（2016）陕0402民初570号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-09-21
案件名称
咸阳远望实业有限公司（以下简称咸阳远望公司）诉陕西鑫尚座餐饮有限公司（以下简称陕西鑫尚公司）房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
咸阳远望实业有限公司,陕西鑫尚座餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百一十一条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条
全文
咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0402民初570号原告咸阳远望实业有限公司，住所地咸阳市渭阳西路中华广场10号。法定代表人王某某，系该公司董事长。委托代理人赵某某，系陕西宇斌诚律师事务所律师。被告陕西鑫尚座餐饮有限公司，住所地咸阳市秦都区渭阳西路东方巴黎福园购物广场B2楼3层。法定代表人孙某，系该公司总经理。委托代理人冯某某，系陕西言锋律师事务所律师。原告咸阳远望实业有限公司（以下简称咸阳远望公司）诉被告陕西鑫尚座餐饮有限公司（以下简称陕西鑫尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，经公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵某某，被告的委托代理人冯某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月23日原、被告经平等友好协商，签订了一份《房屋租赁合同》。原告将渭阳西路副6号政协综合楼商业房出租给被告使用。租期15年。前四年租金为每年210万元。第一年租金每半年缴纳一次，即2015年6月1日和12月1日前各支付105万元。如果迟延缴纳，应当从“超过7个工作日之后，按照日千分之三支付滞纳金”。该合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告随后开始装修。但合同约定的第一年租金经原告多次催要被告至今未付。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租210万元，滞纳金661500元；2、依法确认被告单方面解除房屋租赁合同的行为无效；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告在诉状中称：“原告按约向被告交付了租赁房屋”与事实不符。原告交付的房屋不符合合同约定。从表面上看，原告于2015年4月23日向被告交付了房屋，但原告所交付的房屋不符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，主要表现在以下几个方面：⑴、该综合楼内未通天然气。被告承租的房屋用于开办火锅店，而天然气是火锅店必备的重要设施，在双方签订的合同第四条也明确约定：“乙方承担该房屋租赁期内的燃气费等相关经营费用”。被告在接收房屋后进行装修时，才发现该综合楼内就没有安装天然气。后经双方协商，原告同意由被告向燃气公司申请安装天然气，安装费用由原告承担，在房屋租金中扣除。2015年6月初，被告向咸阳市燃气公司提出用气申请，6月17日燃气公司对现场进行了踏勘，6月19日咸阳燃气热力设计有限公司对拟铺设的天然气管道进行了设计，并制作了《中压天然气管道平面布置图》，因天然气地下管道需经过咸阳市政协院内，被告让原告与咸阳市政协协调天然气地下管道开挖事宜，原告回复协调不了，导致天然气安装施工无法进行，由于天然气不能进入综合楼，被告开设火锅店的合同目的无法实现，这是被告被迫停止装修并解除合同的第一个原因。⑵、该综合楼未经消防验收。按照国家消防法律规定，饭店属于消防安全重点单位。《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建、内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。因此，消防验收是被告对火锅店进行装修不可或缺的前提条件之一，被告在综合楼拆除工程施工过程中就向消防部门提交了《消防安全检查申报表》，由于原告不能提供该综合楼已经经过消防验收、备案的法律文书，消防部门没有受理被告的申请，导致被告对该综合楼的内部装修设计无法通过消防审核，这是被告被迫停止装修并解除合同的第二个原因。⑶、该综合楼内没有暖气。在双方签订合同前，原告告知被告综合楼内有暖气，因此，双方在签订租赁合同时专门在合同第四条对暖气费用的承担进行了明确约定，即暖气费由乙方承担。但被告在装修时才发现楼内没有供暖，经了解才得知，因原告拖欠暖气费，暖气早已停供多年。这是被告被迫停止装修并解除合同的第三个原因。⑷、原告未履行合同义务。在双方签订合同前，原告向被告承诺，该综合楼水电单价比居民价格略高，但低于商业经营价格，这样可以降低被告的经营成本。双方在合同第五条第三项中约定：“甲方在乙方租赁期内，有义务协调相关单位保证该房屋水电等经营费用与目前水电费用相一致，为乙方降低成本和经营风险”，并将其作为“甲方的权利与义务”予以明确。但在被告购电时，原告收取的电价每度单价为1.29元，比咸阳市一般工商业用电高峰期的电价还要高（高峰1.2893、平段0.8731、低谷0.4570），与原告在合同中作出的“有义务协调”并“保证”的承诺大相径庭，这是被告被迫停止装修并解除合同的第四个原因。