（2015）邵民初字第3014号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-09-08

案件名称

黄春斌、曾华英与福建久顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

邵武市人民法院

所属地区

邵武市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄春斌,曾华英,福建久顺房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省邵武市人民法院民事判决书（2015）邵民初字第3014号原告黄春斌，男，1978年3月19日出生，汉族，住邵武市。原告曾华英，女，1983年8月10日出生，汉族，住邵武市。两原告共同的委托代理人彭胜利，福建齐欣律师事务所律师。被告福建久顺房地产开发有限公司，住所地邵武市解放中路28号。法定代表人吴曼青，执行董事。委托代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。原告黄春斌、曾华英与被告福建久顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄春斌及两原告共同的委托代理人彭胜利、被告的委托代理人陈晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春斌、曾华英诉称，两原告系夫妻关系，两原告在与被告签订商品房买卖合同过程中，被告刻意隐瞒了项目红线范围内，5号楼西南侧有民房难以拆迁的事实，应承担缔约过失的责任。2013年3月，原告收到被告的售楼广告及宣传画册，遂前往被告售楼部洽谈购房事宜，原告经对比后，预定了5号楼206单元，被告工作人员告知原告5号楼西南侧民房会按时拆迁。由于项目正在建设，原告未被允许到现场查看。对于206西南侧约两米处有高出约5米的民房且民房的厨房、卫生间排气扇正对206室的事实一无所知。之后，原告与被告签订了购房合同，并办理了按揭贷款手续。被告在宣传画册中宣传的6000平方米商业会所、45米超宽楼距、6000平方米中央社区公园等也因民房无法拆迁成为泡影，被告严重的违约行为导致原告购房目的根本无法实现。同时，由于被告一直无法拆除民房，导致项目建设现状与批准的规划总平面图相去甚远，被告的项目没有消防通道、防火间距不足，该项目无法通过消防整体验收。由于规划红线范围内紧挨5号楼的民房未拆除，导致7、8号楼被迫停建，使得小区内部道路、绿化、消防、社区服务等公共配套设施未能按规划设计要求建成，故原告拒绝收房，并主张解除合同，完全符合约定。综上，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为20××××658的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《前期物业服务合同》，被告退还原告购房款681，368元；2、被告赔偿原告自2013年6月19日起至退还购房款时止银行按揭贷款（本金420，000元）利息；3、被告赔偿原告首付款（281368元）利息，该利息按中国人民银行同期贷款利率计算；4、被告赔偿原告自2014年10月31日（购房合同约定交房截止日）起至退还购房款时止，每月680地房租；5、被告承担本案的诉讼费。被告福建久顺房地产开发有限公司辩称：一、被告承建的公园1号小区分为一期和二期，一期是建设1、2、3、5、6号楼，被告五证齐全并悬挂于售楼部，没有隐瞒。二期即5号楼西南侧居民区的房屋征收与补偿工作是由邵武市人民政府负责，被告只是土地使用权人，也希望政府马上能征收以实现被告的开发利益，但被告不能代政府实施强制拆迁。二、原、被告约定的交房日期是2014年10月31日，被告于同年8月20日即书面通知所有业主交房，但原告接到通知后却无故不来办理，故被告不存在逾期交房的违约行为。商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，不是合同的组成部分。被告在与原告签订的《商品房买卖合同》的补充协议中明确约定：“被告对项目进行宣传的所有资料包括楼书、沙盘模型、广告及李纲西路延伸段拆迁（道路建造及二期开发）仅供参考，不作为合同的组成部分，实际情况以政府批文及合同为准”。同时，政府还在协商5号楼西南侧的民房拆除问题，民房与5号楼相距6米且已被围墙隔离，不会影响通风及采光。三、被告建设的包括原告购买的5号楼在内的一期项目已于2014年4月15日竣工验收及备案，符合双方约定的交房条件。原告无正当理由拒收，视为房屋交付。双方签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，现原告要求单方面解除合同没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：证据1、结婚证、户口簿。证明：被原告二人系夫妻，系进城务工的农民工的事实。证据2、公园1号宣传画册。证明：被告在画册中具体而明确地承诺下列内容：1、公园1号小区位列李纲西路；2、拥有完善的自身商业配套系统，有6000多平方米的集中式商业会所；3、采用半合围空间规划，拥有6000平米的社区中央花园，五重坡地园林体系。证据3、《商品房买卖合同》及六个附件、两张购房发票。证明：1、原告向被告购买房产的事实；2、合同就标的、价款、付款、交房、质量、违约责任等做了具体规定；3、合同第八、九、十一条规定，被告违约交房，原告拒绝接受导致逾期交房由被告承担违约责任。证据4、《个人购房担保借款合同》及借款凭证。证明：1、原告向农行按揭贷款42万元的事实。证据5、《交房通知书》。证明：1、被告于2014年8月19日通知原告交房；2、原告在交接过程中实地看房才发现问题，并拒绝收房。证据6、《公园1号项目规划总平面图》、相片一组。证明：1、原告的宣传画册、沙盘与规划总平图吻合，其在宣传过程中允诺的内容应作为合同内容；2、被告建房严重违反规划设计，5号楼西南侧有大量民房未拆迁，7、8号楼停建，无消防车道、宣传承诺的内容无法实现；3、206室西南侧约2米处有高出约5米的民房，民房的厨房、卫生间排气扇正对206卧室，对原告的采光权的通风权构成了严重侵害。证据7、《房屋租赁合同》。证明：原告一家三口仍然租住在西门洒厂宿舍1栋406室，租金每月680元。