（2015）丰民初字第2658号

裁判日期: 2016-02-20

公开日期: 2016-06-30

案件名称

福建省金爵房地产开发有限公司与吴望火房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建省金爵房地产开发有限公司,吴望火

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条，第二百二十六条

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第2658号原告福建省金爵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。委托代理人罗金圳、王坤，福建刺桐律师事务所律师。被告吴望火，男，1984年12月4日出生，汉族，住南安市。委托代理人陈腾育、吴庆瑞，福建尚品律师事务所律师。原告福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）与被告吴望火房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员张丽娥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金爵公司的委托代理人王坤、被告吴望火委托代理人陈腾育到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人共同申请庭外和解，该期间依法不计入审限，但协商和解未果。本案现已审理终结。原告金爵公司诉称，被告于2012年5月26日与原告签订了一份《商铺租赁合同》，编号为（闽）海商街租字第028号。合同约定被告向原告承租位于泉州市江滨北1号海景国际花园海商街A408号商铺，租赁建筑面积为178.1平方米、租金按照建筑面积计为：40元／平方米／月，标准月租金为7124元，租赁期限为三个租赁年度，租期内每满十二个月为一个租赁年度。在合同实际履行当中，被告应自2013年2月1日起向原告支付租金，且应于每月5日前一次性足额付清该租赁年度当月租金。在合同期内，原告予以被告一定的租金优惠，第一年月租金21372元，第二年月租金38466元，第三年月租金44883元。同时原告给予被告12个月的免租期，第一年6个月，第二年3个月，第三年3个月。该租赁合同还约定被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，被告应按逾期未支付金额的千分之五向原告支付违约金及其他费用，直至被告实际付款日止。双方同时约定，如果被告因违约行为导致原告解除合同或合同终止的，原告有权不予返还被告已经缴纳的履约保证金，且被告应赔偿由此给原告造成的全部损失，包括但不限于原告支出的诉讼费、律师费等一切费用。被告没有按约定按时返还商铺的，应按合同约定标准租金的双倍来支付租金。除此之外，上述租赁合同还对被告与原告之间的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，原告按照约定将被告所承租商铺及附属设施、设备交付被告使用，但被告并未按照约定交付租金，被告因逾期支付租金应支付的违约金也未支付。原告多次书面催讨，被告却予以推诿，已构成违约。请求：1、解除原告与被告签订的编号为（闽）海商街租字第028号的《商铺租赁合同》；2、判令被告将其向原告承租的位于泉州市江滨北1号海景国际花园海商街A408号商铺腾空并将上述商铺及附属设施设备立即交还给原告；3、判令被告向原告支付自2013年8月起至租赁合同解除之日止的租金（其中2013年每月租金为3562元，其中2014年每月租金为4274元，其中2015年每月租金为4987元）扣除合同约定的免租期，暂计至2015年3月，上述商铺被告应支付原告的租金为56276元；4、判令被告向原告支付逾期支付租金应向原告支付的违约金（按每月应付而未付租金金额的日千分之五计算，分别自逾期支付租金当月的6日起计算至被告付清租金之日止），暂计至2014年12月31日被告应支付原告违约金60482元；5、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费（从租赁合同解除之日起计算至被告实际腾空并交还上述商铺及附属设施设备之日，按被告每月应支付占有使用费14248元计算）；6、判决原告无需返还履约保证金14248元；7、判决被告向原告支付原告因本案诉讼而支出的律师费用6003元；8、判令被告承担本案诉讼费用。被告吴望火辩称，一、原告存在违约行为：1、《商铺租赁合同》约定的：水、电、气、广告宣传、维修、维护等物业管理及招商时承诺的经营条件原告均无兑现。2、原告交付的商铺的面积与双方合同约定的面积不符。3、原告对答辩人承租商铺的周边进行了违规的扩建和建造，已影响到被告商铺的正常使用。依据双方合同约定被告停止经营，双方所签订的租赁合同就此终止。二、针对原告的诉讼请求，作如下反驳：1、合同已终止，事实上被告也停止经营和使用商铺了，因此不存在着合同解除的问题。2、2013年7月份商铺也已当时交还原告所聘请的物业公司，商铺已实际由物业公司控制，因此也不存在着交还的问题。原告所出租的商铺在交付时系毛坯状，根本没有什么附属设施，因此不存在着附属设施的交还问题。3、租金问题。双方的合同已于2013年7月份终止，因此租金只能计算到2013年7月份。4、对于原告提出的4－8项诉讼请求，因合同已终止，商铺已交还原告，几这项请求没有事实和法律依据应依法驳回，相反的原告还应退还被告已支付的保证金。三、在合同至今仍履行的大前提下，则被告认为：1、被告同意解除双方签订的租赁合同，但是是因为原告违约，致使合同没有履行意义而解除合同。