（2015）宜民重字第8号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-04
案件名称
原告湖南农村商业银行股份有限公司与被告吴建新、彭新爱物权确认纠纷一审民事判决书
法院
宜章县人民法院
所属地区
宜章县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南农村商业银行股份有限公司,吴建新,彭新爱
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条
全文
湖南省宜章县人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民重字第8号原告湖南农村商业银行股份有限公司，住所地：宜章县南京洞开发区富豪路14号。法定代表人郑兴国，男，该公司董事长。委托代理人吴章勇，湖南宜林律师事务所律师。被告吴建新。被告彭新爱，系被告吴建新之妻。以上两被告委托代理人李志安，广东金桥百信律师事务所律师。原告湖南农村商业银行股份有限公司与被告吴建新、彭新爱物权确认纠纷一案，本院2015年6月1日作出（2015）宜民一初字第760号民事判决，被告吴建新、彭新爱不服提起上诉。2015年9月10日郴州市中级人民法院作出（2015）郴民一终字第534号民事裁定书裁定撤销一审判决，发回本院重审，本院另组成合议庭重新审理。重审中，原告变更了原审的诉讼请求。本案于2016年1月26日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令被告吴建新、彭新爱立即协助原告办理宜章县玉溪镇文明南路134-94栋102号房屋过户手续。被告吴建新答辩要点：1、原告的诉请超过了诉讼时效，应当予以驳回；2、本人之所以退回房款，是因为本单位大部分职工购了房屋都没交款，本人并没有放弃房屋所有权的意思表示，退回的房款只能算是不当得利；3、本案所涉房屋一直登记在本人名下，产权非常明晰，本人一直合法拥有房屋产权；4、原告职工黄际松之所以长期居住本案所涉房屋，是本人看在其是远房亲戚份上许可其居住的。被告彭新爱的答辩要点：同意吴建新的答辩意见，吴建新有退房款的行为，但从来没有放弃房屋所有权的意思表示。本案所涉房屋是本人同吴建新夫妻共同财产，即使吴建新有退房行为，未经过本人同意也是无效的。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告吴建新原系原告（原名称为湖南省宜章县信用合作联社）单位职工。1996年12月27日，被告吴建新按当时的房改政策与原告签定了《公有住房买卖协议书》，购买了原告位于宜章县玉溪镇（原称城关镇）文明南路23号3栋102号房。双方签定的《公有住房买卖协议书》第六条“权利与义务”中的第3项约定：“乙方在购房后的五年内，不得转让和出租；如需退出住房，甲方按政策规定的办法退款，甲方收回住房，双方不计利息和租金，实行以息代租”。1998年5月15日，宜章县人民政府为被告吴建新核发了宜房字第1-083**号房屋所有权证，房屋所有权证上登记该房屋地号为134，栋号为094，房号为102。1998年7月1日，在被告吴建新的要求下，宜章县房改办将购房款17216.72元退给被告吴建新。2011年11月25日，被告吴建新、彭新爱持1-08319号房屋所有权证向宜章县房产局申请换发产权证。2011年11月29日，宜章县房产局为被告吴建新、彭新爱换发了宜房权证城关镇字第7110028**号房屋所有权证。2、1998年以来，本案所涉房屋一直由原告职工黄际松居住。被告吴建新、彭新爱将本案所涉房屋换证后，向黄际松提出了搬离此房要求，但遭到黄际松拒绝。3、被告彭新爱系被告吴建新之妻。被告吴建新购买本案所涉房屋及退购房款行为均发生在被告彭新爱与被告吴建新婚姻存续期间。二、双方当事人有争议的事实本案所涉房屋是原告还是被告交由黄际松居住的，双方有争议。原告称，被告吴建新将购房款退回后，房屋由原告收回，并交由黄际松租用至今。为支持其主张，原告提供了部分收取黄际松房租或水电费的票据作证据。两被告辩称，房屋系其交由黄际松无偿居住的，因为黄际松是其远房亲戚。但黄际松却想将该房屋据为己用，侵占至今。被告方对原告提供的房租、水电费票据质证时称，原告提供的票据金额才数百元，而黄际松居住本案所涉房屋已达17年之久，足以证明房屋是被告交由黄际松无偿居住的。