（2015）穗从法房初字第461号
裁判日期: 2016-02-09
公开日期: 2016-09-21
案件名称
张晓明与谢亚兰、广州市从化珠江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2015房初461一审民事判决书
法院
从化市人民法院
所属地区
从化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晓明,谢亚兰,广州市从化珠江房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法房初字第461号原告：张晓明，住广东省从化区。原告：谢亚兰，住广东省从化区。两原告委托代理人：沈少林，广东君之杰律师事务所律师。被告：广州市从化珠江房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：代迪，职务董事长。委托代理人：陆中华，该公司职员。本院受理了原告张晓明、谢亚兰与被告广州市从化珠江房地产开发有限公司（下简称珠江公司）商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序由审判员殷永东独任审判，并公开开庭进行了审理。两原告委托代理人沈少林、被告委托代理人陆中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月30日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该商品房毛坯售价4079700元。合同第十三条约定：甲方应于2012年12月31日前交房；合同第二十一条约定：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记，并将产权证交付乙方；合同第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成不能按本合同第21条约定期限办理产权转移登记的，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同，甲方应在收到乙方解除合同的通知之日起30日内退还乙方以支付的房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。应当提出的是上述二十一、二十二条款中“该商品房交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记”不符合法律规定。在同一份合同中，被告采取《补充协议》的方式，以附件的形式又增加若干霸王条款，其中第14条第（1）款将办证期限“在该商品房交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记，并将产权证交付乙方”莫明其妙地改为“在取得工程竣工验收证明文件之日起270天内，完成本房产项目初始登记。乙方委托甲方办理的，应在该商品房交付之日起550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权证的资料并取的回执”。第十四条第（5）款中又将解除合同的期限改为如因被告原因未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，逾期超过一年的，原告有权解除合同。被告增加的第14条霸王条款表述不清，主题混乱。明明白白的一个主题“交房后为乙方办妥产权登记，并将产权证交付乙方”，到了《补充协议》第14条一会儿成了“取得工程竣工验收证明文件”，一会儿又成了“取得递件回执”；时间上一会儿是210个工作日，一会儿又是270天，最后又成了550个工作日，叫人无所适从。该《补充协议》第14条所写的“270天”、“550工作日”以及合同第二十一条、二十二条所写的“交房后210天”办证约定，都是被告以霸王条款方式强加给购房者，因违反法律规定应属无效；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。原告是广州名兰世家实业有限公司股东及经营人，购买涉案房屋并非仅仅是为居住，实际上也是投资；本来计划收房后依法取得房屋产权证书便可以向银行贷款。涉案合同约定是由原告委托被告办理产权登记，故被告本应当在法定期限“商品房交付使用之日起90日内”为原告办理房屋所有权登记手续。现因被告原因，在法律规定的期限内被告迟迟不能为原告办理产权证书，给原告造成了巨大损失。以至于即便现在涉案楼盘的房价已经上涨了30-40%，原告在急需资金维持公司运营的情况下，涉案这栋商品房，却既不能出售，又不能用之办理抵押贷款，就因为被告违约不能依法为原告办理涉案房屋产权证书。2015年8月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，后多次要求其退款未果，不得不诉诸法律。故原告请求判令：1.判令解除双方《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告退回原告购房款4079700元；3、判令被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息按每日万分之四的标准计算赔偿原告损失（自2012年11月20日暂计至2015年10月9日为人民币1713474元）；4、判令被告赔偿原告26个月物业管理费人民币36554元（自2013年7月暂计至2015年10月）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，合同履行应按合同约定执行。我司在销售现场对合同进行了公示，原告已明知购房的主要交易细节，因此，原告充分了解交易细节后于购买涉案房屋的，签约行为是双方真实意思表示，不存在合同无效或被撤销的情形，依据法律规定合法有效。二、原告的合同解除权条件未成就，无权单方解除《广州市商品房买卖合同（预售）》。原、被告双方于2013年7月18日办妥涉案房屋交收楼手续，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第14条第（1）（5）项约定，被告应当在涉案房屋交付使用后550个工作日内向产权登记机关递交办理涉案房屋产权登记的资料并取得回执，根据推算550个工作日等于770天，被告应在2015年8月28日前递交办理涉案房屋产权登记的资料并取得回执，如因被告原因未能按期取得递件回执的，逾期超过一年（即2016年8月28日），原告有权解除合同，即原告解除合同的时间条件为2016年8月28日之后才能成就。现原告认为被告逾期办证，于2015年10月12日起诉要求解除合同，但合同约定解除合同的时间条件为2016年8月28日之后才能成就，原告主张解除合同时间并未达到合同约定的解除时间，依据《合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九规定，原告解除合同的条件未成就，其无权单方解除《广州市商品房买卖合同（预售）》。因此，假设被告存在逾期办证行为，但原告解除合同的条件未成就，原告无权单方解除《广州市商品房买卖合同（预售）》。三、涉案房屋未在合同约定期限取得递件回执是由于出现不可抗力情形导致的，依据法律及合同约定，被告不应承担法律责任。2014年3月，被告办理涉案房屋确权工作过程中，广州市出台（穗府[2014]12号）文，该文第五十一条规定“…”，行政部门要求被告先行补缴相应工程项目地下空间土地出让金后方可办理确权工作。由于政策规定较为原则，相关执行工作没有经验可循，使得被告的确权工作产生延误，上述原因非被告主观因素造成，属于不可抗力情形，被告有权根据受不可抗力影响相应顺延相应义务履行期限。四、原告3、4项诉讼请求没有事实与法律依据。如上述第二、三条所述，原告合同解除权条件未成就，且被告不存在违约情形，被告诉求原告赔偿损失没有事实与法律依据。