（2016）京02民终2264号
裁判日期: 2016-02-21
公开日期: 2016-05-09
案件名称
何光远与朱培元、陈曦、陈科、北京华熙房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何光远,朱培元,陈曦,陈科,北京华熙房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2264号上诉人（原审被告）何光远，男，1982年8月9日出生。委托代理人靳红霞，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱培元，女，1947年11月2日出生。委托代理人朱培华，男，1954年6月3日出生。被上诉人（原审原告）陈曦，女，1973年10月24日出生。上列二被上诉人之委托代理人钱昱婷，广东信达（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈科，女，1976年5月8日出生。委托代理人薛常青，广东信达（北京）律师事务所律师。原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生。委托代理人李保华，男，1980年10月10日出生。上诉人何光远因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第09845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，陈曦、陈科、朱培元诉至原审法院称：2012年12月3日，朱培元、陈1经北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）介绍，与何光远签订了关于房山区长阳镇溪雅苑二区号房屋（以下简称涉诉房屋）的《存量房屋买卖合同》。该合同约定，房屋总价款为242万元；朱培元、陈1应于合同签订之日向何光远支付购房定金5万元；合同签订后，若出卖人未按照合同约定期限交房、迟延不配合买受人办理手续（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方缴纳的总房价款2.2%的居间服务费。合同签订后，朱培元、陈1共同向何光远支付了11.5万元购房定金，履行了合同约定之义务。但何光远受房价飙涨的利益诱惑，收到定金后迟迟以各种理由未按约定向银行申请提前还款，导致我们无法支付购房款，进而不能取得房屋所有权。我们为了维护合法权益，将何光远起诉至法院，原审法院于2013年12月20日作出（2013）房民初字第04284号民事判决，判定我们与何光远签订的购房合同有效并判令何光远继续履行合同。何光远不服该判决上诉，但二审审理期间，何光远于2014年1月24日将购房合同标的物擅自变卖，并完成了过户手续。何光远的上述行为已经构成事实违约，严重侵犯了我们的合法权益。根据相关法律规定和合同约定，何光远应当承担违约责任。故请求：1、解除《存量房屋买卖合同》（合同编号：005431），何光远退还我们已经支付的购房款项11.5万元；2、何光远向我们支付违约金24.2万元；3、何光远承担我们已经支付的居间佣金及差旅费2516元、律师费1万元。4、何光远承担诉讼费。何光远辩称：同意解除合同，其他的诉讼请求不同意。本案，双方于2012年12月3日通过华熙经纪公司签署的买卖合同，合同的买受人为朱培元、陈1，陈1现已去世。陈1去世后应当确定买受人，买受人应当有购房资格，接受购房人的资格审查，而朱培元、陈科、陈曦均不具备购房资格，所以其三人作为买受人身份是不合格的，合同履行不能，应当解除。且陈1去世后，由于朱培元一家没有支付首付款，亦导致履行不能。另外，中国建设银行在2012年12月19日已经取消了提前还款预约，我没有违约。2013年1月17日朱培元、陈科、陈曦仍没有交付首付款，不得已我通过快递向对方发出解除房屋买卖协议的通知。关于购房款部分，因为本案的首付还没有交纳，不同意承担佣金。我实际收到6.5万元（包含1.5万元家具费用、5万元定金），由于朱培元、陈科、陈曦违约，故我可以返还家具款，但定金不予返还。律师费、差旅费因朱培元、陈科、陈曦违约，应该由其自己承担，不应当由我承担。华熙经纪公司述称：同意解除合同，因为我公司不是违约方，故中介费不应退还。朱培元、陈科、陈曦主张的其他费用我公司无需承担。原审法院经审理查明：何光远（甲方，出卖人）与朱培元、陈1（乙方，买受人）通过华熙经纪公司（丙方，居间方）于2012年12月3日签订《存量房屋买卖合同》，何光远将涉诉房屋出售给朱培元、陈1，房屋建筑面积178.73平方米。