（2016）津02民终1007号
裁判日期: 2016-03-16
公开日期: 2016-05-24
案件名称
于民生与李保童房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1007号上诉人（原审被告）李保童。委托代理人闫西广，天津高朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）于民生。委托代理人于宏（于民生之女）。上诉人李保童因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2014）南民一初字第3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行审理。上诉人李保童及其委托代理人闫西广，被上诉人于民生及其委托代理人于宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1997年10月26日，天津市津南区双港镇先锋村村民委员会与非本村集体成员原告于民生签订《土地转让协议》，先锋村委会以宅基地形式分配给于民生2亩地用于建造别墅，于民生支付先锋村委会13万元。天津市津南区规划土地管理局于1997年12月5日出具建设工程规划许可证，批准于宏建设住宅规模126㎡，于进建设住宅规模196㎡，于杰建设住宅规模112㎡。后原告在批准建设的地块即天津市津南区双港镇先锋村振先路20号建别墅和厂房，但未取得上述房屋房地产权利证书。2006年1月25日，原、被告签订《厂房租赁协议》，双方约定原告将振先路20号院内280平方米厂房出租给被告，院内使用面积按图纸红线为界，并允许被告在院内安装起吊装置及公司注册；自2006年承租之日起至2008年12月末（三年内）每月租金2400元，2009年1月起每月租金提到2800元，四年后每年的租金根据当时市场厂房租金情况，经双方协商进行调整，如双方没有异议月租金仍旧按2800元支付给原告，被告每年一月初付给原告一年的租金；原告不能无故取消租赁合同，但是由于上级政策性的要求和原告出售厂房不算原告违约等内容。被告于2006年3月办理营业执照开始在此生产经营。自2006年1月至2014年12月，被告均按照每月2400元的租金价格向原告支付了租金。现厂房仍由被告使用。庭审中，原告称，双方签订的合同对租赁期限没有约定，视为不定期的租赁合同，双方可以随时解除合同，原告也在合理期限内向被告发出了解除合同的通知及腾出厂房的通知，被告也认可收到了解除合同的通知。从合同字面上看原告不能无故取消合同，但现在原告年纪大了想回到平房居住生活这也是原因，不能算是无故解除。而被告陈述只有被告不租赁了才能解除合同，不可以原告单方解除，这是违背客观公正，也是违背常理的。对于租赁的厂房开裂问题，根本原因是被告擅自改变房屋结构，导致房屋开裂，并不是房屋本身的问题。被告从2009年1月到2014年12月均按照每月2400元支付了租金，被告每月拖欠原告400元租金，共计28800元，原告一直在找被告索要，被告却一直在拖。从2015年1月到10月份房屋租金和使用费一共是28000元，被告同样未支付。被告则称，合同约定原告不能无故解除租赁合同，现在原告要求解除是违约，被告有权要求继续履行合同。当时因为房屋开裂，原告也不打算维修才仍按每月2400元交付，被告默认，而且原告从来也没有主张过少交的租金，每年都是原告自己去收租金，2015年被告多次给原告打电话交租金，原告一直没有明确表示，这并不是被告的责任。另经询问于进、于杰、于宏，三人表示认可于民生对外出租房屋的行为，亦认可由于民生与承租人解除租赁合同。于民生原审诉讼请求法院依法判令解除原、被告于2006年1月25日签订的厂房租赁协议；判令被告将津南区双港镇先锋村振先路20号房屋及院落腾出交还原告，并给付原告租金56800元；本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案出租的房屋没有产权证书，只有建设工程规划许可证，建设人为于宏、于进、于杰，经询问三人均认可原告出租房屋的行为，说明原告已取得了房屋的处分权，原告以自己的名义与被告签订厂房租赁协议，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案原、被告双方签订的厂房租赁协议，未约定租赁期限，该租赁协议为不定期租赁，双方可以随时解除合同，且原告也在2015年5月12日向被告发出通知，限期腾房，现原告要求解除租赁合同并腾出房屋及院落的主张，未违反法律规定，故应予支持。