（2015）益法民一终字第606号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-06-27
案件名称
张伟林与王晓辉、钟永明，益阳市农业委员会、文兰英、刘国辉、刘欣、蔡文思、姚震、魏光辉、魏灿、张尚龙、袁和平、欧阳长静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟林,王晓辉,钟永明,益阳市农业委员会,文兰英,刘国辉,刘欣,蔡文思,姚震,魏光辉,魏灿,张尚龙,袁和平,欧阳长静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第606号上诉人（原审被告、反诉原告）张伟林。委托代理人熊武华，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王晓辉。被上诉人（原审原告、反诉被告）钟永明。上述两被上诉人之共同委托代理人房炬，湖南首乐律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托代理人王胜利，湖南首乐律师事务所律师。原审被告益阳市农业委员会。负责人何伟良，该委员会主任。原审第三人文兰英。原审第三人刘国辉。原审第三人刘欣。原审第三人蔡文思。原审第三人姚震。原审第三人魏光辉。原审第三人魏灿。原审第三人张尚龙。原审第三人袁和平。上述九原审第三人之共同委托代理人贺向明，湖南义剑律师事务所律师。原审第三人欧阳长静。上诉人张伟林与被上诉人王晓辉、钟永明，原审被告益阳市农业委员会、原审第三人文兰英、刘国辉、刘欣、蔡文思、姚震、魏光辉、魏灿、张尚龙、袁和平（以下简称文兰英等九人）、欧阳长静房屋买卖合同纠纷一案，张伟林不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2014）益赫民一初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张伟林之委托代理人熊武华，被上诉人王晓辉、钟永明之共同委托代理人房炬，原审第三人文兰英等九人之共同委托代理人贺向明，原审第三人欧阳长静均到庭参加了诉讼。原审被告益阳市农业委员会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年7月4日，益阳市人民政府主持召开了关于沃尔玛购物商场建设项目拆迁安置问题专题会议，决定同意益阳市乡镇企业局的拆迁户在市乡镇企业供销公司朝阳路职工住宅区集资建设拆迁安置房，涉案土地依法办理土地出让手续，由益阳市乡镇企业局作为建设主体进行报建并负责组织实施。2006年6月2日、12日，益阳市乡镇企业局与案外人益阳市五环建筑工程有限公司（以下简称五环公司）签订《建设工程承包合同》和《建筑工程承包补充合同》，合同约定五环公司承包益阳市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程。因建设资金不足，益阳市乡镇企业局以安置后多余的房屋向五环公司借资。2006年6月12日，张伟林以市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程项目经理部（以下简称沃尔玛拆迁安置项目部）的名义与五环公司签订工程项目内部承包合同，合同约定五环公司将已签订合同的益阳市乡镇企业安置拆迁项目工程交由张伟林，以包工包料、自负盈亏的方式进行项目承包，负责整个项目的管理。张伟林上交管理费贰万元给五环公司。2006年6月15日，张伟林以沃尔玛拆迁安置项目部的名义与五环公司签订《项目内部承包合同补充协议》，协议约定：1、五环公司委托沃尔玛拆迁安置项目部为益阳市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程建设的全权代理人；2、五环公司不承担五环公司与益阳市乡镇企业局所签安置工程合同中的任何责任和义务，也不享受五环公司与益阳市乡镇企业局所签工程合同中的任何权利和利益；3、沃尔玛拆迁安置项目部完全不享受五环公司与益阳市乡镇企业局所签工程合同之外的权利和利益，也不承担五环公司的任何债务，只完全享受五环公司与益阳市乡镇企业局所签工程合同中的权利和利益。2006年8月25日，益阳市乡镇企业局作出《关于成立益阳沃尔玛项目拆迁安置楼工程建设指挥部的决定》，成立益阳沃尔玛项目拆迁安置楼工程建设指挥部，负责益阳市乡镇企业局拆迁安置楼工程建设和拆迁户的安置工作，由吴四喜、张伟林、杨国夫组成责任领导小组。