良、金伟群因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸枫民初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人郭建良、金伟群之共同委托代理人徐明刚、沈沛敏、被上诉人天荣置业公司之委托代理人杨绍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年6月30日，原告郭建良、金伟群与被告天荣置业公司签订编号为AF2033301的商品房买卖合同，次日又签订地下人防车库购置协议，约定两原告向被告购买位于诸暨市枫桥镇征天荣城小区住房一套及相应地下车库，合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的2%向买受人支付违约金。2015年7月1日，被告通知原告交付前述房屋，被告回函要求房屋交付应按合同首先取得竣工验收备案表。2015年10月10日，两原告再次函告被告方，要求解除与被告之商品房销售合同。另，被告在规划设计本案诉争房屋所在小区项目时，并未设计家用燃气用途的相应设施。被告已于2015年9月28日完成竣工验收备案。原审法院认为：合同当事人应本着诚实信用原则履行合同，不得擅自解除。虽然双方签订之合同的第八条约定“用气”具备正常使用条件为交付房屋之前提，但被告提供的建设项目设计方案报审表中并无民用燃气管道设计的情况，且上述房屋设计时该区域也尚不存在“通气”的条件；故该院对被告抗辩的编号为AF2033301的浙江省商品房买卖合同中的第八条中之所以将“用气”事项列为交付房屋的前提条件，系被告在援用有关机构监制的格式合同时因疏忽而未能更改造成的意见予以采纳。在“用气”事项列入交房条件并非被告之真实意思，且因客观因素致使未安装“通气”设施的前提下，被告已在约定的交房日期届满后九十日内满足了取得建设工程竣工验收备案证明等其他房屋交付条件，原告以此拒绝收房并不具有正当性，也有违于诚实信用原则。原告以此为由解除双方之买卖合同有失公平、公正。然而民用燃气设施对商品房用户而言并非可有可无，毕竟在原、被告签订的合同中，对“用气”有约定，原告可要求被告承担相应的违约责任，或在通气条件成就时，要求被告承担相应的“通气”所需费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决：驳回原告郭建良、金伟群的诉讼请求。案件受理费11861元，依法减半收取5930.50元，财产保全费4770元，合计诉讼费用10700.50元，由原告郭建良、金伟群负担5700.50元，被告诸暨市天荣置业有限公司负担5000元。原审判决作出后，上诉人郭建良、金伟群上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、中华人民共和国住房和城乡建设部1997年12月23日颁布的《城市燃气管理办法》第十四条明确规定：高层住宅应当安装燃气管道配套设施。本案涉案房屋属于高层住宅，根据上述法律规定，应当安装燃气管道配套设施，但被上诉人却未按法律规定设计和建设安装燃气管道配套设施，其行为明显违反了国家法律的强制性规定。一审法院将被上诉人的违法行为认定是合法的显属错误。2、被上诉人提交的建设项目设计方案报审表复印件上备注栏显示，该建设项目设计方案报审表是在2015年9月7日才最终审定，且项目管理科、有关部门意见栏均是空白。由此证明涉案项目存在建设项目设计方案未审查通过的情况下即擅自开工建设的违法行为。一审法院对该证据予以片面采信显属不当。3、合同当事人应本着诚实信用原则签订和履行合同。被上诉人明知自己设计建造及销售的商品房不符合《城市燃气管理办法》的相关规定，还向上诉人销售，并虚假承诺涉案房屋具备“通气”条件，其行为明显有违合同诚实信用原则，构成欺诈。4、商品房买卖合同中房屋交付条款是合同的重要条件之一，当事人在签订商品房买卖合同时该条款应是重点协商条款。且被上诉人作为一家专业的房地产开发公司，对商品房销售流程、商品房买卖合同及自己销售的商品房情况等事项应是非常了解和清楚的。涉案房屋没有安装燃气管道配套设施，被上诉人却向上诉人销售时承诺“通气”并明确约定在合同条款中，且在合同附件中又再次明确约定了厨房预留燃气管道接口。