（2015）成华民初字第5072号
裁判日期: 2016-02-06
公开日期: 2016-11-04
案件名称
四川钰熙房地产开发有限公司与四川省物流产业股份有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川钰熙房地产开发有限公司,四川省物流产业股份有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第5072号原告四川钰熙房地产开发有限公司。法定代表人陆云达。委托代理人范自力。委托代理人崔雄。被告四川省物流产业股份有限公司。法定代表人周健。委托代理人唐进。原告四川钰熙房地产开发有限公司与被告四川省物流产业股份有限公司合同纠纷一案，本院2015年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范自力、崔雄，被告的委托代理人唐进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年，原告对其享有土地使用权的位于成华区二仙桥北二路6号的宗地办理规划手续期间，成都市规划管理局成华分局向成都市国土资源局出具《关于四川钰熙房地产开发有限公司宗地周边零星土地的整合意见书》，建议原告将位于该地块东北侧临20米规划道路交叉口约654.46平方米和西南侧临16米规划道路约3704.71平方米（即被告土地）零星地块一并进行整合。2010年1月12日，原被告协商一致后达成《土地整合协议》01、《土地整合协议》02，被告同意进行整合。协议约定双方按照政府“统一规划，统一建设”的原则，将两块地整合为一块地块，统一进行房地产开发。根据《土地整合协议》02第一、二条的约定，被告应当履行其义务，如有违约，应承担违约责任。2010年3月30日，成都市国土资源局行政审批处向成都市规划管理局成华分局出具《关于土地整合意见的函》，函告位于原告西南侧临16米规划道路约3704.71平方米土地（即被告土地），符合土地整合条件。2010年12月2日，原告委托成都市勘察测绘研究院对整合土地进行了用地界址测绘。2013年8月，原告委托汉嘉设计集团股份有限公司进行建筑设计，并已出具总平面图。后因被告未向原告提供完备的相应土地整合所需的配合文件及土地证等手续，导致原告无法完成土地整合手续，整合项目无法完成。依据合同法的规定，被告违约，应向原告承担违约责任。根据《土地估价报告》土地价格约8323.7元，已审批的规划方案，项目可建房屋面积4.8万平方米，按平均建筑成本2500元/平方米计算，约1.2亿元，总计项目开发成本约2亿元，按5﹪的违约金计算，违约金为1000万元。因被告违约至今已造成项目四年多无法正常进行开发和经营，实际损失巨大。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。请求：一、判令被告继续履行原被告双方于2010年1月12日签订的《土地整合协议》01、《土地整合协议》02约定的义务，责令被告提供国有土地使用及办理土地整合所需相关资料；二、判令被告支付原告违约金1000万元；三、由被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，1、双方签订的协议01、02已无法履行，其责任不能归咎于被告。估价报告已经过期，不能作为估算土地价格的标准。2、原告未在期限届满前办理好相关手续，土地整合协议没有得到批准，原被告双方应重新协商。3、相关政府要求土地出让必须按照相关规定运行，必须进行招拍挂。4、2010年3月30日，成都市国土资源局行政审批处出具的《关于土地整合意见的函》中表明，宗地三权属单位无整合意见，不具备整合条件，无法进行整合。这与双方原来签订土地整合协议的初衷严重背离，致使当初签订协议的基础发生了重大变化。原被告签订的01、02号协议已无法履行，其责任不能归咎于被告，原被告双方签订的协议属于框架协议，不具有履行内容。5、土地整合协议发生的纠纷不能通过诉讼进行，只能通过双方协商。6、被告在合作中，无违约行为，被告不应承担违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原被告在位于成华区二仙桥北二路各有一宗地。2008年9月19日，成都市规划管理局成华分局向成都市国土资源局报送《关于四川钰熙房地产开发有限公司宗地周边零星土地的整合意见书》，建议原告将位于该地块东北侧临20米规划道路交叉口约654.46平方米和西南侧临16米规划道路约3704.71平方米（即被告土地）零星地块一并进行整合。2010年1月12日，原被告协商一致后达成《土地整合协议》01、《土地整合协议》02，被告同意进行整合。两份协议约定：根据成都市规划管理局成华分局2008年9月19日《关于四川钰熙房地产开发有限公司宗地周边零星土地的整合意见书》，及成都市国土资源局2008-0038号文件精神，按照政府“统一规划，统一建设”的原则，原被告将两块地整合为一块地块，统一进行房地产开发；该地块的所有报批手续由原告负责办理，被告全力协助和配合；被告以土地评估价及开发成本作为出资，按政府行政主管部门向原告提供相应的土地整合所需的配合文件及土地证等手续。双方同意开发完后均以修建实物进行分配，双方按所分配的房产实物各自享有独立的自主使用或销售权利；双方共同组织开发管理领导班子人员，完善整个开发手续和开发实施工作；如果一方违反其在本协议中任意一条款，均构成违约，应支付守约方在本协议约定所涉房屋开发成本总额5﹪的违约金。致使另一方遭受任何损失的，除应承担违约责任外，且应赔偿守约方的直接经济损失。