2、请求法院组织双方进行一次现场的交接，以避免因诉讼期限过长，而扩大双方的损失。3、原告对被告商铺的周边进行改造和扩建堵塞通道，严重影响被告商铺的正常使用，相应的标准租金应予以下调。4、违约金问题。日千分之五的违约远高于原告的实际损失，原告应举证证明逾期支付租金给其造成的损失，如果无法举证证明，则被告无需承担这方面的责任，如应给，被告同意按银行同期同类贷款利率计算。5、被告已支付的预付租金3562元、履约保证金14248元及装修押金4000元应冲抵租金，原告于2014年9月份就“海商街”前期进驻的14家商户进行协商，同意不继续经营的商户将其交纳的租赁商铺押金用于抵交应交租金。7、关于律师费律师费，虽然双方有约定，但合同的条款系原告提供的格式条款，此约定无效。经审理查明，2012年5月26日原告金爵公司（甲方）与被告吴望火（乙方）签订《商铺租赁合同》一份【合同编号：（闽）海商街租字第028号】，约定：第一条、甲方将位于泉州市江滨北一号海景国际花园海商街A408号商铺出租给乙方使用，商铺租赁建筑面积为178.1平方米，租金、管理费等相应费用的，均按建筑面积计算；第三条、租赁期限为三个租赁年度（自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度）第三个租赁年度的截止日期为2015年7月31日，甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期共壹拾贰个月。第四条、租金标准为40元／平方米／月。第一个租赁年度应计租金期间（自2013年2月1日至2013年7月31日），月标准租金5折，折后实际租金为3562元，应缴年总租金21372元；第二个租赁年度应计租金期间（自2013年11月1日至2014年7月31日），月标准租金6折，折后实际租金为4274元，应缴年总租金38466元；第三个租赁年度应计租金期间（自2014年11月1日至2015年7月31日），月标准租金7折，折后实际租金为4987元，应缴年总租金44883元；第六条、乙方应承担该商铺的物业管理费用并向甲方或甲方指定的物业管理公司支付；第十六条、乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，乙方应按逾期未支付金额的5‰向甲方支付违约金及其他费用（如有），直至乙方实际付款日止；如逾期付款超过30天，视为乙方单方解除本合同，甲方不予返还履约保证金，有权收回商铺，处理商铺内物品（含乙方的设备、物品等），乙方须陪产由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。被告于合同签订后向原告支付了上述合同的履约保证金14248元并预付一个月的租金3562元。合同签订后，原告将诉争商铺交付被告使用。2015年5月18日被告在撤走店铺内物品时，原告指定的物业公司以被告尚欠物业管理费用为由予以阻止，双方为此产生争执并报警，在此之后店铺未再营业。2014年9月15日，原告就海商街承租人出具了《关于海商街前期进驻部分商户诉求的回复》（闽爵文（2014）063号），提出处理意见：“愿意继续经营商户店铺租费及租期问题，租费仍依《商铺租赁合同》约定标准计收，租赁期仍以2013年1月1日为租赁起始日。对于继续经营商户欠租问题，若经营商户在2014年10月31日前交清所欠租费，我司同意免除迟延交纳租费滞纳金；否则，仍依《商铺租赁合同》约定执行。不愿继续经营商户商铺租费问题，我司同意将其交纳的租赁商铺押金用于抵交应交租费，并补足应交租金、迟延交纳租金滞纳金和物业管理费之差额，解除签订的《商铺租赁合同》”。2015年4月22日，原告因与被告之间的房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，并委托律师为诉讼代理人，支出一审律师代理费6003元。2015年8月7日原、被告双方到庭接受调查，原、被告一致同意被告于2015年8月14日前再次确认腾空诉争商铺并交付附属设施，逾期视为被告放弃承租商铺内的物品，原告有权对租赁店面内的所有物品进行清理，被告不得对此提出任何抗辩。另查明，丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街建设项目于2006年2月23日取得建设工程规划许可证，建设单位为原告。本案诉争商铺即坐落于丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街（一期）滨海园，根据被告申请，本院组织双方当事人于2015年9月8日对诉争商铺进行现场勘验，经勘验及双方确认的产权证书，确认诉争商铺A408对应的产权证号为4-12、4-16、4-17，产权面积为238.87㎡，经双方确认，双方同意按合同约定面积178.1㎡作为计算租金的店铺承租面积。同时诉争店铺的门分别由原告指定的物业公司及被告加上钥匙锁定，物业公司的人员梁伦飞称加锁系由于2015年5月18日被告要搬东西离开，因尚欠有物业费未缴，故物业公司不同意其搬移物品由此上锁并引起被告报警。以上事实，有原告提供的建设工程规划许可证、《商铺租赁合同》、委托代理合同、律师费发票、付款凭证，被告提供的房屋所有权证、收款收据，本院庭审笔录、勘验笔录及照片，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。