（2016）苏01民终680号

裁判日期: 2016-03-16

公开日期: 2016-05-25

案件名称

上诉人江苏红楼梦世界股份有限公司与被上诉人南京城建历史文化街区开发有限责任公司、王诗情房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏红楼梦世界股份有限公司,南京城建历史文化街区开发有限责任公司,王诗情,杨树楷,王文平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终680号上诉人（原审原告、反诉被告）江苏红楼梦世界股份有限公司。法定代表人刘金星，该公司董事长。本诉委托代理人万之缨，女，1967年3月11日生。本诉委托代理人许勇，江苏永孚律师事务所律师。反诉委托代理人余亚文，江苏永孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京城建历史文化街区开发有限责任公司，组织机构代码79040503-6，住所地江苏省南京市秦淮区熙南里街区1号。法定代表人尹小兵，该公司董事长。委托代理人李素清，江苏焯燃律师事务所律师。委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）王诗情，男，1971年4月27日生。委托代理人程飞，江苏苏晟律师事务所律师。委托代理人胡毅，江苏苏晟律师事务所律师。原审第三人杨树楷，男，1963年7月23日生。原审第三人王文平，男，1970年8月17日生。以上两原审第三人共同的委托代理人程飞，江苏苏晟律师事务所律师。以上两原审第三人共同的委托代理人胡毅，江苏苏晟律师事务所律师。上诉人江苏红楼梦世界股份有限公司（以下简称红楼梦公司）因与被上诉人南京城建历史文化街区开发有限责任公司（以下简称城建开发公司）、王诗情，原审第三人杨树楷、王文平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红楼梦公司原审诉称，2011年10月12日，红楼梦公司与王诗情签订《房屋租赁合同》。在签订合同时，王诗情未出示房屋产权证和身份证，红楼梦公司对王诗情不了解有些犹豫。城建开发公司称王诗情是具有政府背景的房产开发商，因王诗情的房产销售许可证尚在办理中，故王诗情的房产证没有办理下来，城建开发公司愿意以鉴证方参与签约并协调解决双方在合同执行中遇到的问题。签订合同后，红楼梦公司按约向王诗情支付保证金229220元，并如期缴纳房屋租金，没有任何违约行为。但是，城建开发公司、王诗情却发生一系列严重违约和不诚信行为，给红楼梦公司造成损失：1、王诗情业主身份有假，且至今拿不出房屋产权证明，拒不提供王诗情的身份信息。经了解，房屋登记在城建开发公司名下，但城建开发公司作为鉴证方撮合红楼梦公司与王诗情签订《房屋租赁合同》，实际上是城建开发公司将自己的房产以王诗情名义出租给红楼梦公司。2、王诗情拒不提供房租发票，存在偷税漏税行为。合同履行以来，王诗情从未向红楼梦公司出具房租发票，造成红楼梦公司房租款至今无法入账。红楼梦公司多次催要未果。2015年1月，红楼梦公司发现城建开发公司、王诗情以假销售房屋和假业主身份合谋坑骗红楼梦公司，并拒不提供房租发票，红楼梦公司果断决定终止续租，并提前两个多月，以函件形式通知城建开发公司、王诗情，其定于2015年3月31日退租。红楼梦公司于退租当日约定三方到场办理交接手续。在三方均确定房屋完好无损的情况下，王诗情拒绝退还保证金。红楼梦公司诉至法院，请求判令：1、王诗情立即返还保证金229220元及逾期利息（自2015年4月1日起至付清日止按照银行同期贷款利率计付）；2、王诗情出具租赁合同期租金发票；3、王诗情赔偿红楼梦公司损失30000元；4、城建开发公司对以上诉请承担连带责任。红楼梦公司在原审审理中认为，承租房屋没有建设规划许可证；房屋所有权人不是王诗情，王诗情将房屋出租给红楼梦公司，并获得利益，侵犯了国家利益，变更诉讼请求为：1、确认红楼梦公司与王诗情于2011年10月12日所签《房屋租赁合同》无效；2、王诗情返还保证金229220元及逾期利息（自2015年4月1日起至付清日止按照银行同期贷款利率计付）；3、王诗情出具租赁合同期租金发票；4、王诗情赔偿因违反合同导致的损失30000元；5、城建开发公司对以上诉请承担连带责任。城建开发公司原审辩称，城建开发公司已将房屋出售给王诗情、杨树楷、王文平三人并已交付使用，城建开发公司只是租赁合同的鉴证方，并非租赁合同出租人合同义务的保证方。红楼梦公司与王诗情第一份租赁合同期间为2012年1月1日至2014年12月31日。2014年12月5日双方再次达成续租协议，答辩人连鉴证方都不是，故红楼梦公司以其作为原审被告主张合同违约责任没有事实和法律依据，应予以驳回；红楼梦公司以其作为原审被告主张合同违约责任违反合同法的相对性，依法应予以驳回；答辩人出售的房屋具备合法性，有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用权证》，现公安门牌编号为熙南里街区17号。