五环公司在该决定上出具“我司同意甲方用作抵押借资的沃尔玛安置工程全部房屋以销售形式抵偿张伟林的个人部分垫资款，房屋房地产权全部归张伟林所有。同意成立工程指挥部及人员组成”。同日，益阳市乡镇企业局作出《关于益阳沃尔玛项目拆迁安置工程拆迁户安置外房屋抵偿工程款的决定》，将益阳市乡镇企业局沃尔玛拆迁安置工程拆迁安置房5304.78㎡外的所有房屋，以抵押价全部销售给张伟林，以此抵偿张伟林的部分工程垫资款。房屋对外销售事宜由市乡镇企业局向市政府报告批准。同意取消补充合同中对承建房用1336.4㎡房屋用作益阳市乡镇企业局提取200万元担保的要求。同意全部室外地坪地产等归张伟林所有。2007年2月7日，张伟林以沃尔玛拆迁安置项目部（甲方）的名义与王晓辉、钟永明（乙方）签订《房屋购销合同》，合同约定：一、乙方购买益阳市益阳大道南侧、康富路西侧、大海塘村八组原市乡镇企业供销总公司住宅区新建安置楼2#楼底层（整层杂屋、车库）和底层上面整层住宅除西边一套外共四套。二、建筑面积：一楼为758㎡，二楼为602㎡，共计1360㎡。如房产登记机关核定的建筑面积和本合同面积有差异，以房产登记机关核定的面积为准，房款多退少补。楼梯间第一楼计全面积，第二楼除西边梯间计一半面积外，其余计全面积。三、价款及付款方式：1、价格：乙方购房价格为总价叁佰万元整（300万元人民币）；2、采取分期付款，合同签订之日，乙方向甲方首付壹佰贰拾万元整（120万元人民币），房屋竣工验收合格后付捌拾万元整（80万元人民币），房屋办理好房产证和土地使用权证后，付款捌拾叁万元整（83万元人民币），所余壹拾柒万元（17万元人民币）在合同签订日起三年内益阳日报社未在离2#（楼）10m内建房，乙方一次性付清给甲方。3、一、二楼房屋的房产证和土地使用证由甲方办理，费用由甲乙双方各承担一半。四、交房日期：2007年7月30日前交房。五、甲方责任：1、甲方应按期将房屋交付乙方使用，逾期交付，甲方每逾期一天向乙方按房价的万分之一支付违约金。因人力不可抗拒的原因（地震、洪水、台风、战争、冰、雪、雨等）影响交房时间，甲方在交房期限前15日内书面通知乙方后，甲方可不承担违约责任。2、甲方在交房后两个月内办好乙方所购房屋的权属证书，即房屋所有权证和土地使用权证，否则，甲方按已交房款比照同期银行贷款利息的2倍作为违约金补偿给乙方。同时，甲方保证产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责。六、其它：1、本合同所属房屋的屋顶及靠益阳日报大楼墙面的广告位使用权归乙方，但乙方需征得其它购房住户同意和预留1#楼指标招牌所需幅面。2、合同签订乙方向甲方交付购房款且完全履约后，乙方即可享有依法转让、招商、出租、抵押等权利。3、水、电、煤气等开户初装费（指相关职能部门规定所需交纳费）乙方在领取产权证前一次性交款给甲方。4、乙方所购房屋在乙方全部交清应交甲方款项前乙方不履约时甲方有权解除合同，收回房屋但需退还乙方已交部分购房本金，乙方以本合同签订购买的房屋进行转让、招商、出租、抵押等所造成的经济和其它损失，责任概由乙方承担。甲方未按购房合同要求履行职责，乙方对房屋竣工验收合格后的款项推迟到与83万元款项同时支付。七、违约责任：如有违约，按本合同约定的违约处罚标准处理，本合同未约定处罚标准的，违约方向另一方支付违约金0.5万元。合同签订后，王晓辉、钟永明于2007年2月7日、2007年2月10日、2007年12月4日分别向张伟林支付购房款20万元、100万元、43万元，张伟林向王晓辉、钟永明出具加盖有“益阳市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程建设指挥部”印章的收据。2007年8月15日，王晓辉与张伟林办理了收房手续。2007年8月16日，钟永明出具同意延期办证的说明，载明“同意张伟林先生因改变房屋为商用性质的需要，而造成办理产权证的时间推迟”。2007年9月5日，益阳市公安消防大队作出益公消（建验）字（2007）第007号《关于沃尔玛项目拆迁安置1#、2#住宅楼消防验收合格的意见》，涉案房屋消防验收合格。2007年9月30日，涉案房屋办理建设工程竣工验收备案。2007年12月21日，张伟林向王晓辉、钟永明出具收条一张，载明“办理房地产两证前规划更改2#楼底层为商用款陆万伍仟贰佰叁拾玖元整。另外之前拿贰万元费用。”王晓辉、钟永明对向张伟林支付住改商费用共计85239元无异议。