（2015）穗中法民五终字第5876号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-07-15
案件名称
肖爱芳与刘月娥房屋买卖合同纠纷2015民五终5876二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘月娥,肖爱芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5876号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘月娥，住广州市海珠区。委托代理人：万海龙、张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖爱芳，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：吴海滨、梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人刘月娥因与被上诉人肖爱芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年6月15日，肖爱芳作为出售方，刘月娥作为认购方，广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）作为出售方的受托人，签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定刘月娥向肖爱芳认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二期某铺位，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。认购书约定认购价为279274元，签署《商铺买卖合同》时支付购铺综合税费9356元；刘月娥须于2010年6月9日前到指定律师所与出售方签署《商铺买卖合同》。2010年6月21日，肖爱芳（甲方、出卖人）、刘月娥（乙方、买受人）、新港公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购商铺位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦某铺，该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为279274元（以套内面积单价计算43842.07元每平方米）。合同第四条约定，买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，于2010年6月21日前支付全部房价款的30%，计83782元；2010年7月21日前支付全部房价款23%，计65492元；余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。第五条：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条、出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第八条、出卖人应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担。第十三条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址……出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起3天内视为送达。第十四条，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区有关部门办理商铺独立产权手续。出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺独立产权手续，按下列方式处理：（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……。第十五条，本合同生效后220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需及未交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……合同并对装饰标准、房地产权证的办理等方面进行了约定。《商铺买卖合同》签订前后，刘月娥合计向肖爱芳支付购房款149274元及公证费200元，向案外人缴纳律师费1480元。2010年10月2日，新港公司（甲方、移交方）与刘月娥（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。2012年7月10日，新港公司向刘月娥发出《通知函》，告知因刘月娥个人原因导致银行对其按揭申请不予批准，要求刘月娥在2012年7月20日前向肖爱芳或新港公司付清余款130000元及税费9355元。2012年9月28日，新港公司及广州某商务有限公司向刘月娥发出《通知书》，通知刘月娥于2012年10月8日至2012年10月12日办理接收涉案商铺的手续。2012年10月19日，上述两公司再次向刘月娥发出《告知书》，催告刘月娥在2012年10月30日前办理商铺接收手续。2014年6月27日，新港公司向刘月娥发出《催款函》，要求刘月娥向出卖人肖爱芳支付购房余款130000元及办理产权交易登记等相关费用9355元，及上述欠款的相应利息、罚息、滞纳金、违约金等。原审另查明，上述《通知函》《通知书》《告知书》《催款函》等文件均寄往刘月娥在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址。2011年8月3日，涉案商铺登记至刘月娥名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道某商铺。肖爱芳为办理该商铺的产权登记，垫付了契税8378.22元、房地产交易手续费226.68元。