五、原告单方改变违约赔偿计算方式没有事实与法律依据。1、根据根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第14条约定，未能如期办证，即满一年按已付房款的1%支付违约金，逾期超过一年的原告有权解除合同，双方在合同中约定合同解除处理方式的，应按约定执行；2、根据根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第16条约定，任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失的总额不得超过总房价款的5%。3、涉案房屋已于2013年7月18日办妥房屋交接楼手续，房屋核心的居住功能原告已实现，原告已无损失产生。六、如果被告违约，原告应承担防止损失扩大的义务。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第14条第（1）约定，被告未能在约定期限内取得递件回执的，原告可单方申请办理该商品房转移登记；在被告未按约定期限取得递件回执的情况下，原告没有单方申请办理产权证，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，原告诉求无事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明,2012年5月30日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方向甲方购买一套商品房，地址从化市珠江国际城花园五街8号，该商品房为钢筋混凝土结构，建筑物地上为二层、地下为一层，建筑面积共407.97平方米，总金额4079700元。第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2012年12月31日前将房屋交付乙方使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方自收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息，（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行同期房地产开发贷款利率计算），同时按总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定，房屋交付时的有关资料。甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼等。第十六条约定：乙方应在收到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。第二十一条约定：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将《房地产权证》交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记、需乙方提供的证件资料等。合同第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按商品房总价款10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第三十一条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。该合同第一页商品房预售合同说明第二条记载：本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定。该合同附件七本合同补充协议约定：第14条，甲乙双方同意该商品房产权登记、迟延办理产权登记的违约责任按如下约定：（1）甲方应在取得工程峻工验收证明文件之日起270天内，完成本房地产项目的初始登记。乙方委托甲方办理该商品房产权登记的，甲方应当在该商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执，若甲方未在上述期限内取得递件回执的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理该商品房转移登记。（5）如因甲方原因导致该商品房产未能在交付使用后550个工作内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金；逾期超过一年的，乙方有权解除合同，甲方除按已付房款的1%支付违约金外，还需无息退还乙方已付的购房款。第30条，合同正文中有下划线部分内容已经双方协商一致，如有下划线的填写内容与合同正文中其他内容不一致的，以有下划线的填写内容为准。本协议与合同具有同等效力，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准。被告于2012年11月20日向原告出具号码为07310614的发票，开具金额4079700元证明原告已全额支付购房款。2013年7月18日，原告在交楼证明上签名，表示已收楼。本院认为,一、《商品房买卖合同》及其附件法律效力问题。原告分别在《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件上签名，该合同第一页商品房预售合同说明中即明确本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定，本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定。合同正文亦明确约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七本合同补充协议也明确约定本合同与附件不一致之处，以附件约定为准。对于购买价值超过400万元的房屋，应视为原告对上述约定的条款尽到了注意义务。故上述合同及附件是原告与被告双方的真实意思表示，内容合法，均是有效合同的组成部分。对于原告以《商品房买卖合同》及其附件对办理产权登记日期的约定因违反法律规定属于无效约定的抗辩，本院不予采纳；鉴于本案中原、被告双方在《商品房买卖合同》及其附件七本合同补充协议第14条第（5）约定“如因甲方原因导致该商品房产未能在交付使用后550个工作内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金；逾期超过一年的，乙方有权解除合同，甲方除按已付房款的1%支付违约金外，还需无息退还乙方已付的购房款”，因涉案商品房原告是在2013年7月18日收楼的，依据上述约定，应从2013年7月19日起计算550个工作日后逾期一年原告可解除合同，至原告起诉时（2015年10月12日）尚未到双方约定解除合同的时间。同时，原告签订《商品房买卖合同》的主要目的是购买涉案商品房居住，现涉案商品房已交付原告使用，原告签订合同主要目的已实现，虽然被告存在延迟办理产权登记的违约行为，但并不影响原告签订合同主要目的实现，原告可另行主张被告承担迟延办理产权登记的违约责任，故原告要求解除双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还购房款、赔偿损失及赔偿管理费的诉讼请求，鉴于上述诉讼请求是基于合同解除的，现因原告要求解除双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求不予支持，故上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张晓明、谢亚兰的诉讼请求。本案受理费26304元,由原告张晓明、谢亚兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 殷永东二０一六年二月九日书记员 卢丽云 微信公众号“”