（2016）苏0830民初292号

裁判日期: 2016-03-13

公开日期: 2016-04-06

案件名称

朱言海与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

盱眙县人民法院

所属地区

盱眙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱言海,盱眙海通置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条

全文

江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0830民初292号原告朱言海，务农。委托代理人朱言怀，职工。被告盱眙海通置业有限公司。住所地盱眙县盱城镇海通时代广场。法定代表人王有文，该公司执行董事。委托代理人杨旭东，该公司员工。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。原告朱言海诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告朱言海委托代理人朱言怀、被告盱眙海通公司委托代理人杨旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱言海诉称，2009年5月27日，原被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的海通时代广场5号楼E307号房。房屋建筑面积为84.27平方米，价款为人民币156270元，合同第八条约定被告于2009年12月31日前将取得该商品房交付使用批准文件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按合同约定交付了房款，但被告于2011年8月29日才把房屋交付原告，2012年2月经法院调解支付了原告逾期交房违约金。原告接收房屋至今，被告未按合同约定交付使用批准文件，同时被告交付的房屋质量较差，墙体水泥标号过低、房屋漏水等情况，使原告不能正常居住，属瑕疵交房。由于原告已经实际居住，也应承担相应的责任，故要求被告按照合同约定赔偿原告2011年8月30日至2016年1月12日期间每日万分之五比例25%的瑕疵交房违约金。合同第十五条约定商品房交付使用后90个工作日内办理产权登记证书，但原告至今未取得登记等级证书。经业主与被告多次交涉，被告均以种种理由不履行义务。为维护原告的合法权益，请求法院判决被告1.赔偿原告瑕疵交房违约金31175元；2.赔偿逾期办证违约金1562.7元；2.在三十个工作日内办理房屋产权证书；4.诉讼费用由被告承担。被告盱眙海通公司辩称，一、涉案房屋设有公共排烟管道。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在上述合理期限内拒绝修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”，被告对于房屋瑕疵仅存在修复义务，在合同没有约定且原告未举证房屋瑕疵造成的实际损失的情况下，被告不应支付上述违约金。即原告主张被告瑕疵交房，赔偿2011年8月30日至2016年1月12日期间每日万分之五比例25%的瑕疵交房违约金无事实和法律依据，不应予以支持；二、被告同意根据合同约定支付逾期办证违约金1562.7元，房屋产权登记证书尚在办理过程中，被告将积极推进。经审理查明，2009年5月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场第5号楼E307号房，房屋总价款为156270元。合同第八条约定出卖人应在2009年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款31270元，余款在中国工商银行办理了按揭贷款（贷款利率为4.305%）。被告未按合同约定的期限向原告交付所购房屋，直至2011年8月29日，双方签订《商品房交接协议》，被告向原告交付案涉房屋，原告拿房即进行了装修入住。原告在接受案涉房屋时，并未向被告及相关部门了解房屋是否达到合同约定的交付条件，但认可房屋主体建设竣工，水电、道路、绿化等配套设施基本到位。截至案件诉讼时止，案涉房屋仍未取得商品房交付使用批准文件。另查明，2011年11月22日，原告向本院提起诉讼，要求被告给付其逾期交房违约金32426元，经本院主持调解，被告同意在2012年2月29日前按已付房价款日万分之三给付原告自2010年1月1日至2011年8月29日期间的逾期交房违约金27700元，后被告履行了给付违约金的义务。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房交接协议、（2011）盱民初字第1768号民事调解书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告的合同义务是及时足额支付购房款，被告的主要合同义务是按约定在2009年12月31日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付被告使用，而被告未能按约定履行该义务，在房屋单体工程建设竣工后即通知原告领取房屋，即使原告于2011年8月29日事实上受领了房屋，被告彼时交付的房屋不符合约定的条件，属于瑕疵履行行为，依法仍应承担采取补救措施并赔偿损失的责任。关于损失赔偿问题，因2011年8月29日的交房非合同约定意义上的交房，故仍可以参照合同中关于逾期交房违约金约定确定赔付责任，但结合合同约定，作为大额资产的买卖、交付，合同对原告同样作了相应要求，即原告在接受房屋时有对所购房屋基本情况、小区可见配套设施概况作相应审查，并有权在出卖人不向其出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下拒绝接受房屋，但原告在被告违约交付房屋时并未提出异议，接受房屋并装修入住，未履行审慎的审查义务，其自身亦应承担相应的过错责任。根据被告在“交付”原告房屋时单体及配套设施的完成情况，及此后采取补救措施的实施进度，结合原告自身未尽的审查责任、长期居住事实及居住后受损失情况，本院对原告主张的自2011年8月30日至2016年1月20日间的瑕疵交房责任，参照逾期交房赔偿责任的20%确定赔付责任。合同约定逾期交房违约金以已付款的日万分之五计算，被告抗辩过高，因原告未提供因瑕疵交房造成损失的具体数额，根据其按揭贷款利率以全部房款计算损失为6727元／年，以万分之五计算违约金为28519元／年，远高于原告所受损失，故违约金标准确实应予调整，结合同类型案件处理情况酌情将违约金标准调整为已付房价款的日万分之三较为适宜，即被告需向原告赔付14974元（156270元×0.0003×1597天×20%）。被告对原告主张逾期办证违约金1562.7元不持异议，本院予以确定，但因案涉房屋尚未达成合同约定的交付条件，未满足办证条件，故原告要求被告办证的诉讼请求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后三十日内赔付原告朱言海自2011年8月30日至2016年1月12日瑕疵交房违约金14955元及逾期办证违约金1562.7元，合计16536.7元。二、驳回原告朱言海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，减半收取309元，由原告朱言海负担153元，被告盱眙海通置业有限公司负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员　　王云云二〇一六年三月十三日书　记　员　　王　莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 来源：百度“”