（2015）阿左民一初2108号

裁判日期: 2016-02-27

公开日期: 2016-10-31

案件名称

原告包头市鸿嘉稀土化工开发应用有限责任公司诉被告曹立军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

阿拉善左旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

包头市鸿嘉稀土化工开发应用有限责任公司,曹立军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民事判决书（2015）阿左民一初2108号原告（反诉被告）包头市鸿嘉稀土化工开发应用有限责任公司。住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区。法定代表人王永飞，系该公司总经理。委托代理人唐金凤，系该公司员工。委托代理人王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。被告（反诉原告）曹立军，系个体工商户，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人王珑焱，内蒙古北杰律师事务所律师。原告包头市鸿嘉稀土化工开发应用有限责任公司（以下简称鸿嘉公司）诉被告曹立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理。因案情复杂，于2015年11月26日转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人唐金凤、王鑫与被告曹立军及其诉讼代理人王珑焱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿嘉公司诉称，2011年3月31日，原告与阿拉善盟财政局、阿拉善盟农牧局通过产权置换，获得巴彦浩特镇梅桂花园小区东门南侧房产一处，房屋产权号阿拉善左旗第118011402719，土地使用证号阿左国用2014第4263号，建筑面积633.52平米。2011年7月15日，李洋与原告协商，要购买上述房屋，经双方协商达成买卖协议，房屋价款为1940260元，协议达成后李洋支付部分购房款，剩余949384元未付，此后李洋将该房屋卖给被告，被告并未全额支付购房款，尚欠1211686元。原告向李洋索要剩余购房款过程中得知该情况，李洋便邀请原告��被告到一起，共同协商支付剩余购房款事宜，最终三方达成一致，于2015年3月6日签订补充协议书，由被告支付原告购房款949384元，剩余250000元支付李洋。协议签订后，被告按约定分三次向原告支付购房款450000元，剩余499384元购房款一直拖延未付。原告即诉至本院，请求判令：1、被告立即支付购房款499384元；2、本案诉讼费用、财产保全费用全部由被告承担。被告（反诉原告）曹立军辩称，一，被告并非欠原告499384元，而是479384元。2015年3月16日，被告、李洋与鸿嘉公司签订补充协议后，约定被告需向鸿嘉公司支付购房款949384元。协议签订后，被告分别于2015年3月28日向鸿嘉公司支付30万元，2015年6月25日支付10万元，2015年9月2日支付5万元，2015年10月13日支付的2万元，是由侍明勇代为收取的。侍明勇是受鸿嘉公司的法定代表人王永飞委托向被告讨要购房款的受��人。2015年9月份开始，侍明勇就经常到被告办公场所向被告讨要鸿嘉公司的房款，由于侍明勇向被告出具了由王永飞授权侍明勇向被告讨要房款的委托书，故被告于2015年9月2日向王永飞的代理人唐金凤支付5万元，10月13日又向侍明勇支付了2万元的房款。10月13日支付的2万元是侍明勇给被告出具了收条一张，当时被告还给鸿嘉公司的会计唐金凤打过电话经过确认后，将该笔钱交给了侍明勇。现鸿嘉公司却对该笔钱不予认可，足以表明鸿嘉公司在履行合同过程不讲诚信。二、被告之所以拖欠鸿嘉公司的剩余购房款，是由于鸿嘉公司违约在先。