（2015）佛顺法良民初字第3317号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-11-10
案件名称
佛山市顺德区大良德良物业管理公司与黄炳贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区大良德良物业管理公司,黄炳贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法良民初字第3317号原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司，住所地广东省佛山市顺德区大良县。法定代表人徐小延。委托代理人莫江恩，广东中信顺成律师事务所律师。被告黄炳贵，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××0827。委托代理人李江友，广东顺晖律师事务所律师。原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司（以下简称德良物业公司）诉被告黄炳贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法由审判员彭晓辉适用简易程序独任审判，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告德良物业公司的委托代理人莫江恩、被告黄炳贵的委托代理人李江友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德良物业公司诉称，原、被告双方于2012年12月31日签订了《租赁合同》［（2012）良（商）租字第64号］，约定原告将位于佛山市顺德区大良街道办事处东康路富豪大厦A座6、21、22、23、24号物业（以下简称涉案租赁物业）出租予被告使用，租期自2012年7月1日至2015年6月30日止，月租3932元，被告应于每月的5号前向原告支付当月租金。合同签署后，原告依约提供了租赁物业，但被告自2012年7月起即未足额缴纳租金（仅缴纳3100元每月），截至2015年6月，被告已拖欠原告未足额缴纳租金部分29952元，该费用经原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告支付拖欠租金差额29952元；2.被告承担本案的诉讼费。被告黄炳贵辩称，1.原告的诉求已经过诉讼时效，每月支付的租金是不同的独立的债权债务，诉讼时效应从每月租金支付期限届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效规定；2.双方已对2012年6月27日签订的租赁合同作出变更，将每月应付租金变更为每月租金3100元。理由是在长达3年的租赁期内，被告每月均支付租金3100元，而原告从未提出异议，双方已经以行为方式把原合同约定的租金变更为3100元每月。这种变更也更符合最近3年多的国际国内萧条的经济环境的变化，直至租赁期满，原告才主张按原租赁合同的约定支付租金，明显不符合常理，也不符合交易习惯。请求法院驳回原告的诉求。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告营业执照、工商登记信息、组织机构代码证、法定代表人身份证、被告身份证（复印件）各1份，证明原被告诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。2.房地产权证、证明（原件核对退回）、工商登记信息、组织机构代码证（复印件）各1份，证明原告有权出租案涉物业。被告对该组证据无异议。3.租赁合同（原件核对退回）1份，证明原被告之间存在租赁合同关系，约定每月租金为3932元。被告对该证据的真实性无异议，在长达3年的租赁期内，被告每月均支付租金3100元，而原告从未提出异议，双方已经以行为方式把原合同约定的租金变更为3100元每月。4.租金发票（复印件，原件核对退回）36张，证明被告实际交付租金为每月3100元，应补足欠缴租金。被告对该组证据无异议，印证了双方已经以行为方式把原合同约定的租金变更为3100元每月。诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：1.租赁合同（原件核对退回），证明双方从2009年5月8日起至本案所涉的租赁期限前租赁本案租赁物的租金为3100元每月，在目前经济环境萧条情况下，双方增加租金的行为不符合常规和交易习惯。原告对该证据的真实性无异议，但该合同是2009年签订的，只是证明当时的租金标准，与本案无关。2.通知（原件）1份，证明原告在租赁期内没有要求被告按合同约定的租金缴纳，直到租赁期满后2015年8月4日才书面通知按每月3932元进行补交。原告对该证据的真实性无异议，只能证明原告以书面方式向被告主张租金，并不能否认在租赁期间向被告主张拖欠租金，在租赁期内为了维护合同的稳定性，便没有正式通过文书或诉讼来主张。本院对本案证据认证如下：被告对原告提供的证据1、2、4无异议，本院予以采信；被告对原告提供的证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明内容结合其他证据综合认定。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明内容结合其他证据综合认定。结合原告的陈述，本院确认如下事实：原、被告于2009年5月8日签订《租赁合同》，双方约定：原告德良物业公司出租位于位于佛山市顺德区大良街道办事处东康路富豪大厦A座6、21、22、23、24号物业给被告，租赁期限为3年，自2009年7月1至2012年6月30日；租金为每月3100元，承租方须于每月10日存入原告指定的银行账户内。2012年6月27日，原告签订了《租赁合同》［（2012）良（商）租字第64号］，约定原告将涉案物业出租予被告使用，租期自2012年7月1日至2015年6月30日止，月租3932元，被告应于每月的5号前向原告支付当月租金。被告自2012年7月起，每月按3100元租金向原告缴纳，被告主张其与的告达成口头协议，原告口头同意其按原合同租金每月3100元缴纳。原告主张其未与被告达成上述口头协议，对于被告每月只缴纳3100元，原告一直有口头提出异议，但为了维护合同的稳定性，便没有正式通过诉讼来主张，也只能出具每月3100元的发票。现合同到期后，原告主张截至2015年6月，被告拖欠原告未足额缴纳租金为每月832元，计算36个月，总额为29952元。本院认为，双方的租赁合同合法，应受法律保护。一、关于原告的请求是否已过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原告主张的所欠租金即为每月缴纳，符合同一债务分期履行的规定，原告的诉讼时效应从2015年6月起计算，故原告的诉讼请求未过诉讼时效。二、关于租金的问题。虽然原告否认存在口头协议，但在长达三年的租赁期内，从2012年7月起，即合同约定的租金交付的第一个月，被告就按3100元交付租金，而根据合同的约定，被告逾期交付租金的，原告可依据合同的约定向被告主张权利，但原告并未通过书面或诉讼形式向被告主张权利，原告解释这样做的原因是为了维护合同的稳定性，便没有正式通过诉讼来主张，也只能出具每月3100元的发票，但一直有口头向被告提出异议。当事人对自己提出的主张有责任提供证据证实，本案原告未向本院提交证据证明其向被告提出异议，应承担举证不能的后果。故从原告连续三年每月出具3100元的发票、未向被告主张权利，为维护合同的稳定性的行为来看，原告已以其实际行动同意了被告按每月3100元交付租金。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司全部诉讼请求。本案受理费减半收取为274.4元（原告已预交），由原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 彭晓辉二〇一六年三月十六日书记员 许海霞 关注公众号“”