（2015）崇民终字第562号
裁判日期: 2016-02-20
公开日期: 2016-07-25
案件名称
卢冲祥与赵雷租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区崇左市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵雷,卢冲祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民终字第562号上诉人（一审被告）赵雷。被上诉人（一审原告）卢冲祥。上诉人赵雷因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2014）扶民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日受理后，依法组成由审判员农雄楼担任审判长，审判员梁丹杰、代理审判员陆有帅参加的合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。书记员农吕君担任记录。上诉人赵雷，被上诉人卢冲祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年12月13日广州军区广西房地产管理分局与谢革签订《军队房地产租赁合同》，双方约定，由广州军区广西房地产管理分局将凭祥市凭祥镇龙塘屯7059号房地产出租给谢革进行木材加工，租赁期限自2013年2月5日至2014年2月4日。其中，该合同第八条第四款规定，转租需要经出租方同意并审核备案。2013年2月7日谢革已向广州军区广西房地产管理分局缴纳2013年2月5日至2014年2月4日的租金13000元。2013年2月4日谢革又将该场地转租给被告赵雷，租期从2013年2月5日至2014年2月4日，并收取赵雷给付的租金35000元。因2013年之前，谢革曾将上述租赁的房地产转租给原告卢冲祥及其合伙人从事经营活动，卢冲祥及其合伙人从事经营尚未搬离该场地。2013年2月，赵雷找到卢冲祥，告知该房地产场地已由其租赁，要求卢冲祥搬离。卢冲祥在得知该场地属于部队的情形下，未经认真核实赵雷是否有权转租该场地，就与赵雷协商，签订租赁合同，约定赵雷将该场地转租给卢冲祥，租赁期限2013年3月l日起至2016年3月l日止。赵雷在签订租赁合同后，收取卢冲祥2013年3月1日至2014年3月1日年租金32000元。因赵雷向谢革转租场地，未得到广州军区广西房地产管理分局的书面同意和审核备案。2013年7月20日，广州军区广西房地产管理分局到该场地检查，告知卢冲祥该场地仅出租给谢革办木材加工厂，该分局并未与许青霞、赵雷签订《军队房地产租赁合同》，要求卢冲祥搬离该场地，并且终止与谢革的租赁合同。过后，卢冲祥为了继续在该场地从事经营活动，于2013年9月8日向广州军区广西房地产管理分局提出申请，要求租赁凭祥市凭祥镇广桂字第7059号部分房地产用于办木材加工厂和晒八角。2013年9月11日广州军区广西房地产管理分局与卢冲祥签订军队房地产租赁合同承租该地块，租赁期从2013年10月25日至2016年10月24日。2014年11月19日卢冲祥诉至一审法院，请求判令：1、赵雷向卢冲祥返还租金32000元；2、赵雷赔偿卢冲祥合同违约金64000元；3、赵雷赔偿卢冲祥投资工厂、场地建设费等合计4万元；4、本案诉讼费用由赵雷承担。一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1、赵雷是否应当返还卢冲祥租金32000元；2.赵雷是否应当承担违约责任，赔偿卢冲祥合同违约金64000元；3.赵雷是否应当赔偿卢冲祥工厂投资、场地建设费40000元。广州军区广西房地产管理分局与谢革签订的《军队房地产租赁合同》，规定转租需要经出租方同意并审核备案。赵雷在未得到广州军区广西房地产管理分局的书面同意和审核备案前提下，向谢革转租场地，过后，又以承租人名义将该场地转租给卢冲祥，其行为，属于无权处分他人财产，因此卢冲祥与赵雷签订的租赁合同无效。在订立合同过程中，卢冲祥明知该场地属于部队的情形下，未经认真核实赵雷是否有权转租该场地，就与赵雷签订租赁合同，未尽到谨慎审查的义务；赵雷未经广州军区广西房地产管理分局的书面同意和审核备案即向谢革转租场地，且在明知广州军区广西房地产管理分局与谢革的租赁合同期限截止2014年2月4日前提下，仍与卢冲祥签订了从2013年3月l日起至2016年3月l日止的租赁合同，违反诚实信用原则。双方在签订合同中都有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。赵雷提出卢冲祥已使用该场地半年，该时间段的租金应在租金32000元中扣除，且卢冲祥也未向部队交付原合同期限内租金的辩解意见。