1、2013年3月15日，在被告、李洋与鸿嘉公司签订的《协议书》中约定：涉争房屋在盟农牧业局把房屋所有权证、土地使用证变更到鸿嘉公司名下后，鸿嘉公司应在两个月内协助被告办理过户手续，若鸿嘉公司不能按时把房屋所有权证和土地使用证过户给被告，由此给被告造成的经济损失，鸿嘉公司负责全部赔偿。实际是鸿嘉公司2014年11月份才将涉案房屋所有权证、土地使用权证办到被告名下。从交付房屋到房屋产权证办到被告人名下，时隔一年半，由于没有房本，致使被告无法办理房屋租赁证，无法正常出租，给被告造成了一定的经济损失。2、2015年3月16日，在被告、李洋与鸿嘉公司签订的《补充协议书》第五条约定：本房屋西侧过道土地产权属于鸿嘉公司，现底商私自掏开后门违法盖房及经商占用过道，严重影响消防安全及本房屋结构安全，被告与鸿嘉公司协商签订协议解决西侧过道问题。2015年3月29日，被告与鸿嘉公司签订《协议书》一份，约定鸿嘉公司恢复房屋西侧过道原样畅通及保证房屋结构安全，拆除未建、封堵已掏后门，但是协议签订后，鸿嘉公司至今没有按约定履行义务，严重影��消防安全及房屋结构安全，近而影响被告正常出租，给被告造成一定经济损失。综上，鸿嘉公司不按合同约定履行义务，并且在其履行清理消防安全通道义务之前，被告有权拒绝支付剩余购房款。被告（反诉原告）诉称，2013年3月15日，李洋将从被反诉人处购买的位于和硕特南路梅桂花园小区大门南侧办公楼出售给反诉人。2015年3月16日，反诉人与被反诉人、李洋三方签订《补充协议书》一份，协议第五条约定“本房屋西侧过道土地产权属于丙方，现底商私自掏开后门违法盖房屋及经商占用过道，严重影响消防安全及本房屋机构安全。乙方和丙方协商另签订协议解决西侧过道问题”；2015年3月29日，反诉人与被反诉人签订《协议书》一份，约定被反诉人恢复房屋西侧过道原样畅通及保障房屋结构安全，拆除违建、封堵已掏后门。但是协议签订后，被反诉人至今没有按照约定履行义务，严重影响消防安全及房屋结构安全，致使反诉人无法出租，造成反诉人经济损失，故向法院提起反诉,要求:1、被反诉人履行与反诉人于2015年3月29日签订的《协议书》中约定的“恢复房屋西侧过道原样畅通及保障房屋结构安全，拆除违建、封堵已掏后门”的义务，并赔偿反诉人13万元的经济损失；2、本案反诉费用由反诉被告承担。被告（反诉原告）辩称，1、涉案房屋不存在消防安全隐患，所开后门并未在曹立军楼下，不影响曹立军对该房屋的正常合法使用；2、该违章建筑我方已经向城建部门进行违章建筑举报，城建部门已经责令违章建筑所有人进行限期拆除。我方已经履行了双方签订的补充协议应尽的义务；3、关于反诉原告所说损失是不存在的，反诉原告的房屋是可以正常使用的，可以正常出租、使用，并未受到任何影响，未��成任何经济损失，请法庭驳回反诉原告的不合理的诉讼请求。经审理查明，李洋与鸿嘉公司于2011年7月15日签订《房屋买卖合同》，约定李洋从鸿嘉公司购买位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇梅桂花园南侧办公楼一层39.62平方米，二层593.9平方米，共计1940260元。李洋与曹立军于2013年3月15日签订《房屋买卖合同》约定，将李洋从鸿嘉公司处购买的上述房产又出售给曹立军。双方对房屋的价款、付款方式、房屋交付及违约责任都进行了约定。李洋（甲方）、曹立军（乙方）、鸿嘉公司（丙方）于2015年3月16日签订《补充协议书》。三方就阿拉善左旗巴彦浩特镇梅桂花园南侧办公楼（房屋所有权证：阿拉善左旗第118011402719号，土地使用证号：阿左国用2014第4263号）房屋买卖事宜，达成债务转让合同约定：乙方支付本房款后尚欠甲方1211686元，甲方支付本房款��尚欠丙方房款949384元。甲方欠丙方房款949384元转由乙方承担支付，转让后乙方尚欠甲方本房屋房款250000元。转让后乙方欠丙方房款949384元，乙方在三月份先支付丙方30万元，剩余房款649384元，在5月30日前付清。本房屋西侧过道土地产权属丙方，现底商私自掏开后门违法盖房屋及经商占用过道，严重影响消防安全及本房屋结构安全。乙方和丙方协商另签订协议解决西侧过道问题。鸿嘉公司（甲方）与曹立军（乙方）于2015年3月29日签订《协议书》约定，本房屋西侧过道使用权属于甲方，乙方有使用权，甲方恢复过道原样畅通及本房屋结构安全（拆除违建、封堵已掏后门）；本房屋西侧过道土地使用权甲方只授权乙方单独使用，其他任何方无权使用，若发现有他人使用，乙方可代表甲方向消防及其他有关部门反映，责令其拆除。