（2016）辽0103民初6047号
裁判日期: 2016-02-20
公开日期: 2017-11-15
案件名称
付宪伟与辽宁保利物业管理有限公司、保利（沈阳）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付宪伟,辽宁保利物业管理有限公司,保利（沈阳）房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初6047号原告：付宪伟，黎明航空发动机集团有限公司职员。委托代理人：管秀辉，辽宁沈川律师事务所律师。被告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：彭景，该公司董事长。委托代理人：于洋，该公司工作人员。被告：保利（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区新宁街2号。法定代表人：倪新财，该公司董事长。委托代理人：王志刚，该公司工作人员。原告付宪伟与被告辽宁保利物业管理有限公司（以下简称和物业公司）、保利（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告付宪伟及委托代理人管秀辉，被告地产公司委托代理人王志刚，被告物业公司委托代理人于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建涛、董卫卫诉称，2004年10月原告在地产公司处购买了沈河区新宁街25号保利花园11栋2单元5-2号房，2006年正式入住，在原告入住后不久就出现了房屋漏水情况，随后原告通过与物业公司沟通后，找到开发商进行维修，开发商同意并承诺尽快维修，但此事并没有落到实处，开发商一拖再拖。2007年5月份房屋漏水非常严重，当原告找二被告要求处理时，二被告依然是各种理由推脱，无奈原告自己购买材料（花费近3000元）对南屋的墙体进行了修缮，随后继续找物业沟通，同年物业用水泥在六楼楼顶进行了简单修理，但由于原告是墙体渗漏导致漏水，并不是楼顶漏水所导致，因此物业的修理并没有任何作用，原告家依然漏雨。这期间原告一直在与物业和开发商沟通，二被告承诺给修缮，但是一直在推脱，在与物业公司的数次沟通后，物业公司还承诺免除物业费。然而当物业公司起诉原告支付物业费时，原告才知道物业公司并没有免除物业费，二被告承诺的修缮行为一直没有落到实处。现在只要一下雨刮风，原告家的屋顶、外墙壁还是不断渗漏。在这一过程中给原告造成了巨大的经济损失，其中由于漏雨导致屋内屋顶、墙面开裂渗漏、电路短路，造成可视电话烧毁、电脑短路报废、液化气报警系统瘫痪、整个屋内的吊顶全部损毁、屋内的家具、地板、厨卫等其他物品的损毁，另外由于常年漏雨浸泡导致原告家中的窗户出现很大裂缝也已无法正常使用。常年漏雨浸泡导致墙体内的线路短路，所以一到雨天原告已经无法正常生活不敢开各种电器，否则电线短路，会引起火灾的发生。所以原告要求被告必须维修包括屋内外全部墙体、屋外墙体楼顶防水层保温层、室内电路、安防智能化系统等，赔偿因漏水漏雨导致的全部财产损失。上述需大量费用，并且具体数额无法确定，现通过法院依法鉴定，再确定具体金额。以上事实原告在与被告无数次沟通无果后，无奈就赔偿事宜诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益：1.判令二被告赔偿因漏水导致的经济损失暂定5万元，具体数额待进行损失鉴定后进行追加。2.本案所涉及的所有诉讼费由二被告承担。被告物业公司辩称，原告主张房屋存在质量问题，在质保期内应由房屋开发商负责，鉴于原告房屋已超出质保期限，应依照相关法律法规启动维修基金，其所针对物业公司所主张的诉讼请求已超出双方所约定的服务范围，请求法院依法驳回针对物业公司的诉讼请求。被告地产公司辩称，原告同我方签订完商品房买卖合同之后，我公司已按合同约定将房屋实际交付给原告，原告收房时已对房屋的质保期有充分了解，原告收房后在质保期内从未向我公司主张申请过，现原告房屋已过质保期，不应由我公司承担保修义务，其在购房时已交付房屋维修基金，其房屋维修应启动维修基金给予维修，对原告诉求我公司不承担责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2004年9月16日，被告地产公司作为出卖人，原告李建涛、董卫卫作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于沈阳市沈河区（原东陵区）新宁街25号11幢2-5-2号房，建筑面积88.63平方米。2004年10月份原告办理了以上房屋的入住手续，现原告以房屋尚存在质量问题为由，起诉来院。本案审理过程中，原告付宪伟举证《住宅质量保证书》一份，载明保修期限主体结构为50年，屋面、墙面、厨房、卫生间、地面防水为5年，墙面、天花抹灰层脱落为2年，地面空鼓、开裂为2年，五金件安装为2年，灯具、电器、水电管线的安装为2年。证明对于房屋主体结构保修期是一般住宅为50年的约定。对该证据，被告物业公司认为与其公司无关。被告地产公司认为，关联性有异议，原告主张的相关内容包括原告所体现的诉讼请求当中的事项，均未体现主体结构有质量问题，该份证据充分说明了原告在收楼过程中完全对房屋的相关配套设施的质保期期限的了解，原告所主张的内容均已超过质保期，而其证明观点为主体结构与事实不符，对该证据我方不予确认。本院对该证据真实性予以确认，但不能证明原告主张的问题系房屋主体质量问题。原告付宪伟举证房屋产权证一份，载明发证日期为2005年6月15日，证明原告对诉争房屋有所有权，是适格的主体。