因2013年7月20日广州军区广西房地产管理分局要求卢冲祥搬离该场地，卢冲祥实际使用该场地共4.65个月；后经卢冲祥向广州军区广西房地产管理分局申请，2013年9月11日卢冲祥与签订军队房地产租赁合同承租该地块，租赁期从2013年10月25日至2016年10月24日；所以，赵雷应向卢冲祥返还从2013年7月21日至2014年3月1日的租金为7.35个月×（32000元÷12月）=19600元。卢冲祥诉称赵雷应赔偿其向支付违约金64000元。因双方在合同中约定的违约条款，在该合同无效时自然无效，故对卢冲祥的请求，不予支持。赵雷、卢冲祥在签订合同中均存在过错，应各自承担相应的民事责任。因卢冲祥未提出充分地证据证明其受到的经济损失，故对卢冲祥请求赵雷赔偿其对工厂的投资及场地的建设费40000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告赵雷返还原告卢冲祥租金19600元；二、驳回原告卢冲祥的其他诉讼请求。案件受理费3020元，由原告卢冲祥承担2580元，被告赵雷承担440元。上诉人赵雷不服一审判决，上诉称，其与谢革口头订立租赁合同并转租凭祥市凭祥镇龙塘屯7059号场地后，即要求之前承租该场地的卢冲祥搬离，因卢冲祥拒不搬离，赵雷被迫将该场地转租给卢冲祥，并与卢冲祥签订《租赁合同》。双方约定，卢冲祥不得对承租的房屋进行影响使用安全的改造。但卢冲祥违反合同约定，对租赁的场地违规改造，以致广州军区广西房地产管理分局知情后，即解除该分局与谢革签订的租赁合同，导致赵雷与卢冲祥的租赁合同无效。因此，导致合同无效的过错责任在于卢冲祥，赵雷并无过错。一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回卢冲祥的诉讼请求。被上诉人卢冲祥辩称，广州军区广西房地产管理分局是因对出租的场地承租人情况不明，谢革向赵雷转租场地未报该分局备案批准，才解除该分局与谢革签订租赁合同。卢冲祥在合同约定的范围内经营木材加工，未对租赁的场地进行任何影响使用安全的改造。赵雷的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。本院综合诉辩双方的意见，上诉人赵雷对一审查明事实的异议：认定卢冲祥未经认真核实赵雷是否有权转租租赁地就与赵雷协商签订租赁合同错误。卢冲祥对赵雷无权转租该地块是明知的，但仍要求赵雷租赁该场地。被上诉人卢冲祥对一审查明的事实无异议。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：赵雷主张其已将谢革与广州军区广西房地产管理分局签订的租赁合同给卢冲祥看过，卢冲祥对赵雷无权转租租赁物是明知的。卢冲祥则主张赵雷出示给其看的是许青霞与广州军区广西房地产管理分局签订的租赁合同，其对赵雷无权转租租赁物并不知情。本院认为，上述双方说法不一致，且对各自的主张也无证据佐证。结合卢冲祥认可的其知道租赁的场地属于广州军区广西房地产管理分局所有，但赵雷是否有权转租该块场地其并不知晓；卢冲祥与赵雷订立租赁合同的事实，一审法院认定：“卢冲祥在得知该块场地属于部队的情况下，未经认真核实赵雷是否有权转租该块场地，就与赵雷协商后，签订租赁合同”正确。对赵雷的主张，本院不予采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点是：导致赵雷与卢冲祥订立的租赁合同无效的原因是否是卢冲祥的违约行为所致，赵雷是否应向卢冲祥返还租金19600元。本院认为，关于导致赵雷与卢冲祥订立租赁合同无效的原因，赵雷主张是因卢冲祥违反合同的约定对租赁的场地进行违规改造所致。因赵雷对其主张未能提供相关证据予以证明，故本院不予采信。赵雷明知其无权转租租赁的场地仍将租赁物转租给卢冲祥；卢冲祥也明知租赁物属于广州军区广西房地产管理分局所有，但在订立租赁合同时，未对赵雷是否有权转租尽到谨慎审查义务。因此，本院认为赵雷和卢冲祥双方对于合同无效均存在过错，均应承担相应民事责任。卢冲祥占用租赁场地至2013年7月20日被广州军区广西房地产管理分局要求从租赁的场地搬离，应支付该期间对租赁物的占有使用费。一审法院认定卢冲祥占有使用该场地4.65个月，判决赵雷偿还卢冲祥剩余7.35个月的租金19600元正确。本院予以维持。综上所述，赵雷的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人赵雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 农雄楼审 判 员 梁丹杰代理审判员 陆有帅二〇一六年二月二十日书 记 员 农吕君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”