（2015）穗中法民五终字第5756号
裁判日期: 2016-02-16
公开日期: 2016-02-26
案件名称
向辉东与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2015民五终5756二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市致岭房地产开发有限公司,向辉东
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5756号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强，该公司总经理。委托代理人：程祥煌、麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向辉东，住广州市天河区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：罗红，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称“某岭公司）因与被上诉人向辉东商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市xx区xx大道x号致岭假日花园21栋202房。某岭公司是致岭假日花园的开发商。2012年7月26日，向辉东（乙方）与某岭公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定向辉东向某岭公司购买涉案房屋，购房总价款为571070元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2013年3月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致��乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。关于逾期办证违约责任，双方同意更改为自逾期180天之次日起每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到360日的，乙方有权自该360日届满之日起半年内解除合同。合同签订后，向辉东按约定向某岭公司支付了全部购房款，实际支付的购房款金额为572898元。2013年3月25日，向辉东办理收楼手续。同日，向辉东与某岭公司签订一份《提前收房协议书》，约定向辉东所购买的商品房完成权属初始登记的时间，不以其提前收房的时间为起算点，应以双方《广州市商品房买卖合同》所约定的最后交楼期限为起算点。2014年5月19日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。因某岭公司���办妥房地产权证，经双方协商，2015年5月20日，某岭公司将办证的相关资料交付给向辉东，由向辉东自行办证。2015年6月17日，某岭公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2015年7月6日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记权属人为向辉东。向辉东于2015年5月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、某岭公司向向辉东支付逾期办证违约金62446元（从2014年1月26日起计至实际出证之日止，暂计至2014年8月31日，每日按已付房款572898元的万分之五标准计算）；二、某岭公司将办理的房产证交付给向辉东；三、某岭公司承担本案诉讼费用。某岭公司辩称：1、合同已约定了向辉东提交办证所需资料的时间，本案是由于向辉东迟延提交办证所需资料的原因导致迟延办证，与我方无关。2、根据合同和法律规定，只要开发商���办证材料提交给房管部门，则我方就履行了相应义务，至于何时办妥房地产权证就与我方无关了。3、向辉东起诉的证据不足，向辉东没有提供其缴纳契税及住房维修资金等方面的证据，无法证明何时具备办证条件。4、本案属于委托办证，某岭公司接受委托是无偿的，且迟延办证对向辉东并没有任何损失，因此我方不应承担责任。诉讼中，某岭公司补充意见认为，是否委托某岭公司办证的决定权在于向辉东，且向辉东后来已要求自行办证，因此办证的责任已转为向辉东方，故向辉东要求某岭公司承担逾期办证违约责任属无理要求。原审法院认为：向辉东与某岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，向辉东已按约定履行��某岭公司支付全部购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定某岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为向辉东办妥产权登记，并将以向辉东为产权人的房地产权证交付向辉东。根据原某岭公司签订的《提前收房协议》约定，某岭公司办证的时间应自买卖合同约定的最后交楼时间之日（2013年3月31日）起计算，应办证时间为该日之后210个工作日内，故应办证截止日期应为2014年1月28日。某岭公司未在约定期限内为向辉东办妥房地产权证，构成违约。根据合同附件约定，如逾期180天以上，应自逾期第180天的次日起承担支付违约金的责任。自逾期之日（2014年1月29日）起第180天为2014年7月27日，故根据约定，某岭公司应自2014年7月28日起承担迟延办证违约责任。