2008年3月24日，张伟林以沃尔玛拆迁安置项目部的名义向王晓辉、钟永明发函，以王晓辉、钟永明存在违约行为，通知解除与王晓辉、钟永明的房屋买卖合同，限王晓辉、钟永明在发函之日（最多不超过10天）与张伟林办理终止合同的相关退款和清场退房手续。解除合同函送达王晓辉、钟永明之后，张伟林与王晓辉、钟永明未就合同解除、已付购房款退还等事宜进行协商。2008年8月27日，钟永明向张伟林的账户转账50万元。2009年1月5日，涉案房屋的产权办理至张伟林的名下，其中涉案房屋2幢1层性质为商业，建筑面积757.6平方米，2楼202房、203房、204房、205房性质为住宅，建筑面积分别为147.07平方米、147.07平方米、147.07平方米、168.22平方米。另查明：一、在合同签订之日起三年内益阳日报社未在离涉案房屋（2#楼）10m内建房。二、2007下半年，王晓辉、钟永明在收到张伟林交付的房屋，未办理涉案房屋登记过户手续的情况下，分别与文兰英等九人、欧阳长静签订房屋买卖合同，将涉案房屋2幢1楼出售给文兰英等九人，将涉案房屋2幢2楼202房、203房、204房、205房出售给欧阳长静。与此同时，文兰英等九人与欧阳长静向王晓辉、钟永明支付了部分购房款，王晓辉、钟永明即将上述房屋按照房屋买卖合同分别交付给文兰英等九人与欧阳长静。文兰英等九人将所购房屋出租，占有使用涉案房屋至今。2009年8月18日，文兰英、蔡文思、刘欣、魏灿、袁和平、姚震、魏光辉之子魏璜代魏光辉对涉案房屋2幢1楼进行了分割，按施工图轴线1-6为101房主张尚龙、6-9轴为102房主魏灿、9-12轴为103房主魏璜、12-17轴为104房主袁和平、17-22轴为105房主蔡文思、22-25轴为106房主姚震、25-33轴为107房主刘欣、33-42轴为108房主文兰英。三、2015年3月17日，中共益阳市委、益阳市人民政府作出的益发（2015）3号《益阳市人民政府职能转变和机构改革方案的实施意见》决定组建益阳市农业委员会，并将益阳市农业局、益阳市乡镇企业局的职责划入益阳市农业委员会，不再保留益阳市农业局、益阳市乡镇企业局。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定依职权通知益阳市农业委员会作为本案适格被告参加诉讼。原审法院认为，张伟林与益阳市乡镇企业局签订的益阳市乡镇企业局以房屋抵偿张伟林建房垫资款的协议，实际形成了房屋买卖，系双方真实意思表示，合法有效。张伟林以此可取得相应房屋的所有权，并有权处分相应房屋。作为涉案项目的实际施工人，张伟林以沃尔玛拆安置项目部的名义与王晓辉、钟永明签订的房屋买卖合同合法有效，王晓辉、钟永明已向张伟林支付了大部分的购房款，张伟林也已将房屋实际交付给王晓辉、钟永明，张伟林应当按约继续履行合同。现张伟林已将相应房屋交付给王晓辉、钟永明，但未将相应房屋的房屋所有权和土地使用权办理至王晓辉、钟永明名下，存在违约。王晓辉、钟永明在相应房屋的房屋所有权和国有土地使用权未过户至自己名下，未取得相应房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，与文兰英等九人、欧阳长静签订房屋买卖的系列合同，该系列合同虽然合法有效，但因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，致使王晓辉、钟永明与文兰英等九人、欧阳长静的系列房屋买卖合同目前尚不能履行。加之王晓辉、钟永明与张伟林以沃尔玛拆迁安置项目部的名义签订的合同并未约定张伟林或沃尔玛拆迁安置项目部向文兰英等九人、欧阳长静履行有关义务，即直接将相关房屋的房屋所有权和国有土地使用权过户至本案文兰英等九人、欧阳长静名下，文兰英等九人、欧阳长静在本案中只表示同意王晓辉、钟永明的相关诉讼请求，自己没有直接的诉讼请求，所以对王晓辉、钟永明的第一项诉讼请求不予支持。另外，虽然张伟林向王晓辉、钟永明发出了解除合同函，但王晓辉、钟永明至今不同意解除合同，特别是张伟林发出解除合同函后又做出相反行为，继续收取王晓辉、钟永明的购房款，张伟林的后一行为实际上否定了自己的前一行为，即否定自己的解除合同函，所以张伟林与王晓辉、钟永明的房屋买卖合同并未解除。虽然张伟林主张发出解除合同函后收取的50万元是王晓辉、钟永明支付的房屋占用费，但王晓辉、钟永明认为该款系购房款，王晓辉、钟永明与张伟林之间又无房屋占用费的约定，张伟林的主张没有事实依据，所以认定王晓辉、钟永明向张伟林支付的50万元是王晓辉、钟永明向张伟林支付的购房款。故对张伟林的第一项反诉请求不予支持。基于上述理由，张伟林的第二、三项反诉请求亦不予支持。