（2015）博民初字第2475号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-06-22
案件名称
孙荣英、李世军与刘建前、赵京芹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市博山区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙荣英,李世军,刘建前,赵京芹,淄博基业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2015）博民初字第2475号原告：孙荣英。原告：李世军。被告：刘建前。被告：赵京芹。第三人：淄博基业房地产开发有限公司。住所地博山区城西西冶街以西新坦路南。法定代表人：吴光禄，董事长。委托代理人：蒋永涛，山东秀坤律师事务所律师。（特别授权代理）原告孙荣英、李世军诉被告刘建前、赵京芹，第三人淄博基业房地产开发有限公司（以下简称淄博基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员董军戈适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙荣英、李世军，被告刘建前、赵京芹，第三人淄博基业公司的委托代理人蒋永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙荣英、李世军诉称，2007年10月2日，被告刘建前与第三人淄博基业公司签订拆迁房屋房屋补偿协议一份，该协议约定第三人淄博基业公司拆除被告位于建陶厂宿舍的房屋一处，被告向第三人淄博基业公司支付房屋差价款，第三人淄博基业公司为被告补偿房屋一套。2007年10月8日，原告与被告签订协议书一份，协议书约定，原告购买被告刘建前建陶厂宿舍的拆迁补偿房屋，双方约定由原告代被告支付房屋差价款。协议签订后，原告李世军代两原告向被告支付了房屋差价款，并代被告向第三人淄博基业公司支付了地下室购买款、地暖开户费等相关费用，但涉案房屋至今无法办理产权登记手续，严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的购房协议；判令两被告返还原告房款90000.00元并赔偿原告经济损失40000.00元。原告孙荣英、李世军提供以下证据：1、2007年10月8日，两原告与被告赵京芹签订协议书一份；2、被告刘建前选房认购单一份；3、选房序号单据一份；4、差价明细表一份及两原告根据该表替两被告交款的收据三份；5、博山泰峰建陶有限责任公司出具的南宿舍房地产转移完结证明一份、两原告替两被告交纳房屋转移手续费的收据一份；6、两原告替两被告交纳购房差价款的收据一份；7、2007年10月2日，被告刘建前与第三人签订的拆迁房屋房屋补偿协议一份；8、协议复印件一份。被告刘建前、赵京芹在庭审中口头辩称，我们不同意与原告解除所签订的购房合同，也不同意退还原告房款并赔偿原告经济损失。被告刘建前、赵京芹未提供其他形式的证据。第三人淄博基业公司在庭审中述称，1、原告的诉讼主张与我公司无关。2、基于原告起诉的事实和理由中涉及到涉案房产办理产权证的问题，向法庭解释一下：涉案的房屋坐落于博山区新博南路18号院内兴学花苑5号楼6层西户（该楼仅一个单元），该房屋按照相关规划建设等手续，已经依法取得房屋所有权证，现在的证号为淄博市房权证博山区字第号，该房屋现在登记的所有权人为我公司，如果我公司与被告仅是简单的房屋买卖合同关系的话，在被告支付完毕购房款并交纳完毕相关契税后，我公司即可为被告办理房屋所有权证。但本案我公司与被告是房屋拆迁合同关系，被告作为拆迁户，在我公司为其办理房屋所有权证书之前必须先将其原被拆除房屋的产权登记予以注销，而本案被告被拆除的房屋在产权登记部门登记的仍然为有限产权，因登记的共有人原博山建陶厂不能出具相关手续，导致被告被拆迁的原房屋产权登记不能注销。因此，是因为被告的被拆除房屋在产权登记方面存在问题，导致我公司不能将涉案房屋的产权登记办理到被告名下。第三人淄博基业公司提供以下证据：登记在第三人名下的涉案房屋现房屋所有权证一份。本院依职权从本院（2015）博民初字第1248号卷宗中调取两被告的户籍证明各一份、涉案房屋被拆除前的老房屋所有权证一份、庭审笔录一份；从本院（2015）博民初字第1932号卷宗中调取庭审笔录一份。经审理本院认定，两原告系母子关系，两被告系夫妻关系。两被告原共有位于博山区新博南路74-6号的房屋一处，房屋所有权证号为博政房字第号。2007年10月2日，被告刘建前代表两被告就该房屋与第三人签订了拆迁房屋房屋补偿协议一份，按照该拆迁房屋房屋补偿协议约定，第三人拆除两被告的该处房屋后，在博山区兴学花苑补偿两被告房屋一套，两被告为此应支付第三人房屋差价款46361.60元，补偿房屋应在2008年10月1日前交付两被告。拆迁房屋房屋补偿协议签订后，两被告将该房屋交予第三人拆除。2007年10月8日，被告赵京芹作为甲方（卖方人）与两原告作为乙方（买方人）签订协议书一份，协议约定：“甲方刘建前建陶厂宿舍拆迁，购63m2住房一套，总款陆万陆仟叁佰陆拾元整（66360.00元）经双方协商，有甲方转让给乙方。2007年10月2号，有乙方向开发商交款肆万陆仟叁佰陆拾元整（46360.00元），2008年10月2号有乙方向甲方交款贰万元整（2000.00元）建陶厂通知甲方------通知乙方向建陶厂交款贰仟元（全产权费用），开发商交房后由甲方协助乙方办理过户手续（费用由乙方承担）。”诉讼过程中，被告刘建前对被告赵京芹与两原告所签订的该份协议书的效力予以认可。2009年冬，被告刘建前经选房，确定其与被告赵京芹从第三人处获得的补偿房屋具体坐落位置为博山区新博南路18号院内兴学花苑5号楼6层西户。