二、被告不存在违约行为，涉案合同不能履行并最终解除的根本原因是原告交付的房屋不符合合同约定。合同签订后，被告积极履行合同。①、及时向原告支付了20万元的保证金；②、与案外人签订了综合楼拆除《施工承包合同》，于2015年5月1日开始对综合楼进行施工拆除，该项工程施工费用为20万元，2015年5月11日向施工方支付了工程进度款6万元，目前，20万元的拆除工程款已支付；③、购买了5000元的电；④、委托设计人员对装修工程进行了设计，支付设计费用72300元；⑤、自购材料3610元；⑥、支付人工费166900元，支付开办费及工程报建费74195元；⑦、在网上公开招聘火锅店服务人员；⑧、于2015年5月19日向秦都区公安消防大队递交了《消防安全检查申报表》、鑫尚座火锅装修工程设计方案、鑫尚座火锅餐饮有限公司消防安全管理制度、灭火应急疏散方案、消防安全培训记录、场所平面布置图等；⑨、当发现原告的综合楼没有天然气时，积极地向燃气部门申请安装天然气，这一系列行为表明，被告已经作好了履行合同的各项工作并积极地履行合同。从表面上看，合同第三条约定，被告应在“2015年6月1日前支付半年房租105万元”，但被告未在该时间内支付租金具有合法的理由：一方面是因为原告交付的房屋不符合合同约定，存在严重的违约行为；另一方面是因为双方约定由被告向燃气公司申请给综合楼安装天然气，安装费用由原告承担，由于天然气的安装费用数额尚未确定，被告支付房租的数额也无法确定，这是被告未在2015年6月1日前支付房租根本原因，被告的行为既不违约，也不违法。涉案合同最终不能履行并解除的根本原因是原告的一系列违约行为所导致，原告的违约行为已经导致被告直接损失达到40余万元，被告为此保留要求原告承担赔偿责任的权力。三、双方签订的租赁合同早已解除，原告要求被告支付租金和滞纳金的诉讼请求不成立，应依法予以驳回。由于原告交付的房屋不符合约定，特别是该综合楼天然气无法安装，消防审核验收无法进行，被告在综合楼内开设火锅店的合同目的不能实现，2015年7月上旬，经与王某某协商，被告公司副总经理李某某将原告交付的综合楼房门钥匙送到原告公司，并亲手将钥匙交给了王某某，双方之间关于综合楼租赁的合同已经解除，原告在合同解除并终止履行后，要求被告支付租金并承担滞纳金的请求不能成立，应依法予以驳回。综上所述，原告存在严重的违约行为，双方签订的租赁合同早已解除，原告要求被告支付租金和滞纳金的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告当庭提举如下证据：1、《房屋租赁合同》及房屋移交单各一份。证明⑴、2015年4月23日原、被告经平等友好协商，签订了一份《房屋租赁合同》，原告将渭阳西路副6号政协综合楼商业房出租给被告使用，租期15年，同日，原告将租赁房屋交给被告；⑵、合同约定前四年租金为每年210万元，第一年租金每半年缴纳一次，即2015年6月1日和12月1日前各支付105万元，如果迟延缴纳，应当从“超过7个工作日之后，按照日千分之三支付滞纳金”；⑶、被告本应当于2015年6月1日支付第一年上半年租金105万元至今未付，本应当于12月1日支付第一年下半年租金105万元也没有支付，被告应当按照合同约定支付逾期违约金；⑷、原告的诉讼请求应当依法全部支持。2、《联合开发建设合同》一份。证明原告由2003年8月1日至2053年7月31日依法享有50年使用权并享有合法出租权。被告当庭提举如下证据：1、《房屋租赁合同》一份。证明合同约定的内容及原告交付的房屋不符合合同约定，存在违约行为。2、银行电子回单及保证金收款收据各一份。证明被告于2015年4月29日向原告交付保证金20万元。3、⑴、《施工承包合同》、收款收据及交易明细查询单。证明综合楼拆除工程总共花费20万元；⑵、《装修设计合同》、装修设计方案及支付设计费用票据。证明被告支付设计费用72300元；⑶、被告购电收据。证明被告购电5000元，在购电时发现综合楼实际电价与原告的承诺不符；⑷、被告购买装修材料费用、人工费及报建费等票据。证明被告购买装修材料、支付人工费及报建费等共计支付244705元；⑸、被告在网上发布的招聘信息。证明被告已经开始作火锅店开业的前期准备工作。该组证据证明⑴、被告在租赁合同签订后，已经作好了履行合同的各项工作并积极地履行合同；⑵、被告为履行该合同已经投资了722005元（含20万元保证金）。4、非居民用户用气申请表、天然气用户申请、现场勘探记录及中压天然气管道平面布置图。证明⑴、被告向天然气公司申请向综合楼安装天然气的过程；⑵、天然气管道安装图上标注的天然气管道的接气碰口点、地下管道的走向；⑶、原告综合楼未安装天然气，原告交付的房屋不符合合同约定，存在违约行为。5、被告向秦都区公安消防大队提交的《消防安全检查申报表》、陕西鑫尚座火锅装修工程设计方案、陕西鑫尚座火锅餐饮有限公司消防安全管理制度、灭火应急疏散预案、消防安全培训记录及场所平面布置图等申报资料。证明⑴、申请消防安全检查应提交的资料；⑵、被告向消防部门报送了消防安全检查的申报资料，由于原告未依法取得建设工程消防验收的法律文书，消防部门未受理被告的申请。6、证人李某某出庭作证。证明⑴、李某某代表被告向原告交付综合楼钥匙、电卡的过程；⑵、原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年7月上旬已解除。对原告提举的证据1-2，被告质证表示：证据1-2，真实性认可，证明目的不认可。