该合同约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京房山支行，抵押登记日期为2012年9月21日；出卖人应于签订本合同后3个工作日内办理向银行申请提前还款手续，出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币242万元整；买受人采取分期付款方式付款，本合同签订之日，买受人交纳购房定金人民币5万元整，暂交丙方保存，该定金用于冲抵中介费，多退少补，本合同签订之日，出卖人将该房的房产证原件交于居间方保存；买受人于中国建设银行房山支行通知还款当日向出卖人交纳购房款人民币83万元整；买受人于建委解押完成后过户当日向出卖人交纳购房尾款人民币159万元整；出卖人应当在过户后3个工作日内将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，建委解押完成后3个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。该合同第十五条补充协议中约定：一、此房价为房主净得价；二、此房价包括此房固定装修和部分家居家电；三、乙方审核资料应在2012年12月6号前交于丙方；四、甲方应在2013年1月1日向北京房山建设银行支行申请提前还款。该合同签订当日，华熙经纪公司为朱培元出具收据一张，该收据显示“今收到朱培元长阳镇溪雅苑二区购房定金伍万元整，￥50000”。2012年12月8日，何光远为朱培元出具收条一张，载明“今收到朱培元交来长阳溪雅苑2区购房预订金贰万元整（￥20000）”。当日，朱培元与何光远签订协议一份，显示：台灯等物品清单，以及“以上物品经双方协商，买方付卖方：壹万伍仟元整（￥15000），此价格包括所有电器遥控器及说明书、所有窗帘。”2012年12月12日，何光远为朱培元出具收条一张，载明“今收到朱培元交来长阳溪雅苑2区购房预订金叁万元整（￥30000）”。上述《存量房屋买卖合同》签订后，何光远依约将涉诉房屋所有权证存放于华熙经纪公司。此后，双方因支付首付款时间发生争议，朱培元、陈科、陈曦认为，何光远未能提供任何证据证明其已经申请提前还贷并通知朱培元一方，故拒绝支付首付款；何光远认为，提前还贷无需向银行预约，已将这一情况通知朱培元，因朱培元拒绝支付首付款，故导致自己无法办理提前还贷手续。2013年1月16日，何光远向朱培元发出单方解除合同通知书。诉讼中，朱培元、陈科、陈曦称中介费应为4.7万元，华熙经纪公司应当向其退还3000元。对此，华熙经纪公司予以认可并同意向朱培元、陈科、陈曦退还3000元。朱培元、陈科、陈曦、何光远及华熙经纪公司均确认华熙经纪公司无需退还中介费4.7万元，该费用应由合同违约方负担。另查，朱培元与陈1系夫妻关系，陈1于2012年12月14日去世，陈1的法定继承人为配偶朱培元和女儿陈科、陈曦。陈1生前具有北京市户籍，陈1、朱培元符合本市户籍居民家庭购房条件，具有在京购房资格。根据中国建设银行的通知，自2012年12月24日起取消个人商业性贷款提前还款业务预约环节。另，本案为发回重审案件。2013年3月1日，朱培元将何光远诉至原审法院。审理期间，法院追加陈科、陈曦为共同原告。朱培元、陈科、陈曦要求确认《存量房屋买卖合同》有效，何光远继续履行《存量房屋买卖合同》，协助办理房屋解押、过户手续并支付违约金250470元。何光远提起反诉，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，朱培元、陈科、陈曦支付合同违约金24.2万元。2013年12月20日，原审法院作出（2013）房民初字第04284号民事判决，判决陈1、朱培元与何光远于2012年12月3日签订的《存量房屋买卖合同》有效；何光远继续履行上述《存量房屋买卖合同》，于判决生效后20日内协助朱培元、陈曦、陈科办理涉诉房屋的解押、过户手续；驳回朱培元、陈曦、陈科的其他诉讼请求；驳回何光远的反诉诉讼请求。何光远不服该判决上诉至本院。2014年1月24日，何光远与杜1、刘1签订《存量房屋买卖合同》，何光远将涉诉房屋卖与案外人杜1、刘1，并随后将该房屋产权过户至其二人名下。2014年6月9日，本院作出（2014）二中民终字第03987号民事裁定，裁定：撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第04284号民事判决；发回北京市房山区人民法院重审。