（2015）碑民初字第04065号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-20
案件名称
荆晓侠与陕西秦尼房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荆晓侠,陕西秦尼房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2015）碑民初字第04065号原告：荆晓侠。被告：陕西秦尼房地产开发有限责任公司。法定代表人：王丽东。委托代理人：贾清泉，陕西法正平安律师事务所律师。原告荆晓侠与被告陕西秦尼房地产开发有限责任公司（以下简称秦尼公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告荆晓侠，被告秦尼公司委托代理人贾清泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告发现被告开发的“皇廷南院”项目具有较大的投资前景及升值空间，便与被告协商洽谈购置，双方于2014年6月6日签订了《商品房买卖合同》，以566730元购买了第2幢2单元12层E号房产。经协商，原告通过被告指定的九强公司李平伟的个人账户支付了购房款，且被告给原告出具了收款收据。被告承诺2014年12月31日前交付房产，但至今未交付。被告的行为已经构成严重违约，由于被告五证不全，请求判令：1、原被告双方签署的《商品房买卖合同》无效；2、被告向原告退还购房款566730元，支付占用购房款期间的利息52516.98元（利息按照月息2%计算，自2015年1月1日起至2015年5月20日）；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，其与原告不存在房屋买卖合同关系，原告没有向其支付购房款，其不存在退还购房款的问题。原告将钱借给九强公司，九强公司向原告支付利息，原告与九强公司之间存在借贷关系。其向九强公司借款2500万元，本案房屋买卖合同是其对九强公司借款主债务的担保。原、被告之间不存在直接的借贷关系。原告应向九强公司主张利息。原告系九强公司的经理，原告与其签订房屋买卖合同的行为是履行职务行为。九强公司因吸收公众存款被立案侦查，对原告请求确认合同无效的诉讼请求予以认可，请求驳回原告其他诉讼请求或者裁定驳回起诉。经审理查明，被告秦尼公司经营房地产开发与销售等，其与案外人陕西九强担保有限公司（以下简称九强公司）存在业务关系。2013年3月2日秦尼公司委托九强公司员工李平伟所开的各银行账户为其单位的收款账户。原告荆晓侠系九强公司员工。2013年6月12日，案外人胡宝安（委托人）与原告荆晓侠签订了《委托购房协议》，约定胡宝安委托原告购房（投资）若干套，购房款全部由胡宝安承担，原告不承担购房款；原告以自己的名义与房地产开发有限公司签订商品房买卖合同；购房期间，由原告出面以自己的名义与开发商进行相关事宜的沟通协商，原告不得损害胡宝安的合法权利；胡宝安有权随时解除本协议，解除本协议后，原告有义务协助将受胡宝安委托购买的房屋更名到胡宝安指定名下；协议自双方签订盖章之日起生效，至原告将胡宝安委托购买的房屋更名至委托人指定名下后终止；委托期限自协议生效起至2014年12月31日止。2014年6月6日，经协商，原告荆晓侠以自己的名义与被告秦尼公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为2014060627），约定原告购买被告开发的西安市环南路326号皇廷南院第2幢2单元12层E号房产，建筑面积188.91平方米，商品房单价为每平方米3000元，总金额为566730元人民币；付款方式为一次性付款；原告如未按本合同规定的时间付款，分别处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；被告在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告，按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，被告向原告承诺出卖人保证于2014年6月6日前完善该楼盘项目的“五证”手续，并且于2014年12月6日前办理完毕受买人的网签备案手续；如果出卖人没有完全履行上述义务，受买人有权向出卖人提出赔偿要求，出卖人从承诺日起每日承担千分之二的违约赔偿金；出卖人保证在上述网签备案完成以前，绝不可能将受买人所购房产再次出卖他方或以任何形式抵押，担保及抵账等，否则出卖人愿意承担欺诈等相关刑事责任。2013年10月22日，胡宝安接到荆晓侠通知后通过中国建设银行股份有限公司西安咸宁中路支行向李平伟转账支付77万元。同日，胡宝安通过招商银行股份有限公司西安咸宁路支行向李平伟转账支付33万元。原告称其中55万元系支付的本案购房款。2014年6月6日，被告向原告出具了收到荆晓侠566730元购房款的收款收据。原告向被告支付购房款后，被告秦尼公司至今未将房屋交付原告。被告承认其开发的皇廷南院项目只有土地使用证，没有取得其他证件手续。对于被告开发的项目五证不全的情况，原告认可其在签订商品房买卖合同时对此知情。