综上，请求原审法院依法驳回红楼梦公司的诉讼请求。王诗情原审辩称，双方的租赁合同期限截止日期为2015年12月，目前双方的合同仍在履行过程中，红楼梦公司称合同已于2015年3月31日解除没有事实依据，红楼梦公司也未诉请法院解除合同，故双方合同未解除；根据合同，红楼梦公司已经逾期交纳2015年第二期的租金，是违约行为；红楼梦公司诉称的租赁发票的问题，双方在签订合同时就已经讲清楚，涉案房屋的产权证尚无法办理至王诗情名下，无法开具发票，在租金上王诗情已经作出让步，红楼梦公司也予以认可，合同中也未约定是否开具发票，至于是否偷漏税不是法院审理范围，该问题也不影响红楼梦公司使用房屋，导致合同目的无法实现，如果红楼梦公司以此要求解除合同，不应得到法院支持；通过红楼梦公司于2015年1月26日、2月15日发出的退租告知函可以看出，红楼梦公司退租的原因是现有办公面积无法适应现在的办公需要，与红楼梦公司诉称的发票等问题无关，不能作为单方行使解除权的依据。综上，请求原审法院驳回红楼梦公司诉请。对红楼梦公司变更诉讼请求辩称，合同是双方真实意思表示，且有城建开发公司鉴证，不存在法律规定的无效情形，请求原审法院驳回红楼梦公司诉请。原审第三人杨树楷、王文平同意王诗情的意见。王诗情原审反诉称，王诗情与红楼梦公司于2011年10月12日签订《房屋租赁合同》，红楼梦公司作为承租人，承租白下区熙南里街区5号办公楼，租期3年，租金按2.5元／平方米∕天收取，每年递增5%，采取先交费后使用原则，每季度开始的前15天支付下一季度租金，逾期则视为违约。租期届满前，经双方协商，红楼梦公司于2014年12月5日决定续签一年，租金在上年基础上增加10%，其他条款不变。现双方约定的续租期限仍未到期，但红楼梦公司单方面毁约，在未与王诗情协商且没有交接的情况下，无故退出租赁房屋并声明不继续履行合约，属于严重违约行为。另外，按双方合同约定，红楼梦公司已经过了约定的支付第二季度房租的期限，至今未支付第二季度房租。故王诗情提出反诉，请求判令：1、红楼梦公司继续履行与王诗情之间的租赁合同；2、红楼梦公司支付第二季度租金274551.5元、物业费24115.5元、电费21173元，合计319840元；3、没收红楼梦公司交纳的租房保证金229220元。红楼梦公司原审辩称，双方签订的合同是无效合同，红楼梦公司无法继续履行，不同意王诗情的各项主张。原审法院经审理查明，2011年10月12日，王诗情（出租方，甲方）、红楼梦公司（承租方，乙方）、城建开发公司（鉴证方，丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南京市白下区（中山南路）熙南里街区5号办公楼（以下简称涉案房屋），建筑面积1004.8平方米，其中地上面积638.07平方米，地下面积366.73平方米；租赁期限3年，自2012年1月1日至2014年12月31日止；从房屋交付之日起，首年房屋租金按2.5元／平方米／天收取，每年递增5%，按房屋建筑面积计算，采取先交费后使用的原则，按季度支付，每季度开始的前15天支付下一季度的租金，逾期视为违约，租金不包含物业管理费、停车费、公用事业费等费用；合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金229220元，作为乙方履行本合同各项义务和责任的担保；若甲、乙双方在租赁过程中出现分歧，由丙方帮助协调处理。2014年12月5日，王诗情与红楼梦公司在原合同下方加注：“经甲、乙双方协商，同意此合约延续一年，租金在上年基础上增加10%，其他条款不变”。红楼梦公司依约支付房租至2015年3月31日（其中2015年第一季度房租274551.5元），并于2013年8月15日支付南京阳光物业管理发展有限公司（以下简称阳光物业公司）物业费50000元，还支付相关水、电费（电费开票时间2015年1月6日，金额40000元，为阳光物业公司代收代付）。2015年1月26日，红楼梦公司向王诗情发函，内容为：“……现因我公司业务拓展需要扩招人员，现有办公面积已无法适应公司的办公需要，计划从2015年3月31日起退租该房屋。特提前去函告知，请予谅解，共同协商妥善处理退租的有关事宜。”同年2月15日，红楼梦公司再次发函给王诗情，内容为：“我公司于2015年1月26日去函告知我们将在3月31日完成搬迁，房屋租金已支付至3月底，另有保证金229220元需退还，请您在我公司搬迁结束并交接完成后，及时退还保证金。诚请给予配合。”同年3月30日，红楼梦公司职员向王诗情手机发送短信，主要内容是：租用的熙南里街区5号楼到3月31日截止，此前红楼梦公司多次致电致函约请王诗情见面商谈交接事宜，但均未得到回应；约请王诗情于次日下午3时进行现场交接，并提供三年三个月房租3078420.68元的正式税务发票，退还保证金22.922万元。