肖爱芳并提供《广东省行政事业性收费统一票据》拟证明其垫付了房地产权登记费及出具房地产基本状况、所有费用共1180元，但该票据显示计费宗数为2宗。肖爱芳于2015年7月31日向原审法院提起诉讼称：虽经多次催促，刘月娥仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成违约，刘月娥理应继续履行合同并承担相应的违约责任。请求判令：1、刘月娥向肖爱芳支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦某商铺购房余款130000元及违约金（违约金以应付房价款130000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至刘月娥实际付清款之日止）；2、刘月娥向肖爱芳支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦某商铺购房税费9784.9元及利息（以购房税费9784.9元为本金，从本案立案起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至刘月娥实际付清款之日止）；3、刘月娥承担本案全部诉讼费用。刘月娥在原审中提起反诉称：肖爱芳存在严重的虚假宣传、虚假承诺和隐瞒重要事实的违背诚实信用原则的行为，导致刘月娥现无法履行合同，且存在严重过错，根据《合同法》等相关法律法规，应返还刘月娥购买涉案商铺全部已付房款、律师费、公证费共计150954元及利息，请求判令：1、解除刘月娥与肖爱芳于2010年6月21日签订的《商铺买卖合同》；2、肖爱芳返还刘月娥已付购房款、按揭费、税费、律师费、公证费共计150954元及利息46489元（利率按同期银行贷款利率计算，自2010年7月23日起计，暂计至2015年8月20日，直至全部清偿之日止）；3、肖爱芳承担本案的诉讼费、反诉费。原审诉讼中，刘月娥提供中国南方进出口商品交易中心宣传海报、现场图片、广告图片等证据拟证明肖爱芳存在虚假宣传、虚假承诺等事实。肖爱芳对上述证据均不予确认，认为肖爱芳作为二手出卖人，从未发布过任何广告；即使按该证据内容，也是针对不特定对象发出，没有具体承诺何时能实现图文所显示的效果，更没有对涉案商铺规划范围内的商业配套等进行过任何具体且明确的承诺，相关广告属于要约邀请，不具备合同约束力。原审法院认为：肖爱芳与刘月娥签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，刘月娥须分期向肖爱芳支付购房款共149274元，余款130000元采取银行按揭贷款方式支付。刘月娥至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，肖爱芳请求刘月娥支付购房余款130000元合理合法，予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房余款应承担违约责任，但刘月娥办理按揭贷款的相关手续是由肖爱芳或肖爱芳指定的机构代理的，而刘月娥已依约支付全部购房款的53%，肖爱芳也不能证明银行不放款完全归责于刘月娥。因此，肖爱芳要求刘月娥支付违约金的请求理由不充分，不予支持。关于肖爱芳购房税费，认购书已约定刘月娥应在签订《商铺买卖合同》时向肖爱芳支付购房综合税费，因此对肖爱芳垫付的契税8378.22元、房地产交易手续费226.68元，予以支持。对房地产权登记费及出具房地产基本状况、所有的费用，肖爱芳提供的《广东省行政事业性收费统一票据》显示交易宗数为2宗，而本案所涉商铺仅一套，对该部分费用，原审法院支持590元（1180元÷2）。因此，刘月娥应向肖爱芳支付购房税费9194.9元（8378.22元+226.68元+590元）。刘月娥未按时支付购房税费，肖爱芳要求自本案立案起诉之日（2015年7月31日）起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息有理，予以支持。针对刘月娥的抗辩意见以及刘月娥反诉请求的理由，原审法院认为：一、刘月娥所提供的广告宣传资料无法证明系肖爱芳作出，且相关广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。刘月娥作为完全民事行为能力人，应有充分审慎义务，其对签订认购书及买卖合同的后果应有充分认识。刘月娥明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其亦应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由其自行承担。二、根据合同约定，买受人（刘月娥）须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人（肖爱芳）提供所需资料及交清全额房价款……因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。由于刘月娥至今尚未向肖爱芳付清全额房价款，肖爱芳办理《房地产权证》的时间亦可相应顺延，因此肖爱芳亦不承担迟延办理产权过户手续的责任。三、肖爱芳已履行通知刘月娥收楼的义务，按照约定，买受人（刘月娥）未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人。故刘月娥认为肖爱芳没有履行房屋交付义务无理。四、关于贷款问题，刘月娥并没有证据证明肖爱芳曾对其承诺可以申请到按揭贷款。根据合同约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准刘月娥的贷款申请，根据上述约定，刘月娥应一次性向肖爱芳支付购房余款。刘月娥在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非刘月娥不可预见、不能克服的情形。故刘月娥认为其贷款申请未获银行同意属肖爱芳过错理由不成立，不予采纳。