因在履行合同的过程中，王晓辉、钟永明存在逾期支付购房款的违约行为，张伟林也存在逾期办证的违约行为，双方互有违约，所以，对王晓辉、钟永明的第二项诉讼请求，不予支持。对王晓辉、钟永明与张伟林主张要求对方支付律师代理费的诉讼请求，因没有合同约定的事实依据，也没有法律依据，不予支持。关于益阳市农业委员会是否需要承担责任的问题，因王晓辉、钟永明已明确不要求益阳市农业委员会承担责任，且本案所有争议合同的相对方均非益阳市乡镇企业局，所以益阳市农业委员会在本案中不需要承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十四条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、驳回王晓辉、钟永明的诉讼请求；二、驳回张伟林的诉讼请求。本诉受理费28050元，保全费5000元，由王晓辉、钟永明负担，反诉受理费15440元，由张伟林负担。宣判后，张伟林不服，向本院提起上诉称：1、原审法院以王晓辉、钟永明不同意解除合同作为本案房屋买卖合同没有解除的理由之一，违反基本的法律逻辑；2、合同法规定，一方当事人不同意解除合同的，应在约定的异议期限内、没有约定的在三个月内向人民法院起诉或者提出仲裁，但王晓辉、钟永明并未行使该权利；3、王晓辉、钟永明向张伟林废弃很久的账户汇入50万元，并不当然恢复已经解除的合同效力，使合同没有解除；4、张伟林于2008年3月24日将合同解除函送达给王晓辉、钟永明，本案房屋买卖合同自解除合同通知到达时即产生解除合同的法律效力，王晓辉、钟永明应返还张伟林房屋，并赔偿损失。请求二审法院撤销原判，支持张伟林在原审中的反诉请求，二审诉讼费用全部由王晓辉、钟永明承担。王晓辉、钟永明答辩称：原审认定事实清楚，张伟林的上诉理由缺乏事实依据。请求二审法院维持原判。文兰英等九人答辩称：文兰英等九人已使用涉案房屋九年以上，张伟林解除合同的行为违背了交易安全的原则，构成违约，应赔偿违约金。请求二审法院维持原判。欧阳长静答辩称：其答辩意见同文兰英等九人的答辩意见。益阳市农业委员会未到庭未予答辩。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，张伟林于2008年3月24日向王晓辉、钟永明发出的解除合同的函中，认为王晓辉、钟永明“未按合同约定支付购房期款”。庭审中，张伟林陈述，“未按合同约定支付购房期款”具体指房屋首付款及房屋竣工验收合格后应支付的购房款。除此以外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是，张伟林与王晓辉、钟永明于2007年2月7日签订的《房屋购销合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，张伟林与王晓辉、钟永明于2007年2月7日签订的《房屋购销合同》中约定，合同签订之日，王晓辉、钟永明向张伟林首付120万元，王晓辉、钟永明所购房屋在王晓辉、钟永明全部交清应交张伟林款项前，王晓辉、钟永明不履约时，张伟林有权解除合同。虽然王晓辉、钟永明于2007年2月7日、2007年2月10日分别向张伟林支付首付款20万元、100万元，但张伟林并未就此提出异议，要求解除合同，且于2007年8月15日与王晓辉办理了收房手续。张伟林与王晓辉、钟永明在《房屋购销合同》中约定，张伟林在交房后两个月内办好王晓辉、钟永明所购房屋的权属证书；王晓辉、钟永明在房屋竣工验收合格后付80万元，房屋办理好房产证和土地使用权证后付款83万元；张伟林未按购房合同要求履行职责，王晓辉、钟永明在房屋竣工验收合格后应付的款项推迟到与83万元款项同时支付。张伟林于2007年8月15日交房，但未在交房后两个月内将房屋的权属证书办至王晓辉、钟永明名下，存在违约行为，王晓辉、钟永明在房屋竣工验收合格后应付的80万元，可以推迟到与83万元款项同时支付。张伟林与王晓辉、钟永明约定的解除合同的条件尚未成就，双方于2007年2月7日签订的《房屋购销合同》尚未解除。张伟林上诉提出，其将解除合同的函送达王晓辉、钟永明，两人未在法定期间内提出异议，双方之间的合同已解除的理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，张伟林的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15440元，由上诉人张伟林负担。本判决为终审判决。审 判 长 喻 宁审 判 员 黎 娜代理审判员 刘艳芝二〇一六年三月十六日书 记 员 胡银燕 更多数据：