原一审时，为查明事实真相，本院对黄际松进行了调查，黄际松称本案所涉房屋是原告安排其居住的，从1998年一直租用至今。被告方质证时，称黄际松与本案有利害关系，其证言不能作证据使用。本院认为，原告能够提供部分收取黄际松租金和水电费票据，且黄际松本人也称房屋是原告安排其居住，故本院对原告主张房屋系其安排让黄际松居住一事予以采信。被告对其抗辩主张未提供有力证据证实，本院不予支持。法律适用争议根据查明的事实，当事人在法律适用上，争议焦点如下：1、如何认定被告吴建新退房款行为的性质。被告方认为，被告吴建新虽有过退房款行为，但从未有过退房意思表示，退回的房款只能算作不当得利。原告认为，被告吴建新提出退房款的申请，即意味着其要求退房。本院认为，可将被告吴建新申请退房款的行为认定为其要求退房意思表示。理由如下：原、被告双方合同约定：“乙方在购房后的五年内，不得转让和出租；如需退出住房，甲方按政策规定的办法退款，甲方收回住房，双方不计利息和租金，实行以息代租”。根据合同约定和交易习惯，既然被告主动提出退房款申请，则可推定其同意退房。被告退回的房款是其根据合同约定所得利益，而非不当得利。此外，被告吴建新退房款后，便将本案所涉房屋移交了原告占有和管理，也印证了这一点。2、原告的诉请是否已超诉讼时效。被告方认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为2年，而1998年至今历时已达17年之久，原告诉请明显超过诉讼时效。原告认为，本案虽为买卖合同纠纷，但实为物权登记错误的物权之诉，因而不受诉讼时效限制。本院认为，原告的诉请未超诉讼时效。理由如下：被告方协助原告变更本案所涉房屋的产权登记义务系合同之债，诉讼时效期间为两年。合同之债诉讼时效的起算时间，为合同约定的债务履行期届满之日。原、被告双方并未明确约定被告方协助原告变更本案所涉房屋产权登记的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告可随时要求被告方履行，但应给予被告方必要准备时间。所给予的期限届满之日，即诉讼时效起算之日。原告提起本案诉讼前才明确要求被告方履行协助变更房屋产权登记义务，故本案原告诉请并未超诉讼时效。3、被告彭新爱能否以不同意或不知道为由否定被告吴建新退房行为效力。被告彭新爱认为，本案所涉房屋是本人同吴建新夫妻共同财产，即使吴建新有退房行为，未经过本人同意也是无效的。原告认为，原告是善意的第三人，被告彭新爱以其不同意退房为由主张吴建新退房行为无效于法无据。本院认为，被告吴建新19**年12月购买本案所涉房屋后，产权于1998年5月登记在其个人名下。不久，被告吴建新便提出退回购房款的申请，并及时将所购房屋移交原告占有、管理。原告从此一直将该房屋出租给本单位职工黄际松居住，对此事实被告彭新爱是明知的，但其在2011年前一直未对黄际松租用该房提出异议，故原告完全有理由相信退房行为是两被告共同意思表示。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，被告彭新爱不能以不同意或不知道为由否定被告吴建新退房行为效力。判决的理由与结果本院认为，在重审中原告变更诉请后，本案案由应由原来的“物权确认纠纷”变更为“房屋买卖合同纠纷”。生效的合同应当全面履行。根据原、被告双方签定的《公有住房买卖协议书》第六条“权利与义务”中的第3项约定及交易习惯，被告将购房款退回后，应当主动将房屋交付给原告，并在原告提出变更房屋产权登记要求后积极协助原告变更。被告方主张的无退房意思表示及原告诉请已超诉讼时效的抗辩意见，与事实不符，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条之规定，判决如下：被告吴建新、彭新爱应在本判决生效后十日内协助原告湖南农村商业银行股份有限公司办理宜章县玉溪镇文明南路134-94栋102号房屋过户手续。案件受理费100元，由被告吴建新、彭新爱负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 李 明审 判 员 李建光人民陪审员 樊友海二〇一六年二月十五日书 记 员 高亚菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 关注微信公众号“”