被上诉人辩称是援用格式合同疏忽才将“用气”事项列入交房条件明显是与事实不符，被上诉人的行为明显构成欺诈。一审法院对被上诉人逻辑错误且明显与事实不符的抗辩予以采信显属错误。5、高层住宅应当安装燃气管道配套设施是我国法律规定的交房条件，也是被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同明确约定的交房条件。现被上诉人在约定的交付日期届满90日内未能将符合交付条件的商品房交付给上诉人，其行为明显构成了根本违约，上诉人依据合同约定解除双方买卖合同并不违反法律规定。二、被上诉人在2015年9月28日取得房屋竣工备案证明系以不法手段获得，讼争房屋在2015年9月30日前实质未具备可以竣工验收的条件。虽然名义上被上诉人在2015年9月28日取得了所谓的竣工验收备案证明，但是据查证其取得浙江省建设工程规划核实确认书的时间是2015年10月13日，该确认书明确：未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案。因此，被上诉人在未取得该确认书的前提下，急于赶在2015年9月28日前举行竣工验收，进行验收备案，只是为了掩饰其不能在合同约定的交房时间到达之后三个月仍未能具备交付条件的事实，其目的就是为了剥夺上诉人等购房户依据合同条款单方以被上诉人违约为由解除合同的权利。故上诉人在本案中有权单方解除合同，因为被上诉人即便在延期交房3个月后仍不具备交房条件。综上，请求依法改判。被上诉人天荣置业公司答辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正当，上诉人提出的上诉理由以及相应的请求，没有相应的依据，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人郭建良、金伟群提交以下证据：一、浙江省建设工程规划核实确认书和跟踪管理记录，证明规划局对所讼争的楼盘的核实时间是2015年10月13日，签字时间是10月8日，规划核实确认书明确写着如果没有拿到确认书，是不能进行工程验收和备案。二、2015年10月28日签订的商品房买卖合同，在这个合同的第8条当中，仍然写着是符合商品房的使用条件，证明天荣置业公司存在欺诈的事实。三、照片三组，第一张照片在讼争楼盘的旁边，诸暨市的燃气公司，地下天燃气管道，说明了相关的设施，第二张照片是另一个楼盘，是具备天燃气管道的安装，第三张是永安家苑的楼盘，也有天燃气管道，证明被上诉人不具备安装天燃气管道的条件的说法是不正确的。被上诉人天荣置业公司质证认为，上述证据与本案不存在关联性。本院认证认为，上述证据均与本案房屋买卖合同本身缺乏直接关联，故对上诉人的证明目的均不予采信。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人郭建良、金伟群主张解除合同是否具有事实及法律依据？上诉人郭建良、金伟群主张解除的理由是在约定交房日后90天届满，被上诉人天荣置业公司提供的房屋尚未实质取得竣工验收备案证明及房屋未满足通气（管道煤气）要求，符合合同约定的买受人可以主张解除的条件。首先，房屋是否实质取得竣工验收备案证明并非本院审理买卖双方合同纠纷的审查要件，只要天荣置业公司的商品房在截止日前“经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”即可，至于相关行政部门为其出具竣工验收备案证明是否符合行政法律法规规定，则不属于本案审查范围。其次，关于房屋是否“通气”的情况，从买卖合同本身并不能直接认定“通气”即为通常理解中的管道煤气，因为涉案房屋在规划时即没有配置管道煤气设计。同时，对于高层住房没有安装燃气管道配套设施是否违反《城市燃气管理办法》的强制性规定，也应由相关设计、规划审批部门认定。因此，上诉人郭建良、金伟群要求解除合同的理由不能成立。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11861元，由上诉人郭建良、金伟群负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁林阳审 判 员 冯勤伟代理审判员 姚 瑶二〇一六年三月十六日书 记 员 陆琪瑜 搜索“”