但由于本案所涉项目在2014年5月19日办妥大确权登记手续后，涉案房屋已具备办证条件，此时向辉东即可向某公司提交办证所需资料进行办证或要求自行办证，但向辉东未举证证明其已履行提交资料的义务或因某岭公司原因导致大确权手续办妥之后仍未能及时办证，因此即使后来双方变更办证方式为向辉东自行办理，但自2014年7月28日至双方办理办证资料交接之日（2015年5月20日）共297天时间，某岭公司无须承担逾期办证违约责任。综上，某岭公司应承担自2015年5月21日起至2015年7月6日止的逾期办证违约金13463元（572898元×0.05%×47天）。针对某岭公司的其他抗辩意见，原审法院认为，一、虽然向辉东、某岭公司双方在实际履行中变更办证方式为向辉东自行办理，但涉案房屋所在项目于2014年5月19日才办妥大确权登记手续，���超出合同约定的办证时间。因此向辉东要求自行办证的行为并不能免除某岭公司迟延办证违约责任；且向辉东在2015年5月20日收到某岭公司提交的办证资料后，于2015年7月6日即办妥产权登记，该期限亦未超出合理范围。二、合同已对逾期办证违约责任进行了明确约定，某岭公司以办证属于无偿委托为由要求免责无理。因此，对某岭公司的其他抗辩意见，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，原审法院于2015年10月9日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向向辉东支付迟延办证违约金13463元；二、驳回向辉东的其他诉讼请求。案件受理费681元，由向辉东负担534元，广州市致岭房地产开发有限公司负担147元。判后，某岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决某岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。向辉东于2015年5月4日才交齐购房款，根本还没有缴纳契税和住房维修资金，与大确权完全没有关系。原审判决认定因某岭公司未办妥房地产权证，经双方协商2015年5月20日，某岭公司将办证的相关资料交付给向辉东，由向辉东自行办证，与事实不符。向辉东未按照约定提交办证资料，怎么可以说是某岭公司延迟办证。三、某岭公司原审陈述了详细的答辩意见，并且详细列举了事实及法律依据，原审判决对某岭公司的答辩意见不予采���，却没有阐述不予采纳的事实证据和法律依据，判决存在法理缺陷，损害某岭公司权益。综上，某岭公司上诉请求：1、改判驳回向辉东的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正某岭公司不应承担的赔偿数额。向辉东答辩称：请求驳回某岭公司上诉，维持原判。经查，原审法院查明事实除2015年6月17日应为向辉东向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料，余皆无误，本院予以确认。二审期间，某岭公司称：向辉东在2015年5月4日付清面积差异款，在没有缴清房款之前我方不可能办证。2012年花都区测绘队出具房屋测绘报告书，向辉东就应按报告书面积缴纳房款；但向辉东一直没有缴清房款，具体的差异款在对方收楼时就通知对方，但没有证据证明。向辉东称：办理大确权之后就有分户图，某岭公司应去办理分户图确定面积差异后通知我方缴纳面积差异款，但一直没有通知我方，我方去办证时才知道面积差异款，然后才补交。二审另查明，《商品房买卖合同》附件七补充协议第16条约定，甲、乙方按本合同第18条的约定处理乙方所购商品房面积的误差。乙方应当在接到甲方处理该商品房面积误差的书面通知书之日起10日内，与甲方按《商品房买卖合同》第七条约定的房价款据实结算，并签订该项结算书。本院认为：《商品房买卖合同》及附件约定，某岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给向辉东。《提前收房协议》约定，某岭公司办证的时间应自买卖合同约定的最后交楼时间之日（2013年3月31日）起计算，应办证时间为该日之后210个工作日内亦即2014年1月28日。然而，涉案房屋于2014年5月19日办妥大确权登记，自此方才具备办证条件。某岭公司迟延办证，已构成违约。根据《商品房买卖合同》附件约定，如逾期办证180天以上，应自逾期第180天的次日起承担支付违约金的责任。按此约定，某岭公司本应自2014年7月28日起支付迟延办证违约金。某岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权之后才能为买受人办理房产证，在大确权手续办妥之前，向辉东是否提交办证资料对办证期限并无影响。而在涉案房屋办妥大确权登记手续已超出合同约定办证时间的情况下，向辉东自行办证并不能免除某岭公司迟延办证的违约责任。原审法院从迟延办证期间中扣除自2014年7月28日至双方办理办证资料交接之日的期间，鉴于向辉东自行办证期限并未超出合理范围，而判令某岭公司承担自2015年5月21日起至2015年7月6日止的逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，某岭公司的上诉请求和理由，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费137元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一六年二月十六日书 记 员 李宪琼