两被告随即将该房屋交付两原告，但两被告至今就涉案房屋仍无法为两原告办理产权转让登记手续，两原告为此诉来本院，要求处理。另查明，两原告主张两被告应予返还的房款既包括两原告支付的购房款，亦包括代两被告交纳的与涉案房屋有关的各种款项，具体包括：于2007年10月2日替两被告交纳的房屋差价款46360.00元；于2009年12月11日替两被告交纳的暖气开户费4850.00元、房屋实测后差价2407.00元、购买地下室8087.00元、购买地下室铁门40.00元、购买楼宇门219.00元、回迁用地转国有费用2400.00元，该部分款项共计18003.00元；于2008年9月25日替两被告交纳的房屋转移手续费3600.00元。此外，两原告还另给付两被告购房款20000.00元。以上与涉案房屋有关的款项共计87963.00元，两被告对此予以认可。两原告另主张针对涉案房屋除以上款项外还替两被告交纳部分款项，但相关单据丢失，总款项数额应计90000.00余元，两被告对两原告所主张的其余款项不予认可。诉讼过程中，两原告另自认于2009年12月11日替两被告所交纳的暖气开户费、房屋实测后差价、地下室、铁门、楼宇门、回迁用地转国有费用共计18003.00元后又退回170.00元，该部分款项实际交纳17833.00元。再查明，涉案的位于博山区新博南路18号院内兴学花苑5号楼6层西户的房屋，已于2011年9月6日办理产权登记手续，产权登记人为第三人，产权证号为淄博市房权证博山区字第号。诉讼过程中，第三人明确表示，因两被告被拆除房屋在产权登记方面存在问题，无法将涉案房屋的产权登记手续办理到两被告名下。以上事实，由本院依职权调取的证据，原告、第三人提供的证据及当事人陈述在卷为证。本院认为：根据相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方当事人可以要求解除合同。本案中，两原告与被告签订的系房屋买卖协议书，在房屋买卖协议中，两原告作为买房人，应如约向被告支付购房款并交纳与涉案房屋有关的各项费用，两被告亦应如约向原告交付房屋并及时为原告办理房屋产权转让登记手续，两原告的合同目的在于取得涉案房屋的所有权。现两原告已按照协议书履行完毕其自身所负义务，即足额向被告支付了购房款及与涉案房屋有关的各项费用，但两被告虽已将涉案房屋交付原告使用，但自2009年冬向原告交付房屋至今已六年有余，两被告并未能履行完毕其作为卖房人的附随义务，即为原告办理涉案房屋的产权转让登记手续，致使两原告无法取得涉案房屋的所有权。诉讼过程中，第三人作为涉案房屋的现产权登记人，亦明确表示，因两被告原被拆除房屋在产权登记方面存在问题，仍无法将涉案房屋产权登记办理到两被告名下，两被告因此仍无法为两原告办理涉案房屋的产权转让登记手续。故两原告在两被告长期违约致使难以取得涉案房屋所有权以实现合同目的的情况下，要求与两被告解除所签订的购买涉案房屋的协议书，符合法律规定，本院予以支持。对于两原告要求返还其所支付的与涉案房屋有关款项的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，两原告已向被告交付了购房款并替两被告交纳了与涉案房屋有关的相关款项，两被告业已于2009年冬将涉案房屋实际交付两原告，合同已实际履行。根据本案合同的性质及实际履行情况，能够恢复原状，故两原告可要求两被告返还其所支付的与涉案房屋有关的相关款项，并将涉案房屋腾空后退还两被告。对于两被告应返还两原告款项的数额，根据庭审查明情况，两原告有证据证实且两被告认可的与涉案房屋有关的款项数额共计87963.00元，但该款项包含了两原告于2009年12月11日代两被告交纳的与涉案房屋有关的各种款项共计18003.00元，根据两原告自认，该部分款项此后退还了170.00元，应从中扣除，故两原告有证据证实且两被告认可的与涉案房屋有关的款项数额共计应为87793.00元（87963.00元-170.00元），对此两被告应返还两原告。两原告主张还有部分其他款项，总款项数额应计90000.00余元，因两原告对其所主张交纳的其他款项未能提供相关证据证实，两被告亦不认可，故本院不予支持。两原告同时应将涉案房屋，即位于博山区新博南路18号院内兴学花苑5号楼6层西户，产权证号为05-1025168号的房屋腾空后退还两被告。对于两原告要求两被告赔偿经济损失40000.00元的问题。因两原告并未提供相关证据证实其实际损失情况，且合同已经实际履行，两被告在从第三人处选房后，即已将涉案房屋实际交付两原告，涉案房屋一直处于两原告的实际控制下，故对两原告要求经济损失的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告孙荣英、李世军于2007年10月8日与被告赵京芹签订的协议书。二、被告刘建前、赵京芹于本判决生效之日起十日内返还原告孙荣英、李世军房款共计87793.00元。三、原告孙荣英、李世军于判决生效之日起十日内将位于博山区新博南路18号院内兴学花苑5号楼6层西户（产权证号为05-1025168号）的房屋腾空并退还给被告刘建前、赵京芹。四、第三人淄博基业房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。五、驳回原告孙荣英、李世军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500.00元，原告孙荣英、李世军负担502.00元，被告刘建前、赵京芹负担998.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 董军戈二〇一六年二月十五日书记员 李 君 来源：百度搜索“”