本院认为，原告金爵公司与被告吴望火于2012年5月26日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告将诉争商铺交付被告使用，合同约定的面积小于产权登记面积，双方一致认可以实际交付被告使用的商铺面积178.1平方米作为计算租金的依据，符合公平原则，应予以认定；交付使用之后，被告在商铺可以继续使用的情况下，未与原告协商一致而擅自停业，不履行支付租金的合同义务，致使原告不能实现合同目的，属于根本违约，原告依法有权请求解除合同；被告抗辩原告存在的改建行为导致其无法继续租赁经营及未兑现招商时承诺的经营条件等违约行为，但所提供的证据不足以证明其上述主张，本院不予采纳。关于合同解除时间及租金支付：鉴于本案审理过程中合同约定的租赁期限已届满，双方在2015年5月18日发生争议并由原告指定的物业管理公司对被告承租的店铺予以加锁阻止了被告的正常使用及物品搬迁，被告若存在拖欠物业费的行为，原告指定的物业公司可以依法向其主张权利而非采取不正当手段予以阻止，故本案认定原、被告合同的解除时间以2015年5月18日为解除时间，被告应支付租金至此时，2015年8月7日在本案组织双方就房屋交接时，被告亦表示同意于2015年8月14日前腾空交付诉争店铺，并对逾期未能腾空的物品视为弃物，但因上述加锁行为仍未解除，导致被告无法实际交付，过错在于原告，由于被告已实际放弃对诉争商铺的占有、使用，原告可自行收回商铺，现原告要求被告返还诉争商铺及玻璃、门等固有设施，并要求被告支付逾期腾房占有使用费的请求，理由不成立，本院不予支持；本案双方均同意以合同约定的面积为178.1平方米作为计算租金的依据，符合公平原则，应予照准，依原、被告双方合同约定的标准租金40元／平方米／月计算，本案诉争店铺的月租金应为7124元，参照双方对租金的折扣及免租期的约定，第一个租赁年度截至2013年7月31日，被告应交付的租金为21372元（7124元＊0.5%＊6个月），第二个租赁年度截至2014年7月31日被告应交付的租金为38469.6元（7124元＊0.6%＊9个月），第三个租赁年度截至2015年7月31日被告应交付的租金为44881.2元（7124元＊0.7%＊9个月），2015年5月18日至2015年7月31日被告应免除的租金为12165.6元（44881.2元／273天＊74天）；被告主张其已于2013年7月因原告违约合同终止及仅应支付租金至2013年7月的租金的辩解意见，与事实不符，本院不予采信；原告在2014年9月15日的闽爵文（2014）063号福建金爵文件中向诉争海商街承租人提出综合回复意见，对于不愿继续经营商户商铺租费问题，同意将承租人交纳的租赁商铺押金（履约保证金）用于抵交应交租费，该答复具有普适性，现原告请求无需返还履约保证金14248元，本院不予支持。合同解除后，被告尚应支付原告的租金为92557.2元［第一个租赁年度21372元＋第二个租赁年度38469.6元＋（第三个租赁年度44881.2元-2015年5月18日至2015年7月31日被告应免除的租金为12165.6元）］，上述租金应扣除被告已支付的租金3562元及履约保证金14248元，被告尚欠原告租金74747.2元应予清偿，本院对原告请求的租金中74747.2元元予以支持，超出部分不予支持。双方约定被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，应按逾期未支付金额的千分之五向原告支付违约金，现被告认为该违约金标准过高，请求予以减少。本院认为，双方约定的违约金过分高于被告违约造成的损失，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，被告应按上述标准向原告支付自2013年2月份起每月的6日（当月5日为法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日次日）至被告付清租金之日止，以当月应付而未付的租金为基数计算的逾期支付租金违约金。按照本案合同第18.2条款约定，被告逾期支付租金等费用超过30天，原告有权向被告主张原告追讨欠款而支出的律师费，现原告要求被告支付其因本案诉讼支出的律师费用，符合双方的约定，本院予以支持，但因原告在本案中主张的租金、违约金等数额偏高，本院酌定被告应承担的律师费用为4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告福建省金爵房地产开发有限公司与被告吴望火于2012年5月26日签订的合同编号为（闽）海商街租字第028号的《商铺租赁合同》于2015年5月18日解除；二、被告吴望火应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省金爵房地产开发有限公司租金74747.2元、律师费用4000元，并应支付自2013年2月份起每月的6日（当月5日为法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日次日）至付清租金之日止，以当月应付而未付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的逾期支付租金违约金；三、驳回原告福建省金爵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3525元，减半收取1762元，由原告负担878元，被告负担884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员　　张丽娥二〇一六年二月二十日书记员　　郑锦芬附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。， 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