（2015）宁民初字第05820号
裁判日期: 2016-02-20
公开日期: 2016-03-31
案件名称
吴学琼与长沙市东大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁乡县人民法院
所属地区
宁乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴学琼,长沙市东大房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十条
全文
湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第05820号原告吴学琼。委托代理人张国，湖南君信律师事务所律师（特别授权）。被告长沙市东大房地产开发有限公司。法定代表人刘国文，系该公司执行董事。委托代理人刘英，湖南麓和律师事务所律师（特别授权）。原告吴学琼与被告长沙市东大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法由代理审判员彭旻璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴学琼的委托代理人张国、被告长沙市东大房地产开发有限公司的委托代理人刘英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴学琼诉称：原告与被告于2013年12月1日签订了《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“龙湾一品”住宅小区房。该商品房总价为534704元，约定交房时间为2013年12月28日前。该合同第二十条约定被告应在商品房交付后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证，如未能在约定期限内办理，被告应每日按原告已付房款的1‰支付违约金直至实际办妥登记之日。合同签订后原告及时缴纳了首付款、办理了按揭贷款手续并缴纳了物业维修基金及办证等全部相关费用，但被告已经超过上述约定的期限未能办妥原告的房屋所有权证。根据原、被告双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，被告没有按照合同约定的时间办理房屋所有权证应当向原告支付违约金，现原告为维护合法权益向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告违约金共计10000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告长沙市东大房地产开发有限公司辩称：1、答辩人未在合同约定期限内办妥房屋所有权证系因国家政策调整，属于不可抗力，按照法律规定及合同约定，答辩人不应对此承担违约责任，同时，合同约定的办证期限是交房后的365个工作日，而不是自然日；2、在办理房屋权属登记过程中，答辩人已经尽到了主要义务，产生逾期办证的不利后果不应由答辩人承担；3、答辩人与被答辩人约定的违约金过高。经审理查明：位于宁乡县玉潭镇宁乡大道与新康路交汇处的龙湾一品小区项目系被告长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）开发的商品房。2013年12月1日，原告吴学琼与东大公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定吴学琼购买龙湾一品小区房，总价款为534704元，房屋交付期限为2013年12月28日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，双方同意按下列第1或2项处理......2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款1‰支付违约金”。合同签订后，吴学琼依约向东大公司通过公积金贷款方式支付了购房款，东大公司依约向吴学琼交付了房屋并于2015年4月20日办妥买受人的房屋所有权证，双方因该产权登记事宜发生纠纷遂诉至本院。关于实际交房时间，原告方认为是2013年12月28日，被告认为是2014年2月7日，但均未向本院提交证据。另查明，原、被告双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第二十三条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任......”。2014年4月25日，被告东大公司向宁乡县物业管理中心提交申请请求将原按照《长沙市物业管理用房规定》报建的物业用房面积按照《湖南省实施﹤物业管理条例﹥办法》进行调整，宁乡县物业管理中心于2014年8月25日复函东大公司要求其仍按照《长沙市物业管理用房规定》严格执行。另外，2013年12月16日、2014年3月25日、2014年10月20日就调整物业用房位置相关事宜向宁乡县城乡规划局、宁乡县物业管理中心提交申请并得到了该两部门的批准同意。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋所有权证、请示报告、回复函、报告及到庭当事人在庭上的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，双方当事人签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定由吴学琼购买东大公司开发的商品房，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。合同签订后，吴学琼依约向东大公司支付了购房款，已经履行了买方的合同义务，东大公司作为卖方，应当在合同约定期限内办理相关产权登记。原告认为合同约定365个工作日办妥房屋所有权证，该365个工作日即365个连续自然日，不扣除节假日。被告认为该365个工作日为扣除节假日之后的365个正常工作天数。本院认为，原、被告之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》中既有使用“日”又有使用“工作日”的计量表述，即说明双方的意思表示中，“工作日”区别于“日”，二者内涵意思不同。根据文义解释，“日”应当为自然天数，而“工作日”应当为劳动日，即以日为计算单位的工作时间，原、被告在合同中明确约定办证期限为商品房交付后365个工作日，该工作日应根据《国务院关于职工工作日时间的规定》确定。故根据双方关于房屋产权登记的约定，东大公司应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人吴学琼的房屋所有权证。本案中，东大公司至2015年4月20办妥买受人吴学琼的房屋所有权证，不论实际交房时间是2013年12月28日还是2014年2月7日，均未超过交房时间后365个工作日内的约定办证期限，故被告行为不构成违约，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告吴学琼的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴学琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 彭旻璐二〇一六年二月二十日书 记 员 王 皓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 搜索“”