（2015）雨板民初字第769号
裁判日期: 2016-02-20
公开日期: 2016-08-20
案件名称
原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司与被告严敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳花样年商业管理有限公司南京分公司,严敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨板民初字第769号原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司,住所地南京市雨花台区板桥新城新亭大街68号商业综合楼2-2室。法定代表人邱志东，该公司总经理。委托代理人杨尔宁，男，1979年10月25日生，汉族。委托代理人岑娟，女，1989年10月25日生，汉族。被告严敏,女,1989年8月17日生，汉族。原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（以下简称花样年南京分公司）与被告严敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛鹏独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告花样年南京分公司的委托代理人杨尔宁、岑娟到庭参加了诉讼。被告严敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告花样年南京分公司诉称，2014年11月21日，原、被告签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，约定原告将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐*幢*层***号商铺出租给被告使用。合同签订后，被告未按约定按时履行开业、支付租金、管理费、推广费的义务，原告与被告多次当面沟通并发函催要欠费无果。2015年9月11日，原告遂向被告发出书面解除租赁合同通知书，要求解除双方的租赁合同，并由被告承担相应的付款及违约责任。但被告收到解除租赁合同通知书后至今仍未向原告付款。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除与被告签订的租赁合同；2、被告补交装修期间（2014年11月25日至2014年12月24日）和开业经营期间(2015年3月25日至2015年9月10日)拖欠的商铺租金46289.48、管理费8068.10元、推广费2200.39元，并以上述费用为基数，自2015年3月25日起至实际给付之日止按0.3%标准计算逾期付款违约金；3、被告支付商铺逾期开业的违约金845.90元；4、被告支付商铺合理空置期三个月的租金21147.48元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告严敏未作答辩。经审理查明，2014年11月21日，原、被告签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，约定原告将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐*幢*层***号、建筑面积65.88平方米的商铺出租给被告，租期三年，第一个租赁年度的月固定租金为7049.16元。合同第3.1.1及3.1.2约定被告在按本合同约定实际租满三年并遵守本合同各项条款的前提下，原告同意给予被告自该商铺交付之日起30日的装修期，该期限内被告不需支付租金，但仍需支付管理费、推广费等其他费用。若被告实际租赁该商铺时间少于三年，原告有权要求被告按第一个租赁年度的月固定租金或月预付租金标准向原告支付装修期内的租金。合同第3.1.5条约定，被告承诺于装修期届满之次日开业。非因原告原因，被告未能在前述日期正式营业，每逾期1日，原告有权以租赁保证金（14098.32元）的1%的标准向被告收取违约金。合同第4.2.1约定，被告应于合同签订之日起5日内按照第一个租赁年度的月固定租金标准预付三个月租金共21147.48元，预付租金可自起租日起冲抵被告租金。被告租金按季度缴纳且被告应于每季度第一月的5日前支付当季度租金，每3个自然月是一个季度。合同第5.3.1约定，装修期届满后，该商铺管理费按照建筑面积22元/平方米/月计算，即该商铺每月的管理费为1449.36元。合同第5.3.2约定，装修期届满后，该商铺推广费按照建筑面积6元/平方米/月计算，即该商铺每月的推广费为395.28元。合同第12.3.5条约定，被告逾期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过20日的，原告可书面通知被告解除合同。合同第17.2条约定，出现本合同约定情形而原告行使解除本合同之权利的，原告解除本合同前被告已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不予退还，原告并有权要求被告补付在本合同第3.1款规定的装修期内所免去的所有租金。如被告届时并未向原告缴纳保证金、押金的，则被告应按本合同约定保证金、押金之数额向原告支付违约金。此外，在本合同提前解除后被告须向原告赔偿原告受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下原告可得的租金及处置被告物品和装修发生的费用。合同第17.3条约定，在合同期内，被告逾期支付本合同所列任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，2014年11月25日，原告将商铺交付给被告，被告签署了商户收铺确认单。2014年12月30日，被告向原告发函，告知其已于2014年12月31日正式营业，比合同约定应当在2014年12月25日开业的时间晚了6天。2015年4月16日、2015年5月19日原告曾两次向被告发出催款通知书，要求被告尽快支付所欠的租金、管理费、推广费等。