庭审中，被告提供了2013年11月16日的《借款担保合同》、《抵押合同》、《委托担保合同》。《借款担保合同》约定李小平向秦尼公司提供借款500万元，借款期限自2013年11月16日至2014年5月15日，九强公司为借款提供连带责任保证。该合同抬头处出借人为李小平，借款人为王丽东（秦尼公司董事长）、王欣（秦尼公司总经理），担保人为九强公司；落款处有出借人李小平签名，借款人处有秦尼公司盖章和王丽东、王欣签名，担保人处有九强公司盖章和其法定代表人李伟平印章。《抵押合同》约定为确保上述借款合同的履行，秦尼公司愿意以其有权处分的房地产作抵押，抵押房产信息详见附件《商品房买卖清单》。但本案房屋并不在《商品房买卖清单》上。《抵押合同》抬头抵押权人为荆晓侠，抵押人为王丽东、王欣；落款处抵押权人系李小平签名，抵押人处有秦尼公司盖章和王丽东、王欣签名。《委托担保合同》约定秦尼公司向荆晓侠申请借款，委托九强公司对上述借款担保合同提供信用担保，委托担保期间从主合同约定的主债务履行期届满之日起12个月。九强公司受托后，秦尼公司应向九强公司提供反担保，具体事项另行签订合同。《委托担保合同》抬头委托人为王丽东、王欣，受托人为九强公司；落款处委托人有秦尼公司盖章和王丽东、王欣签名，受托人处有九强公司盖章和其法定代表人李伟平印章。庭审中，被告辩称李小平系九强公司董事长，上述合同证明九强公司向秦尼公司出借500万元，原告将资金支付给九强公司，九强公司再将500万出借给被告，被告向九强公司提供反担保，所以形成本案商品房买卖合同，本案合同系借款的抵押担保，若被告无法按时还款，原告享有对抵押物的处分权。原告质证称上述合同均没有其本人签名，是九强公司与秦尼公司之间的合同，其对委托担保与抵押借款均不知情，被告提交的证据与本案无关。本案在审理过程中，被告秦尼公司称其向九强公司借款2500万元。经本院调查，无法联系到九强公司和李小平到庭。经询问双方当事人，原、被告双方均表示其联系不到九强公司和李小平。以上事实，有双方当事人陈述，原告举证委托购房协议、《商品房买卖合同》、收款收据、委托书、转款凭证，被告提供借款担保合同、委托担保合同、抵押合同及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。原告为证明原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系，提供了双方2014年6月6日签订的《商品房买卖合同》、转款凭证及被告开具的购房款收款收据。被告辩称其与原告不存在商品房买卖合同关系，原告未向其支付购房款，本案商品房买卖合同是其对九强公司借款主债务的担保，根据被告提供的《借款担保合同》，出借人为李小平，担保人为九强公司；《委托担保合同》约定九强公司为上述借款合同提供信用担保；抵押合同上无原告本人签名，原告亦不予认可。被告提供的证据无法证明其与九强公司或李小平之间的借款纠纷与原告有关，亦无法证明本案商品房买卖合同是其对九强公司借款主债务的担保，故被告辩称不成立，本院不予采信。被告辩称原告与其签订房屋买卖合同的行为系履行职务的行为，原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明，对此辩称本院不予采信。被告委托九强公司李平伟所开的各银行账户为其单位的收款账户，故本院认为自原告的购房款支付至李平伟的账户，即视为被告已收到原告的购房款。对原告主张双方存在商品房买卖合同的事实，本院予以认可。原告已向被告支付了房款，被告开发的楼盘至今未取得商品房预售许可证明，也未向原告交付房屋，原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效、退款，符合法律规定，本院依法予以支持。被告应向原告退还原告已付购房款55万元。原告明知被告开发的楼盘项目手续不全，仍与被告签订商品房买卖合同，亦存在一定过错，原告请求按月息2%支付占用购房款期间的利息，本院不予支持，应按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2015年1月1日起至2015年5月20日期间的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告荆晓侠与被告陕西秦尼房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、本判决书生效后十五日内，被告陕西秦尼房地产开发有限责任公司返还原告荆晓侠购房款55万元。三、本判决书生效后十五日内，被告陕西秦尼房地产开发有限责任公司支付原告荆晓侠上述款项的利息（利息以55万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年1月1日起计算至2015年5月20日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9992元由原告荆晓侠负担423元，被告陕西秦尼房地产开发有限责任公司负担9569元（此款原告己预交，被告负担部分由被告支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 朱绍清代理审判员 王 珍人民陪审员 李秀茹二〇一六年二月十五日书 记 员 毕士钊 百度搜索“”