对该证据，地产公司认为，真实性没有异议，产权证载明的发证日期为2005年6月，与原告所述的2006年才予以收房与事实完全不符，充分证明原告所述与提供的相应证据自相矛盾，其主张为不真实内容，对其主张请求法院应不予采信。被告物业公司没有异议。本院对该证据予以确认。原告付宪伟举证社区出具的《证明》一份，证明业主在2004年入住后一直就物业及维修问题进行沟通，开发商拒绝在保修期内进行维修，直到2012年开发商与物业、业主委员会及业主代表达成一致启动维修基金该小区楼房进行维修。被告地产公司对真实性、关联性、合法性均有异议，社区只属于街道办事处的外派机构，其所提供的相关情况说明没有证明力，该份证据中，已明确说明为2004年入住，按我公司在房屋交付时给付的关于保修期限的相关证据，已经超过质保期，并且在第一次开庭中，我方已提供足够的证据，足以证明其房屋维修已通过启动维修资金的方式维修完毕，不存在我公司承担质保期内维修义务，并且该份证据中也明确提到已进行维修。被告物业公司认为，意见与地产公司一致，另外该证据提供单位并非实际维修方，其原告所主张的关于质保期的约定系由地产公司与原告方签订的商品房买卖合同约定，物业公司并非该合同的主体，同时也并非其维修权利义务人，所以对此事项不承担相应责任。该证据不能证明原告在保质期内向地产公司主张过维修。原告付宪伟举证业主委员会出具的《证明》一份，证明在保修期内开发商拒绝履行维修义务，过保修期后开发商和物业承诺动用维修基金，开发商自己承担一部分出资，对该社区楼房进行维修，即使过保修期限，开发商以及物业自觉承诺进行维修，理应对我方房屋进行维修。地产公司认为，关联性、合法性、真实性均有异议，业主委员会出具的证据仅仅只是证明启动维修基金进行维修，而并未举出其是否在质保期内向我方曾经主张过要求维修的事宜，其所证明的东西不属于延续诉讼时效的相关证据。被告物业公司意见与地产公司一致，另该证据的内容仅是对该事实的客观叙述，并非最终决定性结论，业主委员会所出具的证明不具有普遍约束力，并且原告所主张针对物业公司提出的相应权利已超出其物业公司服务范畴。本院认为，该证据不能证明原告在保质期内向地产公司主张过维修。原告付宪伟举证业主委员会出具的《证明》一份，证明业主委员会全权受全物业公司对小区房屋漏雨进行维修，已动用了房屋维修基金，三方将权利具体服务的义务人指定为物业公司，物业公司应根据三方协议以及物业服务合同对我方的房屋进行维修，至今为止房屋并未维修，我方找到物业公司，要求具体维修，物业公司将责任推给开发商，也至今没有维修。地产公司认为，关联性、合法性、真实性均有异议，业主委员会出具的证据仅仅只是证明启动维修基金进行维修，而并未举出其是否在质保期内向我方曾经主张过要求维修的事宜，其所证明的东西不属于延续诉讼时效的相关证据，原告在对该证据的证明观点中已明确其房屋维修已转嫁给物业公司，不属于我公司在质保期内所承担的义务范畴，原告提供的证据中还存在自相矛盾的观点，该组证据原告的观点为未维修，而其在另一份证据中已经由业主委员会证明在启动维修基金过程中，维修问题其中包括特意注明包括原告所体现的相关问题，属于启动维修基金的维修范畴，故此原告在其出具的同地方的两份证据为自相矛盾的前提，对其真实性，我公司有异议。被告物业公司认为，物业公司已协调各方启动房屋维修基金，并对房屋修复完毕，已履行了维修义务。本院认为，该证据不能证明物业公司未履行其维修义务。被告物业公司举证《住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案》、《竣工证明书》一组，证明本案原告房屋已经竣工验收，现已超过质保期，并且已启动维修基金进行修复。原告认为，真实性、关联性、合法性均有异议，该证据能证明该内容与原告所述的情况外墙渗水等严重影响业主正常使用相吻合，但该维修并未维修原告涉及的房屋外墙，所以与本案没有直接关联性，而对于竣工证明书只是业主委员会单方面出具的完成该工程的说明，而没有实际的施工、竣工报告，并不能证明已维修了原告所述的诉争房屋外墙部分。被告地产公司认为，没有异议，该份证据第2条中已充分说明沈河区新宁街19、19-1、25、25-1、25-2号此地址为蓝牌号地址，并且清楚的记载露台严重漏水，外墙渗水严重，水落管破损严重，影响业主正常使用，且已过保修期，需申请维修基金进行更新改造，原告在起诉状中提供的地址为沈河区新宁街25号，其居住地址与维修地址相吻合，故该证据完全说明物业公司已通过房屋维修基金启动对房屋的维修，并且业主委员会已确认过质保期，也由居委会出具确认维修完毕的相关证据。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、住宅质量保证书、照片、《住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案》、《竣工证明书》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。”根据上述法律规定，原告要求开发公司维修房屋应在质保期内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告未提供证据充分证明其要求维修的问题未超过保修期或属于二被告的维修范围，故其应承担举证不能的不利后果，其要求二被告承担损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告付宪伟的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告付宪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 李振国审 判 员 唐 卫人民陪审员 宋庆枫二〇一六年二月二十日书 记 员 张 博 关注公众号“”