2010年3月30日，成都市国土资源局行政审批处向成都市规划管理局成华分局出具《关于土地整合意见的函》，函告位于原告西南侧临16米规划道路越3704.71平方米土地（即被告土地），符合土地整合条件。该函件一年内有效。2010年4月9日，被告出具《委托书》，全权委托原告办理本次整合事宜涉及的评估事项，并承认原告代办所形成的最后结果。2010年9月6日，四川永道合房地产土地评估有限公司对案涉土地进行评估，按容积率4.0，评估面积7877.28平方米，单位面积地价9905元/平方米，评估出原告方宗地总地价7802.45万元；评估出被告方3704.71平方米宗地地价为305.27万元，估价报告有效期半年，自2010年9月6日至2011年3月5日。2010年12月2日，原告委托成都市勘察测绘研究院对整合土地进行了用地界址测绘。2010年12月23日，《成都市规划管理局规划条件通知书》的主要规划要求确定总容积率不大于2.85，建筑密度不大于22﹪。2013年8月，原告委托汉嘉设计集团股份有限公司进行建筑设计，出具了总平面图，规划总建筑面积为48031.8平方米，容积率2.85。后因被告未向原告提供相应土地整合所需的配合文件及土地证等手续，导致原告无法完成土地整合手续，整合项目无法完成。2015年8月3日，原告向被告发出《关于尽快履行〈土地整合协议〉的函》，要求被告尽快履行《土地整合协议》。认定以上事实，有《关于四川钰熙房地产开发有限公司宗地周边零星土地的整合意见书》、《土地整合协议》01、《土地整合协议》02、《关于土地整合意见的函》、《土地评估报告》、《委托书》、《成都市规划管理局规划条件通知书》、用地界址测绘、建筑设计总平面图、《关于尽快履行〈土地整合协议〉的函》，及当事人庭审陈述等证据在卷为证。本院认为，原、被告双方签订《土地整合协议》01、《土地整合协议》02后，在履行过程中发生纠纷，系平等主体之间为履行合同而产生的财产争议，人民法院将本案作为民事案件受理和进行审理，符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定。被告关于土地整合协议发生的纠纷不能通过诉讼进行，只能通过双方协商的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。原、被告双方经协商签订的《土地整合协议》01、《土地整合协议》02对原被告各自的权利义务作出了比较明确的约定，对违约责任条款亦有约定，两份协议系双方真实意思表示，合法有效，协议的各方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。故对原告请求继续履行《土地整合协议》01、《土地整合协议》02的请求本院予以支持。虽然之前原告委托中介机构所做估价报告已经过期，但可以重新进行评估，原告无违约行为，不影响双方的继续合作。即便2010年3月30日，成都市国土资源局行政审批处向成都市规划管理局成华分局出具的《关于土地整合意见的函》一年内有效，但原被告具备土地整合的便利条件，有前期国土部门同意进行土地整合的审批意见为基础，双方可以依照规定重新取得国土部门的审批同意意见。原被告签订两份《土地整合协议》在先，即便按现有政策，土地出让应当进行招拍挂，被告也应当按现有政策履行相关程序，完善相关手续，使得己方土地符合整合条件，进而实现双方土地整合的预期目标。成都市国土资源局行政审批处向成都市规划管理局成华分局出具的《关于土地整合意见的函》，认定原告西南侧临16米规划道路越3704.71平方米土地（即被告土地），符合土地整合条件后，原告为此进行了土地评估、用地界址测绘、建筑设计等一系列工作，但被告却怠于配合原告办理相关土地整合手续，已构成违约，依照两份协议的约定，被告应当承担违约责任。被告关于《土地整合协议》01、《土地整合协议》02是框架性、意向性的协议，无任何实质性约定的抗辩意见与客观事实不符，本院不予采信。《成都市规划管理局规划条件通知书》的主要规划要求，确定总容积率不大于2.85，建筑密度不大于22﹪，应以此计算作为计算被告违约责任的基础数据。汉嘉设计集团股份有限公司设计的总平面图中，按容积率2.85规划出总建筑面积48031.8平方米，对原告主张的按每平方米建筑成本2500元，计算出建筑成本约为1.2亿元，被告未提出异议，但《土地估价报告》有效期半年，自2010年9月6日至2011年3月5日，且《土地评估报告》中采纳4.0的容积率，与《成都市规划管理局规划条件通知书》中确定总容积率不大于2.85不相符，因此原告计算出的开发成本约2亿元不准确，本院不予采信。参照被告未提出异议的建筑成本约1.2亿元，按照原被告双方在《土地整合协议》02中约定的违约方向守约方支付开发成本总额5﹪的违约金的约定，本院酌情确定被告因违约向原告支付300万元违约金。原告关于“责令被告提供国有土地使用及办理土地整合所需相关资料”的诉讼请求，不是具体的民事案件的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条规定，判决如下：一、原告四川钰熙房地产开发有限公司与被告四川省物流产业股份有限公司继续履行双方于2010年1月12日签订的《土地整合协议》01、《土地整合协议》02。二、被告四川省物流产业股份有限公司在本判决生效后十日内，向原告四川钰熙房地产开发有限公司支付违约金300万元。三、驳回原告四川钰熙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41000元，由原告四川钰熙房地产开发有限公司承担20000元，被告四川省物流产业股份有限公司承担21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 辉二〇一六年二月六日书记员 赵小宇 来源：