次日，红楼梦公司搬离涉案房屋，出租方拒绝接收房屋。交接记录中，出租方未签字确认，南京公用物业管理有限责任公司南捕厅物业管理服务中心（以下简称公用物业公司）工作人员耿阳签字时备注“只认可水电表底数”。后公用物业公司出具证明，内容是：其于2015年3月31日17时与红楼梦公司完成了位于涉案房屋钥匙的移交工作，当场从红楼梦公司曹海燕手中收回房屋所有钥匙，共9把。同年4月10日，王诗情向红楼梦公司发出催告函，催要2015年第二季度的租金。涉案房屋空置，钥匙在公用物业公司处。王诗情于2015年10月29日向公用物业公司支付2015年1-3月物业费24115.2元、2014年12月至2015年3月电费21173元，合计45288.2元，并于当日接收涉案房屋的钥匙。原审法院另查明，城建开发公司是包括涉案房屋在内朝天宫街道甘熙故居以南土地使用权人，其领取的建设工程规划许可证上显示，涉案房屋（1－南区4栋）楼层为3层，地上建筑面积661.7平方米；1－辅助用房、车库为地下2层，总建筑面积17040平方米，该规划许可系违章查处后补办，日期为2013年8月21日。2011年6月2日，城建开发公司（甲方）与王文平、杨树楷、王诗情（乙方）签订《熙南里商业办公设施认购协议》，甲方将涉案房屋转让给乙方，总价款32031114元，乙方在协议签订后于2011年6月21日前支付总房款的50%，剩余款项待房屋具备正式销售条件，甲方通知乙方签订《南京市商品房买卖契约》之日起三个月内支付。王文平、杨树楷、王诗情尚有50%房款未支付。涉案房屋至今尚未办理房屋产权登记。2011年6月2日，杨树楷、王文平委托王诗情办理涉案房屋出租事宜。原审法院还查明，王诗情收到租金后均向红楼梦公司出具收条，其中2012年7月31日的收条中载明：“我在熙南里有一幢商业别墅，经过招商部租给红楼梦办公，租金为税后，每季度明细在合同。收到红楼梦世界押金229220元，第一季度因招商部和红楼梦沟通，我同意在第一季度房租拿20万作为补贴装修、购空调，实际收到28592元，第二季度收租金228592元。”红楼梦公司称，其于2012年8月12日、2013年12月28日，通过传真、当面提交的方式分别向王诗情、城建开发公司发出催要房租发票的函，主要内容是不认可王诗情在收条中提出的“租金为税后每季度金额”的说法，并要求出具发票。王诗情及城建开发公司均称没有收到过相关函件。另外，为配合红楼梦公司办理其子公司红楼梦世界南京文化产业有限公司注册相关事宜，城建开发公司与红楼梦公司签订《房屋租赁合同》、补充约定、备忘录，落款时间为2012年1月1日，并载明该合同仅用于办理注册相关事宜，合同中的权利和义务没有实际的法律效力。原审审理中，经原审法院调查了解，涉案房屋的物业公司原为阳光物业公司，公用物业公司于2015年1月1日开始服务；包括涉案房屋及地下室的地块已于2013年8月21日经违章查处后核发了建设工程规划许可证。各方确认，涉案房屋公安门牌号为熙南里街区17号，合同中约定为熙南里街区5号，规划图中为南区4栋。红楼梦公司明确追加杨树楷、王文平作为第三人参加诉讼，只是为了查明事实，对第三人没有主张；经原审法院释明，红楼梦公司仍坚持主张合同无效。王诗情、杨树楷、王文平均同意在本案中由王诗情承担相关责任。王诗情在接收涉案房屋钥匙后，变更反诉诉讼请求为：1、红楼梦公司支付租金640619元（自2015年4月1日起至2015年10月29日止，274551.5元／季÷3月×7月）、物业费24115.5元、电费21173元，合计685907.5元；2、没收红楼梦公司的租房保证金229220元。以上事实，有《房屋租赁合同》、短信记录、函、退租告知函、快递单、收条、发票、《建设工程规划许可证》、总平面图、《熙南里商业办公设施认购协议》、《熙南里金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》、补充约定、备忘录、工作记录、调查笔录、当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。关于《房屋租赁合同》的效力，原审法院认为，在签订合同时，红楼梦公司承租房屋的意思表示真实，城建开发公司作为涉案房屋的建设方以鉴证方身份参与合同签订，红楼梦公司应当知晓涉案房屋尚未办理房屋产权的情况，该合同的签订也未损害国家利益，且涉案房屋在合同履行过程中已取得规划许可，故该合同合法有效，红楼梦公司合同无效及其他诉请，无事实、法律依据，原审法院不予支持。关于王诗情要求红楼梦公司支付相关费用的诉请。原审法院认为，租赁期限届满后，双方经协商，红楼梦公司续租一年，租赁期限延至2015年12月31日，故双方仍应按约定履行各自权利义务。虽然红楼梦公司自行于2015年3月31日搬离涉案房屋，但此时其与出租方并未就合同解除或变更达成一致意见，仍应继续履行合同。