对被告提举的证据1-6，原告质证表示：证据1，真实性认可，证明目的不认可；证据2，无异议；证据3，⑴、⑵、⑷、⑸有异议，证明目的不认可，⑶、无异议；证据4，有异议，证明目的不认可；证据5，有异议；证据6，真实性有异议。对原告所举证据，合议庭评议后认定如下：原告所举证据1-2，被告质证表示对真实性认可，且具有客观、真实性，予以确认。被告所举证据1-6，具有客观、真实性，且能够相互印证，予以确认。本院根据当事人的一致陈述及本院认定的相关证据，证明本案如下事实：2015年4月23日原（出租房、甲方）、被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将咸阳市秦都区渭阳中路副6号政协综合楼商业用房出租给乙方经营使用；建筑面积2630平方米；户型一至四层（不含甲方四层三间及三楼慈善协会用房）；租赁期限自2015年7月1日至2030年6月30日止，共计15年；年租金为210万元，每四年递增10％；付款方式为第一年按半年支付，从第二年开始按季度支付，2015年6月1日前支付半年房租105万元，即2015年6月1日和12月1日前各付一次，从2016年7月1日之后按季度提前一个月开始支付，如乙方未按时支付房租，超过7个工作日，应向甲方交纳日3‰的滞纳金；合同签订之日起10日内，乙方向甲方交纳合同保证金20万元；乙方承担该房屋租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费及燃气费等相关经营费用；违约责任为乙方若需提前退租，应提前90日通知甲方，据实结算租金。合同签订后，同年4月24日被告依照合同约定，向原告交纳了合同保证金20万元。2015年5月1日被告与张某某签订《施工承包合同》一份，由张某某对被告承租的房屋实施拆除工程。同年5月6日，被告向原告购电花费5000元。又在同年5月22日被告与沈某签订《施工承包合同》一份，由沈某对被告承租的房屋承担设计工作。被告拟开办“尚座火锅”在装修的过程中，2015年5月份被告向国家相应的消防部门申办消防手续时，因原、被告不能提供建设工程消防验收或竣工验收消防备案的材料，致使消防验收手续无法办理。被告在装修过程中发现未通天然气，2015年6月份被告向燃气公司提出用气申请，同年6月19日咸阳燃气热力设计有限公司对拟铺设的天然气管道进行了设计，因天然气地下管道需要经过咸阳市政协院内，原、被告经与咸阳市政协协调天然气地下管道开挖事宜，无果，致使天然气安装施工不能进行。原告以被告未履行合同义务为由，2015年7月上旬，被告通过该公司副总经理李某某向原告公司经理王某某说明退租并将被告承租的房屋钥匙2把及电卡交付原告公司经理王某某。原告现诉至法院请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租210万元，滞纳金661500元；2、依法确认被告单方面解除房屋租赁合同的行为无效；3、诉讼费用由被告承担。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》在履行当中，被告以租赁原告的房屋没有铺设天然气管道和无法办理消防验收等为由，在2015年7月上旬被告通过该公司副总经理李某某向原告公司经理王某某说明退租，并将被告承租的房屋钥匙及电卡交付原告公司经理王某某，被告的行为应视为通知到达原告要求解除合同，被告并拒付租金。原、被告签订合同的目的是为了实现一定的利益，现被告提前要求解除合同，并拒付租金已构成违约，致使双方签订合同目的已不能实现，对原、被告签订的《房屋租赁合同》应予以解除。依照原、被告合同约定被告若需提前退租，应提前90日通知原告，据实结算租金，故被告应将自2015年7月上旬至后续三个月的房屋租金612500元支付原告，并承担其相应的滞纳金，滞纳金计算基数应扣减已付保证金20万元，即为412500元，该滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，超出部分，本院不予支持,故对原告要求被告支付相应的房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。对原告其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、自本判决生效之日起十日内由被告陕西鑫尚座餐饮有限公司向原告咸阳远望实业有限公司支付租金人民币612500元整（3.5个月×175000元）及其滞纳金（以412500元整为基数，由2015年6月1日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。三、自本判决生效之日起十日内由原告咸阳远望实业有限公司向被告陕西鑫尚座餐饮有限公司退还保证金人民币200000元整。四、驳回原告其它之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28892元，由原告9630承担，被告承担19262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 李 钧代理审判员 刘 明代理审判员 张 丹二〇一六年三月十六日书 记 员 范珍珍附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失；《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：