原告为证明被告在售房时未告知购房者公园1号规划红线范围内有大量民房未拆除及被告在与购房者签订合同时没有给予购房者充分的阅读时间及就特别条款作特别提示还申请证人叶某、俞某出庭作证。叶某、俞某述称，两证人系公园1号购房户，购房时被告未告知前面有民房难以拆除，签合同时销售人员翻到哪里证人就签到哪里。被告质证认为，对原告所举证据1-5的真实性没有异议；证6的真实性有异议，当时的规划总平面图是不齐全的，还要经过审批，原告选择性的拍摄照片；证7的真实性有异议，证人证言不能证明原告想证明的内容，证人不能依据自己的感觉推定别人也是这样的。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：证据1、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。证明：1、被告是依法开发包括5#楼在内的楼盘；2、被告通过公示《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的方式进行销售，不具有违法性。证据2、组织机构代码证。证明邵武市人民政府依法设立“李纲西路延伸段建设项目经理部”，负责包括被告二期在内的李纲西路延伸段的拆迁和补偿工作。证据3、《商品房买卖合同》及六附件。证明：1、双方已达成购买房屋的事实；2、被告与原告签订合同中，原告享有解除权是被告逾期交房和超出误差比值两种情形；3、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条中明确约定出卖人对邵武市公园1号项目进行的宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘模型、广告、及李纲西路延伸段拆迁道路建造及二期开发）仅供参考，不作为项目交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分。该项目的实际情况以政府最终批准的文件及《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，没有逾期交房，没有违约行为。证据4、竣工验收报告、消防备案抽查合格的意见及竣工验收备案表。证明：被告交付房屋在2014年10月31日前已竣工验收和消防验收合格，符合交付条件，证据5、照片。证明：原告陈述其住房与民房相差2米且有排气扇正对其卧房不符合客观事实。证据6、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书和资料领取清单。证明：被告交付手续符合法律和合同约定。证据7、物业验收确认单。证明：被告交付的房屋符合交付条件，小区业主接到书面通知后均已办理验房交接并入住的事实。原告质证认为，对被告所举证据1、2、3、4、8的真实性无异议；证5、6、7的真实性有异议。本院认为，被告对原告所举证据1-5的真实性及原告对被告所举证据1、2、3、4、8的真实性均无异议，本院予以采信。原告所举证6、7与本案有关，予以采信。证人证言不能证明原告想证明的事实，不予采信。原告对被告所举证5、6、7的真实性有异议，但未提供相应的反证，且被告所举证5、6、7与本院有关，本院予以采信。经审理查明，2013年5月25日，原告黄春斌、曾华英与被告福建久顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的公园1号5号楼206室房屋，被告应于2014年10月31日前交付房屋。合同签订后，原告交纳了首付款并办理了按揭贷款手续。2014年8月20日，被告向原告寄出交房通知。原告到场查看后发现原告购买的公园1号5号楼206室西南侧有民房尚未拆除，影响206室的使用，遂未办理收房手续。后原、被告对此发生争议，协商未果，原告遂诉至本院。另查明，被告开发的公园1号项目共分二期建设，原告购买的房屋系第一期，一期项目已于2014年4月15日竣工验收和备案。本院认为，本案争议的焦点是被告是否应对公园1号5号楼西南侧民房未能按时拆除承担违约责任？国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。故房屋拆迁系政府的行政行为，被告作为民事主体不可能成为拆迁的主体，原告认为被告应负责拆迁没有法律依据，故5号楼西南侧民房未能及时拆除的原因不可归责于被告。5号楼西南侧民房距离5号楼直线距离较近，原告购买的206室楼层较矮，虽然不会影响房屋基本的使用、居住功能，但5号楼西南侧民房的存在会对206室的视野、采光等造成一定的影响。被告交付的房屋因政府未能及时拆除民房的原因存在一定瑕疵，虽然被告没有违约行为，但根据民法通则中的公平原则，被告应酌情给与原告一定的补偿。根据原告的主张及涉诉房屋的客观状况，被告应从原、被告约定的房屋交付之日起至5号楼西南侧民房拆除之日止每月支付原告680元的房屋租金。关于原告认为被告的宣传画册承诺的相关设施与实际不符的问题。本院认为，被告宣传画册显示的是整个公园1号包括一期及二期项目的规划设计，因民房的拆迁问题，二期项目尚未建设，故原告认为被告未能实现宣传画册中对相关设施所作的承诺而要求解除合同，没有事实依据，本院不予支持。关于原告认为被告交付的房屋与规划不符、缺乏消防车道、无法验收等问题。本院认为，原告的上述主张只有口头陈述，并未提供相应的证据，而被告提供了相关部门出具的验收合格的书面证据，故原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并赔偿原告损失的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告福建久顺房地产开发有限公司应于2014年10月31日起至公园1号项目5号楼西南侧民房拆除之日止每月支付原告黄春斌、曾华英房屋租金680元；二、驳回原告黄春斌、曾华英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10613元，由黄春斌、曾华英负担8500元，被告福建久顺房地产开发有限公司负担2113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审　判　长　　李　曦人民陪审员　　朱荣健人民陪审员　　王美香二〇一六年二月十五日书　记　员　　张　明本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”