（2015）苏审二民申字第02322号

裁判日期: 2016-03-12

公开日期: 2016-04-29

案件名称

李健、富燕与徐州恒远实业有限公司、刘亚丽房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

江苏省高级人民法院

所属地区

江苏省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

李健,富燕,徐州恒远实业有限公司,刘亚丽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条

全文

江苏省高级人民法院民事裁定书（2015）苏审二民申字第02322号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李健。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：富燕。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐州恒远实业有限公司。住所地：江苏省徐州市铜沛路***号。法定代表人：赵志伟，该公司董事长。委托代理人：赵广新，江苏泰信律师事务所律师。被申请人（一审被告）：刘亚丽。再审申请人李健、富燕因与被申请人徐州恒远实业有限公司（以下简称恒远实业公司）、刘亚丽房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第00306号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李健、富燕申请再审称：（一）恒远实业公司提交的一年期租赁合同中“李健”的签名不是李健或富燕所签，该合同是虚假的，双方在之前数年的租赁关系中已约定房租不低于5500元，而后来形成的该一年期合同租金5000元反而更低，不合常理。而李健、富燕提交的十年期租赁合同，系富燕与恒远实业公司王庆柱经理在之前数年租赁关系的基础上协商形成，经鉴定机构确认该合同系王庆柱亲自签署。王庆柱再三建议李健、富燕对租赁房屋进行装修，并承诺装修期间不收原定租金，故而二审判决仅凭恒远实业公司提交的李健、富燕于2010年3月交给王庆柱租金5000元的“暂收据”即认定双方履行的是一年期租赁合同错误。（二）富燕系在王庆柱联系、介绍、同意下将李健承租的徐州市民主南路13号一层1#-3号门面房转租给刘亚丽，王庆柱等恒远实业公司领导还亲自参加了刘亚丽公司的开业庆典活动，此事有王志强等证人证言证实，二审判决仅以王志强所述其找王庆柱的时间与富燕、刘亚丽之间签订转租合同的时间相差两个月为由不采信其证言错误。且按照租赁关系交易原则，次承租人刘亚丽承租讼争门面房产生租金争议后，应先与承租人李健、富燕交涉，而刘亚丽系直接与出租人恒远实业公司交涉，在租赁期限未届满，未告知李健、富燕的情形下，即按照恒远实业公司的要求搬出讼争门面房，恒远实业公司马上收回讼争房屋又租给他人，上述事实明显反映刘亚丽与恒远实业公司串通一气。（三）一、二审判决均未能查清李健、富燕装修讼争门面房的事实。李健、富燕仅装修费��即支出370000元，与恒远实业公司签订一年期租赁合同显然不符合当事人真实意愿。二审判决认定“双方实际履行的一年期租赁合同至2010年10月14日已届满，按照合同约定，李健、富燕投资的装修、装潢的所有权已归恒远实业公司所有，恒远实业公司无需给予补偿”错误。恒远实业公司违约强行终止与李健、富燕十年期的租赁合同，应按装修现存价值赔偿。李健、富燕依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。恒远实业公司提交意见称：（一）二审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，一年期租赁合同是双方签订的真实有效的合同，双方也是按照该合同实际履行。其次，双方租赁合同中约定李健不得将租赁房屋转租第三人使用，否则恒远实业公司有权终止合同。2011年4月16日，富燕还向��远实业公司出具保证书，保证涉案房屋没有转租第三人，如有转租式违约，即将涉案房屋无条件退回恒远实业公司。可以证明李健的转租行为未得到恒远实业公司认可。因此，二审判决认定李健、富燕转租行为违约具有事实和法律依据。再次，李健擅自转租违约，租赁合同中也约定租期届满，李健投资的土建、装潢等不动产所有权归恒远实业公司所有，恒远实业公司不给任何补偿，因此，二审判决对李健、富燕的所谓损失不予支持正确。（二）李健、富燕的再审申请理由与事实相悖。首先，李健、富燕称恒远实业公司提交的一年期租赁合同中“李健”签名不是李健或富燕所签。但在徐州市云龙区人民法院（2011）云民初字第1666号案件询问笔录中，李健、富燕已阐明与恒远实业公司签订一年期租赁合同的事实，且确认该合同上“李健”二字为富燕代签。其次，李健、富燕持有的合同被随意改动，错误百出。涂改后的半年租金60000元与月租金9500元自相矛盾。其所谓鉴定结论系富燕单方向鉴定机构送检材，无法保证鉴定的真实性与客观性。李健、富燕持有的是无效合同，也未实际履行。再次，恒远实业公司知道李健、富燕违约转租后，穷尽一切办法告知其解除租赁合同。富燕在一审中举证的录音证据可以证明其获知恒远实业公司解除合同的事实。因此，恒远实业公司解除合同行为合法有效。本院认为：富燕在代理李健承租恒远实业公司讼争徐州市民主南路13号一层1#-3号门面房期间，于2010年10月17日与刘亚丽签订租赁用房协议，将该门面房转租给刘亚丽使用。无论是恒远实业公司所持一年期租赁合同还是李健、富燕所持十年期租赁合同，均约定李健不得将租赁房屋转租给第三人使用，否则恒远实业公司有权终止合同。李健、富燕辩称其系在恒远实业公司经理联系、介绍、同意下将讼争门面房转租刘亚丽，王庆柱等恒远实业公司领导还亲自参加了刘亚丽公司在2010年11月举行的开业庆典活动。但富燕曾于2011年4月16日向恒远实业公司出具保证书，保证其现承租的恒远实业公司民主南路门面房确实没有违约转租第三者，如有转租式违约，其愿承担一切责任，将房屋无条件退回恒远实业公司。富燕出具保证书的事实与保证书的内容足以证明恒远实业公司不同意李健、富燕将讼争房屋转租第三人，李健、富燕提交的证人王志强等人的证言与富燕自书保证书内容相矛盾。至于恒远实业公司发现李健、富燕违约转租后与次承租人刘亚丽的交涉情形及恒远实业公司收回讼争门面房后再行出租事实，均不能证明恒远实业公司与刘亚丽恶意串通。故二审判决对李健、富燕该项主张不予采信并无不当。李健、富燕未经恒远实业公司同意转租，恒远实业公司主张解除合同符合法定及双方约定的解约条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约致使合同解除，其包括剩余租赁期限内装饰装修残值等损失应由其自行承担。因此，李健、富燕所投入的装修价值无论系因租期届满而所有权依约转归恒远实业公司，还是租期未届满，剩余租赁期限内装饰装修残值损失由其自担，一、二审判决未查明其装修情况，未支持其装修损失补偿的主张并无不当。由上述分析可知，双方当事人所签租赁合同期限是一年还是十年并非本案基本事实，不影响本案裁判结果，李健、富燕就该节事实申请再审缺乏法律依据。综上，李健、富燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回李健、富燕的再审申请。审　判　长　　马　杰代理审判员　　张贞伟代理审判员　　蒋　蕾二〇一六年三月十二日书　记　员　　孙　婧百度搜索“”