（2015）昌民一初字第207号
裁判日期: 2016-02-20
公开日期: 2017-03-17
案件名称
薛万龙与吉林市房屋征收经办中心、吉林市阳光房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛万龙,吉林市房屋征收经办中心,吉林市阳光房屋拆迁有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百七十五条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款，第八条，第十五条第一款
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民一初字第207号原告：薛万龙，男，1971年2月6日生，汉族，住吉林市昌邑区。委托代理人：刘淑云，女，1973年10月22日生，汉族，住吉林市昌邑区。被告：吉林市房屋征收经办中心，住所地吉林市船营区。法定代表人：赵国华，该中心主任。委托代理人：李金，吉林市昌邑区房屋征收经办中心法律顾问。被告：吉林市阳光房屋拆迁有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：赵烨，该公司董事长。委托代理人：张晓强，吉林众达律师事务所律师。原告薛万龙与被告吉林市房屋征收经办中心、吉林市阳光房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛万龙及其委托代理人刘淑云、被告吉林市房屋征收经办中心的委托代理人李金、被告吉林市阳光房屋拆迁有限公司的委托代理人张晓强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛万龙诉称：2011年被告进行冶建住宅改造项目建设，对坐落于昌邑区中兴街冶建小区5栋1单元20号面积为54.7平方米的，原告所有的房屋进行征收。原告与被告房屋征收经办中心于2012年6月6日签订《产权调换协议书》及《补充协议》。其中《补充协议》中约定甲方同意乙方的要求，安置在2号楼16层面积为63平米住宅，不把山的住宅。如果面积发生变化，多出面积不要钱，少的面积补钱。2014年11月，被告通过报纸公告通知回迁户办理回迁手续。原告要求被告房屋征收经办中心按照《补充协议》的约定给予安置，被告却以2号楼没有63平米房屋为由，拒绝履行《补充协议》。原告认为，原、被告之间签订的《产权调换协议书》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，被告应按照约定向原告履行义务。现被告拒绝履行合同义务，已经构成违约，现依法提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《产权调换协议》，请求两名被告共同赔偿329600元（5231元/平×63平）；2、请求两名被告支付临时安置费从2013年8月至判决生效之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告吉林市房屋征收经办中心辩称：1、对原、被告达成的产权调换协议、补充协议的法律效力予以认可。原告诉被告没有按约定履行协议不属实。协议约定被告安置原告2号楼16层63平方米住宅，但因开发商规划调整，2号楼没有规划建设63平方米住宅，所有住宅均在100平米以上。在2014年11月份被告为原告安排了相应面积的住宅，但不在2号楼16层，原告以此为由拒绝收房。所以，不存在被告没有履行约定的问题。原告至今未收房完全是原告自身原因造成；2、关于临时安置费问题，被告承认从2013年8月份开始就没有支付。但是，这不是针对原告，而是所有拆迁补偿户都是这样，因为当时是要用临时安置费冲抵进户费。被告不同意安置费支付到判决生效。原告已自认2014年11月份接到被告通知去收房，故临时安置费应支付到2014年11月份。原告变更诉讼请求我公司无异议。但我公司不同意给付货币补偿，原告原来选择的是产权调换，故仍应给原告安置在3号楼2单元19层。我们不同意原告提出的合同已经履行不能，被告存在违约的问题。虽然合同约定固定的楼号、楼层，但是在同一个小区相邻的另外一个楼准备了相应面积的回迁房，我们已经做到了履行协议。所以说，我们没有违约。如果原告认为2号楼、3号楼因为位置差异价格不同，可以就价值差进行鉴定，我们同意补偿价值差。被告吉林市阳光房屋拆迁有限公司辩称：1、答辩人合法接受委托作为征收实施单位不是产权调换协议及补充协议的合同义务承受主体，不应当承担责任；2、原告要求征收人承担安置义务，应当符合法律法规规定；3、原告要求两名被告共同承担责任，没有法律依据；4、安置费标准应执行当事人之间签订的产权调换协议标准。安置义务在被告房屋征收经办中心，我公司对如何安置没有意见。但是根据征收条例的规定，如果变更为货币安置，那么在回迁期间的补助费，以及已经支付的过渡补偿、货币补偿，都应重新计算。经审理查明：吉林市人民政府国有土地上房屋征收与补偿管理办公室现变更为吉林市房屋征收经办中心，其权利义务均由吉林市房屋征收经办中心承接。2012年6月6日吉林市人民政府国有土地上房屋征收与补偿管理办公室（甲方）和薛万龙（乙方）签订房屋拆迁产权调换协议，协议中约定：乙方同意将坐落在昌邑区中兴街冶建小区5栋1单元20号、建筑面积为54.7平方米的住宅房屋，交给甲方拆除；甲方保证在搬迁工作结束之日起30个月内将产权调换房屋交付给乙方，产权调换房屋为高层，就近安置，建筑面积为63平方米。期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总计款、房屋交付等内容双方另行签订《商品房买卖销售合同》；乙方保证在2011年8月12日前腾空被拆迁房屋；乙方自行解决过渡用房，过渡期限在18个月以内的，按照每平方米10元标准发放；过渡期限超过18个月的，从第19个月开始至第24个月，按照每平方米14元标准发放；过渡期限超过24个月的，从第25个月开始按照每平方米每月18元标准发放。被告吉林市阳光房屋拆迁有限公司作为委托征收实施单位在上述协议上签章。双方在补充协议中约定：甲方同意乙方的要求，安置在2号楼16层面积为63平方米不把山的住宅，同时要求货币补偿14万元。