王诗情于2015年10月29日收回涉案房屋，应视为其同意解除双方租赁合同，故王诗情与红楼梦公司房屋租赁合同于该日解除。红楼梦公司应当支付王诗情自2015年4月1日至2015年10月29日房屋租金636959.5元（274551.5元／季×2.32季）、物业费24115.5元、电费21173元，合计682248元。关于王诗情要求没收红楼梦公司交纳的担保金的诉请。原审法院认为，履约保证金是缴纳方履行义务、赔偿损失的金钱预留款，用于冲抵在合同履行过程中未履行部分或造成损失部分，在合同解除或终止时方能退还，除非合同中另有约定。本案中，合同约定，保证金229220元作为红楼梦公司履行本合同各项义务和责任的担保，并无出现违约情形予以没收的约定，故对该项诉请原审法院不予支持。综上，各方签订的《房屋租赁合同》合法有效，此后红楼梦公司与王诗情就上述合同续签一年，该合同于2015年10月29日解除。红楼梦公司应向王诗情支付房屋租金636959.5元、物业费24115.5元、电费21173元，合计682248元，因其缴纳有保证金229220元，抵扣后还应支付453028元。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、驳回红楼梦公司的诉讼请求；二、红楼梦公司于判决生效之日起十五日内支付王诗情房租、物业费、电费合计453028元；三、驳回王诗情的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费17177元、反诉案件受理费6475.5元，共计23652.5元，由红楼梦公司负担21224.5元，王诗情负担2428元。上诉人红楼梦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、两被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。原审法院仅查明涉案房屋具有建设规划许可证，但未查明涉案房屋是否按照建设规划许可证进行建设，原审法院未实地查验。城建开发公司属于国有企业，涉案房屋应当属于国有资产，现王诗情出租房屋并获得利益，明显侵犯了国家利益。二、王诗情购买房屋并未付清全款，也未办理房屋产权证，并非涉案房屋的所有权人，其主张房租的主体不适格。况且涉案合同是无效合同，2015年3月31日上诉人已搬离，故2015年4月1日之后的租金上诉人不应支付。原审法院判决上诉人承担7个月以上的租金损失，没有依据。三、上诉人从未与公用物业公司签订过物业服务合同，公用物业公司也从未对上诉人公示过物业费收取标准。原审法院仅依据王诗情出具的发票，即判决上诉人承担物业费，不合理。四、王诗情应当向上诉人开具租赁费发票。综上，恳请二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人城建开发公司答辩称：城建开发公司不是合同相对人，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。被上诉人王诗情答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人杨树楷、王文平述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，涉案房屋建设工程规划许可证上显示，涉案房屋地上建筑面积661.7平方米；1－辅助用房、车库为地下2层，总建筑面积17040平方米。上诉人称涉案房屋未按照建设规划许可证进行建设并主张涉案合同无效，因其未提供证据证实涉案房屋未按规划建设的事实，故本院对其该项上诉主张不予采信。涉案《房屋租赁合同》是各当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效，双方均应诚信履行。王诗情作为出租房屋的相对方，其购买房屋未付清全款，也未办理房屋产权证，但并不影响其作为出租人向承租人红楼梦公司主张房屋租金的权利。2014年12月5日，王诗情与红楼梦公司达成合意，续租一年。虽红楼梦公司于2015年3月31日搬离涉案房屋，但双方之间的合同并不因此而终止，原审法院认定自王诗情接收房屋钥匙之日起房屋租赁合同解除，符合法律规定。故红楼梦公司搬离房屋后至合同解除之日止的房屋租金，王诗情有权主张。红楼梦公司主张给付物业费发票的请求，不属于人民法院审理范围，本院不予理涉。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10922元，由上诉人江苏红楼梦世界股份有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　晔审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一六年三月十六日书　记　员　　朱亚芳来源：百度“”