（2016）豫06民终39号

裁判日期: 2016-03-12

公开日期: 2016-04-01

案件名称

高宝成与马建军房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省鹤壁市中级人民法院

所属地区

河南省鹤壁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高宝成,马建军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫06民终39号上诉人（原审原告）高宝成，男，1970年6月15日出生。被上诉人（原审被告）马建军，男，1972年10月31日出生。委托代理人张书恩，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人高宝成与被上诉人马建军房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2015）山民初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高宝成，被上诉人马建军及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鹤壁市山城区人民法院一审认定：2013年3月12日高宝成与原承租人杨鹏程签订房屋租赁协议，约定将位于鹤壁市山城区红旗街与红四巷拐角处二楼全层和一楼北头五个柱四间约390平方米的房屋交于高宝成租用，租赁期限是2013年3月12日至2016年4月11日。2015年3月12日高宝成与马建军签订房屋转让合同，约定高宝成将上述房屋的使用权一次性转让给马建军，转让费共计30万元。后双方协商转让费为25万元，且马建军已经支付高宝成15万元的转让费。另查明，高宝成将承租房屋转租给马建军没有取得房屋出租人的同意，且房屋出租人事后不予追认。鹤壁市山城区人民法院一审认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，高宝成将其承租的房屋转租给马建军，应当经过房屋出租人李运喜的同意，但是高宝成在未征得房屋出租人李运喜同意的情况下，即将该租赁物转租给马建军，且房屋出租人事后明确表示不同意将租赁物转租给马建军。因此，双方签订的房屋转让合同无效，经法院释明，高宝成仍坚持不变更诉讼请求。故，对高宝成的请求不予支持。鹤壁市山城区人民法院一审判决：驳回高宝成的诉讼请求。上诉人高宝成上诉称：上诉人是在租赁合同期未满转租给马建军的，李运喜不仅知道转租一事还是介绍人，又是签订转租合同的在场见证人，且李运喜又和马建军续签了三年的合同。一审查明的事实与客观事实明显不符，且将双方非争议事实作为裁判依据明显不当。望二审法院查明事实依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人马建军答辩称：被上诉人与高宝成签订的房屋租赁合同未经房主同意，所以被上诉人拒绝支付10万元房租。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：马建军在签订合同后，一直正常租赁涉案房屋，并未受到来自房主的干扰。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为：高保成与马建军签订的房屋租赁合同是在双方自愿、平等的基础上签订的，应为有效合同，双方应依据诚实信用原则全面履行合同。马建军欠高宝成租金10万元，双方认可无异议，高宝成依据合同要求马建军支付租金10万元，理由正当，本院应予支持。二审庭审中，马建军认可自双方签订合同至今，其一直正常租赁房屋，并未受到来自房主的干扰。马建军基于与高宝成签订的房屋租赁合同全面实现了对房屋的承租使用权，租赁期限也即将到期，马建军应按合同约定支付租金。一审仅以高保成转租该涉案房屋未经房主同意认定双方签订的合同无效，并判决驳回高宝成的诉讼请求，明显不当，应予纠正。高宝成请求按每日1%计算欠付租金的利息缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人高保成的上诉理由部分成立，应予部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销鹤壁市山城区人民法院（2015）山民初字第836号民事判决；马建军于本判决生效之日起十日内给付高宝成房屋租赁费10万元整；驳回高宝成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，均由马建军负担。本判决为终审判决。审判长　　单明霞审判员　　罗惠莉审判员　　程世勇二〇一六年三月十二日书记员　　申　霞 来源：