后原告又于2015年7月6日向被告再次催缴欠费，被告对催款通知书予以签收，但未支付所欠的租金、管理费、推广费等。2015年9月8日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告自2015年9月10日起与其解除租赁合同；要求被告立即支付拖欠的租金、管理费、推广费及相应的违约金、装修期内免收的租金等；要求被告于2015年9月13日前向原告交还商铺。另查明，2015年11月30日，深圳市彩生活物业管理有限公司南京分公司向原告出具证明一份，称被告租赁的商铺自2015年9月10日起至2015年12月1日期间，处于空置状态，未产生水电费。涉案商铺目前已由原告重新出租。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、商户收铺确认单、开业确认函、催款通知书、邮寄底单、解除租赁合同的通知书、商铺空置证明等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《南京花生唐商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于本案租赁合同是否解除的问题。原告按约提供商铺供被告经营，被告应当按约支付租金等相关费用。但被告自2015年3月25日开始拖欠租金、管理费、推广费等相关费用，经原告三次催缴欠付费用后，被告仍不支付的行为已经构成违约。同时，根据租赁合同第12.3.5条的约定，被告逾期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过20日的，原告有权单方解除合同。因此，原告于2015年9月8日向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，要求自2015年9月10日解除租赁合同，具有事实和法律依据，本院依法确认双方的租赁合同自2015年9月10日解除。关于原告主张被告支付装修和开业经营期间的租金、管理费、推广费的问题。原告自2014年11月25日将商铺交付给被告，被告自此开始装修直至2014年12月31日正式开业经营。后双方的租赁关系因被告的违约自2015年9月10日解除。根据租赁合同第4.2.1条对商铺租金的约定、第5.3.1条对商铺管理费的约定、第5.3.2条对商铺推广费的约定、第3.1.2条对商铺租期不满三年补交装修期内租金的约定、再结合被告实际装修的时间、正式开业经营的时间、双方租赁关系解除的时间等，原告向被告主张装修和营业期间的租金共46289.48元、管理费8068.10元、推广费2200.39元，以及逾期开业违约金845.90元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，双方在合同中约定了被告逾期付款应按0.3%/日的标准承担违约金，但是该违约金计算标准约定过高。本院依法调整为自被告逾期支付租金、管理费、推广费等之日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率向原告支付逾期付款利息。关于原告主张被告支付逾期开业的违约金的问题。根据合同约定，被告应在2014年12月25日开业，但被告实际开业时间为2014年12月31日，逾期6天。根据合同第3.1.5对商铺逾期开业交纳违约金的约定，原告向被告主张以租赁保证金14098.32元为基数，以每日1%的标准向被告收取6天的逾期开业违约金，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付三个月商铺空置期租金的问题。因被告拖欠租金等相关费用，原告单方与被告解除合同后，被告并未及时向原告交还商铺，确给原告的租金收入造成相应的损失。双方未在合同中对空置期及空置费做出明确约定，本院根据导致合同解除的原因系被告违约在先；原告向被告发出解除租赁合同通知书中提出被告在3日内交还商铺的要求；自原告发出解除租赁合同通知书后，被告并未再使用过涉案商铺，而此时商铺实际已在原告的处分范围之内等综合因素，依法酌定被告应当承担商铺空置期的合理时间为一个月，空置费按月租金7049.16元的标准计算。被告严敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司与被告严敏之间的南京花生唐商铺租赁合同于2015年9月10日解除；二、被告严敏于本判决生效之日起十五日内向原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司给付装修期间（2014年11月25日至2014年12月24日）及开业经营期间（2015年3月25日至2015年9月10日）的商铺租金46289.48、管理费8068.10元、推广费2200.39元，并给付逾期付款利息（以56557.97元为基数，自2015年3月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、被告严敏于本判决生效之日起十五日内向原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司给付商铺逾期开业违约金845.90元；四、被告严敏于本判决生效之日起十五日内向原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司给付为期一个月的商铺空置费7049.16元；五、驳回原告深圳花样年商业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2503元,减半收取1252元，由被告严敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，应向该院预交上诉案件受理费2503元（附南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处；帐号：10×××76）。代理审判员 薛 鹏二〇一六年二月二十日见习书记员 马亚楠 来自