协议签订后原告按约交付了被拆迁的房屋，吉林市房屋征收经办中心向原告支付了拆迁补偿款14万元,并向原告支付安置过渡补助费到2013年7月份。现该房屋已被拆除。2014年11月被拆迁房屋开始回迁安置，由于开发商变更房屋设计，协议中约定的2号楼没有规划建设63平方米的住宅，原告不同意被告提出的其他安置方案，被告吉林市房屋征收经办中心至今未按照约定履行协议。另查明，审理中原告申请对吉林市昌邑区江畔阳光小区2号楼16层63平方米的房屋，在2014年11月份的市场价值进行评估，经吉林市中级人民法院委托吉林省吉港房地产咨询评估有限公司做出房地产估价报告，评估单价为5231元/平方米，评估价格为32.96万元。本案争议焦点为：1、原告与被告签订的《产权调换协议》中被告吉林市房屋征收经办中心是否存在违约行为；2、如被告违约，是否属于根本性违约，原告是否可以解除合同；3、如原告解除合同，其损失如何确定。本院认为，关于被告吉林市房屋征收经办中心是否存在违约行为的问题，吉林市人民政府国有土地上房屋征收与补偿管理办公室和薛万龙于2012年6月6日签订的产权调换协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。该协议签订后对双方当事人都具有约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。吉林市房屋征收经办中心承接吉林市人民政府国有土地上房屋征收与补偿管理办公室的权利与义务，应该按照合同约定继续履行义务。原、被告签订的产权调换协议的实质是采取产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，被告吉林市房屋征收经办中心作为拆迁人的义务是以自行建造的或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有房屋的拆除权，而原告作为被拆迁人的义务则是向被告交付其拥有所有权的房屋用于拆迁，同时向拆迁人支付被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价值之间的差价款，来换取拆迁人提供的房屋所有权。本案原告在协议签订后按照约定向被告交付了其拥有所有权的房屋，已经全面履行了合同义务，而被告至今未能按照合同约定向原告交付产权调换的房屋，故本案被告存在违约行为。关于原告是否可以解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原、被告在产权调换协议中约定被告应于搬迁工作结束之日起30个月将产权调换房屋交付给原告，且在补充协议中约定安置在2号楼16层面积为63平方米不把山的住宅。吉林市房屋征收经办中心在本合同中需要履行的主要债务就是向原告交付符合合同约定的产权调换房屋。由于开发商变更设计使被告吉林市房屋征收经办中心无法按照合同约定向原告交付房屋，其违约行为已经不能实现合同目的，故被告吉林市房屋征收经办中心已经达到根本性违约，原告可以解除合同。且以产权调换协议为补偿方式的拆迁安置补偿协议是互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，互易合同可以参照买卖合同的规定。故参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人（拆迁人）迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案被告吉林市房屋征收经办中心至今仍未履行义务，故原告请求解除合同应予支持。关于原告的损失如何确定的问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、第八条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，导致合同目的不能实现,被拆迁人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告吉林市房屋征收经办中心作为拆迁人不是将补偿安置房屋另行出卖给第三人导致合同目的不能实现，但也是由于其允许开发商变更设计，而致合同目的不能实现，故其应当对其违约行为承担赔偿责任。原告主张按照评估价格329,600元（5231元/平×63平方米）做为赔偿损失的依据，不超过法律规定，本院予以支持。对于原告请求的过渡安置费，合同中约定过渡期限超过24个月的按照每平方米每月18元标准发放，吉林市房屋征收经办中心当庭确认从2013年8月份起未发放过渡安置费，至2013年8月过渡期限超过24个月，故对过渡安置费按照每月每平方米18元，以54.7平方米为计算依据，从2013年8月起至判决生效之日止，予以支持。被告吉林市阳光房屋拆迁有限公司是受被告吉林市房屋征收经办中心的委托实施拆迁行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，且吉林市阳光房屋拆迁有限公司不负有向原告交付房屋的义务，故原告请求吉林市阳光房屋拆迁有限公司共同承担赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百七十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十五条之规定判决如下：一、解除吉林市人民政府国有土地上房屋征收与补偿管理办公室和原告薛万龙于2012年6月6日签订的产权调换协议；二、被告吉林市房屋征收经办中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛万龙329,600元；三、被告吉林市房屋征收经办中心于本判决生效之日起十日内给付原告薛万龙过渡安置补偿费（按照每月每平方米18元，以54.7平方米为计算依据，从2013年8月起至判决生效之日止）；四、驳回原告薛万龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6735元,鉴定费3300元，由被告吉林市房屋征收经办中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 孙 晶人民陪审员 于耀香人民陪审员 邱 妍二〇一六年二月二十日代理书记员 陈姗姗 更多数据：