因此，刘月娥的抗辩及反诉请求均没有事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告刘月娥于本判决发生法律效力之日起15日内向原告肖爱芳支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道某商铺的购房余款130000元；二、被告刘月娥于本判决发生法律效力之日起15日内向原告肖爱芳支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道某商铺的购房税费9194.9元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2015年7月31日起计算至付清款之日止）；三、驳回原告肖爱芳的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告刘月娥的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1548元、反诉案件受理费3106元，均由被告（反诉原告）刘月娥负担。判决后，上诉人刘月娥不服，向本院提起上诉称：一、涉案房产实际的所有人为新港公司，认购书和商铺买卖合同的卖方也是新港公司，即使认定新港公司不是卖方，新港公司作为保证人进行盖章签字，应对本案的相关法律后果承担连带责任，涉及到本案的重要事实新港公司是经手人，故本案的审查范围和处理结果均与新港公司有着直接的利害关系，原审未依法追加新港公司作为第三人参加诉讼是严重的程序错误。二、原判查明事实不清、错误。（1）漏查新港公司作为实际卖方和被上诉人肖爱芳在签订《商铺买卖合同》时不是产权人的事实，《商铺买卖合同》应为无效。（2）原判查明和认定“广告宣传资料无法证明系被上诉人作出，且相关广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约”系错误的。新港公司为实际卖方，即使新港公司为被上诉人的代理人，代理人所从事的代理事务的法律后果也应由委托人承担，当广告宣传资料具体确定时，应为要约而非要约邀请，是决定涉案房屋价格的主要因素。（3）漏查“因涉案项目和房贷政策的原因导致上诉人不能按揭，无履行合同的能力，上诉人有权请求解除合同”的事实。上诉人对于涉案房屋不能按揭不存在任何过错。三、被上诉人和新港公司虚假宣传，单方取消“中国南方进出口商品交易中心”资质和市场称号，并未履行交付义务，相关的规划配套设施、装修也不符合同约定，存在严重违约行为。综上，被上诉人和新港公司存在严重过错，原判适用法律错误，请求：1、撤销原判第一、二、四项；2、依法改判解除上诉人与被上诉人于2010年6月21日签订的《商铺买卖合同》，被上诉人返还上诉人已付购房款、按揭费、税费、律师费、公证费共计150954元及利息46489元（利率按同期银行贷款利率计算，自2010年7月23日起计，暂计至2015年8月20日，直至全部清偿之日止）；3、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费、反诉费。被上诉人肖爱芳答辩称：上诉人刘月娥没有提供充分证据证明其主张，不同意其上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求维持原判。上诉人刘月娥及被上诉人肖爱芳在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人刘月娥与被上诉人肖爱芳签订的《商铺买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。本案是房屋买卖合同纠纷，新港公司作为涉案买卖合同的担保人，其主要保证的责任应是将产权过户至买受人名下等义务，现涉案房屋产权已登记在上诉人刘月娥名下，故新港公司并非本案必要的当事人，上诉人刘月娥关于原审未依法追加新港公司作为第三人参加本案诉讼是严重的程序错误的上诉意见缺乏法律依据，本院不予采纳。《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。涉案商铺的产权已登记在上诉人刘月娥的名下，现银行不批准上诉人刘月娥的贷款申请，根据上述约定，原审判决上诉人刘月娥一次性向被上诉人肖爱芳支付购房余款并无不当。上诉人刘月娥购买涉案商铺，应对相关的投资风险有所预见，包括在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非上诉人刘月娥不可预见、不能克服的情形，故原判认定上诉人刘月娥关于其贷款申请未获银行同意属被上诉人肖爱芳过错的理由不成立而不予采纳正确。双方签订的认购书已约定买受人应支付购铺综合税费，现被上诉人肖爱芳已就其在办理涉案房屋过户手续中代上诉人刘月娥支付了相关税费提供了证据予以证明，故在涉案房屋已登记在上诉人刘月娥名下的情况下，被上诉人肖爱芳主张上诉人刘月娥给付该税费及利息符合双方的约定。上诉人刘月娥没有举证证明其支付该笔费用，其上诉要求撤销原审该项判决不成立，本院不予采纳。上诉人刘月娥在原审中提交的相关广告宣传是营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。上诉人刘月娥在没有新证据的情况下，其关于被上诉人肖爱芳虚假宣传的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。被上诉人肖爱芳已履行通知上诉人刘月娥收楼的义务，根据双方合同的约定，买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人。上诉人刘月娥并无提供证据证明其按被上诉人肖爱芳通知的时间去办理接收手续，也无证据证明其就不符合交房条件向被上诉人肖爱芳提出了异议，也未能提供充分证据证明被上诉人肖爱芳通知交付的商铺不符合合同约定的装修标准，故上诉人刘月娥关于被上诉人肖爱芳并未履行交付义务，相关的规划配套设施、装修也不符合同约定的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6202元，由上诉人刘月娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一六年二月十五日书 记 员 郑高妍 来源：