被告于2015年3月28日向原告交纳房款30万元��于2015年6月25日交纳房款10万元，于2015年9月2日交纳房款5万元。侍明勇于2015年10月15日从被告处收取2万元，并出具收条，载明“今收到曹立军还王永飞商服楼欠款（劳务费）贰万元整。收款人侍明勇，2015年10月15日。”被告称该款是侍明勇受鸿嘉公司法人王永飞委托收取的，原告称不知该笔款的情况，也没有委托过侍明勇代收款项。后原告因索要下剩房款，诉至本院。被告在法定期限内提起反诉，要求原告排除障碍，封堵后门等，并赔偿损失。另查明，被告辩称的底商私开后门，该开后门的商铺，其所处位置并非位于被告购买楼房的底楼。被告所称的违章建筑是恒力车行在其后门处搭建的塑钢房。该房位于梅桂花园南侧商铺后过道的最南侧，该侧未设有通道。再查明，原告于2015年11月2日向本院提出保全申请，本院依据原告的申请将位于内蒙古自��区阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特南路西侧262-13号梅桂花园东门门面房予以查封，将蒙MB88**号起亚狮跑越野车的车辆户籍档案予以查封。原告向本院交纳保全费3017元。上述事实有原、被告的当庭陈述，《房屋买卖合同》、《收条》、《协议书》，《补充协议书》在卷资证，本院予以确认。本院认为，本案所涉《房屋买卖合同》、《补充协议书》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定。双方应当严格的按照协议履行各自的义务。现原告已将涉案房屋交付给被告，被告应该按照约定支付房款。原告对侍明勇所收的20000元，不予认可。在庭审中，被告出示了鸿嘉公司法定代表人王永飞出具给侍明勇的索款委托书，该委托书虽系复印件，但结合原告代理人认可曾委托侍明勇向被告索要房款的事实，可以证实侍明勇确实受原告法人��托，为其向原告索要房款，故依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，侍明勇收取的20000元系代原告收取。且原告代理人也认可被告所出示的录音资料是其本人的通话，故该录音资料没有必要进行司法鉴定。被告辩称其不交纳房款的原因是原告没有按约定履行恢复房屋西侧过道原样畅通及保障房屋结构安全，拆除违建，封堵后门的义务。此项理由不是被告拒不付款的理由，故被告应支付尚拖欠原告的房款479384元。被告反诉称要求原告恢复房屋西侧过道原样畅通及保障房屋机构安全，拆除违建，封堵后门的义务，并且要求赔偿损失。其一、开后门的商铺并非位于被告购买的房产之下，该开后门的行为是否危及被告的房屋安全，被告并未出示证据予以证实。同时被告并未出示有效证据证明现房屋西侧过道的房屋存在结构安全；其二、若存在违章建筑的问题，该违章建筑也不是由原告来拆除，应该是由行政主管部门来管理的问题；其三、对于被告主张赔偿的损失，被告在庭审中未出示证据证明该损失，同时原告对此也不予认可，故本案对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹立军于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）包头市鸿嘉稀土化工开发应用有限责任公司支付拖欠房款479384元；二、驳回原告（反诉被告）包头市鸿嘉稀土化工开发应用有限责任公司的其他诉讼请求；三、��回被告（反诉原告）曹立军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8796.76元，保全费3017元，由被告曹立军负担。案件反诉费1450元，由被告曹立军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人的人数提出副本一份，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审　判　长　　赵　亮审　判　员　　王立东人民陪审员　　杨　杰二〇一六年二月二十七日书　记　员　　查　娜搜索“”