原审法院重审期间，朱培元、陈科、陈曦变更诉讼请求，要求解除《存量房买卖合同》，退还其已付购房款项，何光远支付违约金并承担居间佣金及朱培元、陈科、陈曦支出的差旅费、律师费；何光远撤回反诉。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、收据、收条、物品清单、死亡证明、亲属关系证明、单方解除合同通知书、个贷贷后业务办理告知书、快递回执单、房屋所有权证、法院调取的购房资格查询结果告知单、原审卷宗以及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：何光远与朱培元、陈1于2012年12月3日签订的《存量房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中陈1去世，陈1享有的合同权利义务应由其法定继承人朱培元、陈曦、陈科享有。本案原审判决双方继续履行合同，何光远协助朱培元、陈曦、陈科办理涉诉房屋的解押、过户手续。何光远不服该判决提起上诉，在案件仍在审理期间，何光远即自行将涉诉房屋出售给案外人并将房屋产权过户至案外人名下，此行为直接导致本案双方买卖合同目的无法实现，故现朱培元、陈曦、陈科要求解除《存量房屋买卖合同》的请求正当，且各方均同意解除该合同，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现朱培元、陈曦、陈科要求何光远退还已付款6.5万元，理由正当，法院予以支持。何光远在案件尚无定论的情况下擅自处分涉诉房屋，该行为已经构成违约，应当承担违约责任。故朱培元、陈曦、陈科要求何光远承担中介费4.7万元并向自己支付违约金24.2万元的请求，理由正当，数额合理，法院予以支持。朱培元、陈曦、陈科要求何光远支付差旅费、律师费的请求，因依据不足，法院不予支持。朱培元、陈曦、陈科要求华熙经纪公司退还多支付的3000元，华熙经纪公司表示同意，法院不持异议。据此，原审法院于2015年12月判决：一、解除陈1、朱培元与何光远于二○一二年十二月三日签订的《存量房屋买卖合同》（编号：005431）；二、何光远于判决生效之日起十日内向朱培元、陈曦、陈科退还购房已付款六万五千元；三、何光远于判决生效之日起十日内向朱培元、陈曦、陈科赔偿中介费四万七千元；四、何光远于判决生效之日起十日内向朱培元、陈曦、陈科支付违约金二十四万二千元；五、北京华熙房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向朱培元、陈曦、陈科退还三千元；六、驳回朱培元、陈曦、陈科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，何光远不服，持原诉答辩意见上诉至本院，请求二审法院撤销原判第三、四项，不同意向朱培元、陈曦、陈科赔偿中介费4.7万元及支付违约金24.2元。朱培元、陈曦、陈科及华熙经纪公司均同意原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，何光远与朱培元、陈1签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。陈1去世后，其享有的合同权利义务应由其法定继承人朱培元、陈曦、陈科享有。同时，朱培元、陈曦、陈科亦就合同履行问题提起诉讼，在原审法院判决双方继续履行合同，何光远应协助办理涉诉房屋的解押及过户手续，案件尚在二审期间的情况下，何光远私自将涉诉房屋另行出售给他人，导致上述《存量房屋买卖合同》客观上无法继续履行，房屋买卖合同目的无法实现，何光远的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。故原审法院据此判决认定何光远应当向朱培元、陈曦、陈科赔偿中介费4.7万元及支付违约金24.2万元，处理结果并无不当，本院予以确认。综上所述，何光远的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费260元，由何光远负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费6843元，由朱培元、陈曦、陈科负担232元（已交纳），由何光远负担6611元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5635元，由何光远负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王羽红代理审判员 马兴芳代理审判员 高 磊二〇一六年二月三十一日书 记 员 徐方烁 来自