关于原告主张的租赁费，其中原告要求被告给付自2009年1月至2014年12月拖欠的每月400元租金，共计28800元租金问题，虽然双方签订的厂房租赁协议已对租金进行了约定，但自2009年1月开始，原告并未按照约定数额收缴租金，被告亦未按照约定数额缴纳租金，双方仍按照每月2400元的租金缴纳和收取，且按照该数额一直履行至2014年12月，原告亦未提供证据证明期间其曾向被告催缴过拖欠的租金，故应视为原、被告双方就2009年1月至2014年12月的租金数额已达成一致意见，均同意仍按照每月2400元缴纳租金，故对原告要求被告给付自2009年1月至2014年12月拖欠的每月400元，共计28800元租金的诉请，不予支持。对原告要求被告给付自2015年1月至2015年10月拖欠的租金每月2800元，共计28000元的主张，有双方签订的厂房租赁协议为证，故应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告于民生与被告李保童于2006年1月25日签订的厂房租赁协议。二、被告李保童于本判决生效后60日内将坐落于双港镇先锋村振先路20号院内厂房及院落腾空交付原告于民生。三、被告李保童于本判决生效后10日内给付原告于民生2015年1月至2015年10月租赁费28000元。四、驳回原告于民生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由被告李保童承担。”原审宣判后，上诉人李保童不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案的诉讼费用均由被上诉人承担。主要理由：1、双方签订租赁协议第三条约定“甲方不能无故取消租赁合同，但是由于上级政策的要求和甲方出售厂房不算甲方违约”，该条款的设立禁止和排除了被上诉人就该协议的任意解除权；此外，被上诉人解除合同的三种例外情况即有原因或理由、上级政策要求、出售厂房均未发生，故租赁合同不应解除；2、2009年5月20日，天津市斯克机电有限公司与被上诉人就涉诉房屋重新签订了租赁协议，明确了租赁协议的法律主体是天津市斯克机电有限公司，故原审将李保童作为被告缺乏事实和法律依据。被上诉人于民生辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人李保童提交了两组证据：证据（一）1、天津市斯克机电有限公司的营业执照；2、2009年5月20天津市斯克机电有限公司与被上诉人签订的租赁协议；3、2006年至2015年的租赁费发票及记账凭证；4、开大门、建天车所用材料的记账凭证。上述证据拟证明涉诉房屋由天津市斯克机电有限公司承租并实际使用。证据（二）证人于××的证言。用以证明被上诉人知晓上诉人对涉诉房屋的改造。经庭审质证，被上诉人对天津市斯克机电有限公司的营业执照的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性，对上诉人所提交的上述证据的证明目的均不予认可。本院经审查认为，关于证据（一），虽然天津市斯克机电有限公司与被上诉人签订了租赁协议，但双方并未实际履行该租赁协议，天津市斯克机电有限公司亦未按约定支付房屋租赁费，故上诉人提交的该证据无法证明其证明目的，本院不予采信。关于证据（二），该证人与上诉人曾为同事关系，现为上诉人帮忙干活，与上诉人具有利害关系，其所证明的内容亦无相应的书面证据予以印证，且被上诉人对其证言不予认可，故对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人李保童与被上诉人于民生签订的厂房租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。该租赁协议未约定租赁期限，依法应认定为不定期租赁，租赁双方可随时解除协议，但出租人解除协议应当在合理期限之前通知承租人。现出租人于民生要求解除该租赁协议并请求承租人李保童腾出房屋及院落的主张，不违反法律规定，应予支持。关于上诉人主张涉诉房屋的承租人及实际使用人应为天津市斯克机电有限公司，原审法院将上诉人列为被告属于主体认定有误的问题。经庭审核实，上诉人与被上诉人实际履行的是双方签订的厂房租赁协议，而天津市斯克机电有限公司与被上诉人于2009年5月20日签订的租赁协议并未实际履行，原审将上诉人列为被告符合法律规定。关于租赁费问题，上诉人于2015年1月至2015年10月实际占有和使用租赁房屋，理应按照协议约定向被上诉人支付租赁费共计28000元。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人李保童负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓彤代理审判员 李宝罡代理审判员 武 伟二〇一六年三月十六日书 记 员 付彦彦速 录 员 辛 璐 更多数据：