（2016）辽01民终1129号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-04-22

案件名称

上诉人金红日与被上诉人徐跃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金红日,徐跃

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终1129号上诉人（一审原告）：金红日，男，汉族，1974年1月23日出生，住址吉林省吉林市船营区。委托代理人：王祁，辽宁显法律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：徐跃，男，汉族，1975年12月24日出生，住址沈阳市于洪区。委托代理人：曲东，辽宁宣政律师事务所律师。上诉人金红日因与被上诉人徐跃房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02195号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金红日一审起诉称：金红日所有一处位于沈阳市大东区八王寺19号1门门市一处，徐跃因开茶楼需要租用该房屋，于2013年7月15日与金红日签订租赁合同一份，合同中约定位于沈阳市大东区八王寺19号1门面积为607.66平的门市出租给徐跃，租期为5年从2013年8月14日起，至2018年8月13日，每年8月14日至次年8月13日为一个承租年；第一年（2013年8月14日至2014年8月13日）租金为35万元，依次类推每年租金比前一年增加一万元，徐跃应当每年提前两个月交付下一年度房租：徐跃应该按期交纳租金，逾期超过20天，金红日有权终止合同，徐跃并按照年租金10%支付逾期租金；租赁期间的水电、有线、房租税、物业费由徐跃承担。合同签订后，徐跃在租赁房屋开设茶楼。徐跃仅交付金红日第一年上半年租金17.5万元，剩余17.5万元租金拒不交付，后经金红日起诉双方达成调解协议，继续履行房屋租赁合同，徐跃支付剩余的17.5万元租金，此后，徐跃再次不按照约定支付租金，拖欠第二年租金36万元至今未付，虽经金红日多次催要，但是均无果，金红日将故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令徐跃给付金红日大东区八王寺19号一门房屋租金（2014年8月14日至2015年8月13日）人民币36万；2、依法判令徐跃赔偿金红日逾期支付租金的违约金36，000元；3、请求判令徐跃赔偿金红日房屋漏水造成的经济损失5，000元；4、请求判令徐跃给付金红日为其垫付的涉案租赁房屋物业费10，918元，总计411，918元；5、要求徐跃承担本案诉讼费。徐跃一审答辩称：不同意金红日诉请，其缺乏事实和法律依据，金红日、徐跃之间诉争的房屋租赁合同以被沈阳市大东区人民法院2014大东民二初字第805号民事判决书认定支持徐跃解除该合同，所以徐跃并不欠2014年8月14至2015年8月13的租金，租赁合同被解除，是由法院另案认定的，因是由金红日方违约行为造成的，故金红日无权主张违约金，金红日主张漏水损失在另案中已经提出相同主张并被驳回，因此在本案中不应该再次告诉，物业费按照双方2013年8月签订的合同徐跃使用房产期间的物业费由徐跃承担，但是该合同已经被法院判令解除，物业费用应当减少，因为金红日违约我们不能使用该涉案房产，因此该物业费不应该完全由我方承担。一审法院查明：2008年7月24日，金红日与其前妻叶秋玲与徐跃共同签订房屋租赁协议，约定二人将坐落于沈阳市八王寺街19号1门1-2层，建筑面积607.66平方米房屋出租，租期自2008年8月15日至2013年8月14日，第一年租金为16万元，以后四年，每年租金15万元。签订租赁协议后，徐跃将涉案房屋用于经营茶楼，金红日负担在承租期间的物业费。5年租赁届满前，金红日、徐跃于2013年7月15日签订房屋租赁协议，约定徐跃继续租用该房屋，租期自2013年8月14日至2018年8月13日，每年8月14日至次年8月13日为一个承租年，第一年租金35万元，以后每年递增1万元，第一年半年一打租，其他四年一次性打一年房租，徐跃应按期交纳租金，如逾期超过20日金红日有权收回房屋并终止合同，徐跃按年租金的10%支付违约金，徐跃负担在承租期间的水费、电费及物业费。合同第九条约定：徐跃必须将该房屋租金交付金红日本人，不得将租金交给其他人，如徐跃违约，金红日有权终止合同，收回该房屋使用权。徐跃于签订合同当日（2013年7月15日）向叶秋玲支付了半年房屋租金175，000元（2013年8月14日至2014年2月14日）。2014年3月起，在徐跃要交纳2014年下半年租金时，金红日及叶秋玲分别到徐跃经营的茶楼处，要求其支付下半年全部租金175，000元，在未支付租金情况下，二人则分别带领自己的亲属到徐跃经营的茶楼中打砸、搅闹。徐跃表示金红日夫妻二人可以一起到店中来取下半年租金，或者向二人分别支付一半的租金，但二人均不同意。金红日于2014年将徐跃起诉至法院，以徐跃不按时支付租金为由要求与其解除房屋租赁合同并支付房屋占有使用费，经法院调解，徐跃与金红日于2014年4月16日达成调解协议，租赁合同继续履行，徐跃于2014年4月18日向金红日支付了下半年租金175，000元（2014年2月15日至2014年8月14日）。叶秋玲于2014年4月20日到徐跃经营的茶楼索要下半年租金，在得知租金已经交给金红日后，叶秋玲便在茶楼外堵门，告知要进店的顾客茶楼不营业了。2014年4月27日，叶秋玲又到徐跃经营的茶楼索要租金，索要未果后便将茶楼大门口的玻璃砸碎。徐跃于2014年4月29日到一审法院起诉金红日及其配偶叶秋玲要求解除与二人签订的房屋租赁合同、返还合同解除之日至2014年8月14日期间的租金并支付违约金。另查明，徐跃于2014年8月14日前便不在涉案房屋继续经营，并于2014年11月12日将诉争房屋的钥匙邮寄给叶秋玲，此后金红日在诉争房屋的大门玻璃上张贴了出租广告，徐跃未支付金红日2013年8月至2014年8月物业费3，646元。又查明，金红日与叶秋玲原系配偶关系，涉案房屋登记于金红日名下，系二人婚姻存续期间购买，二人于2015年9月离婚，该房屋归金红日所有。一审法院认为：金红日与叶秋玲作为夫妻对在夫妻关系存续期间取得的本案诉争房屋享有平等的处分权利，二人于2008年共同与徐跃签订了房屋租赁合同，合同期满后，金红日又与徐跃签订了合同，虽然合同为分别签订，但二人意思表示一致，故二人均应受此房屋租赁合同约束，二人应保证金红日能够正常使用诉争房屋经营茶楼。但因金红日夫妻之间存在矛盾因在合同履行过程中，分别要求金红日支付全部房屋租金，在金红日取得全部房屋租金的情况下，叶秋玲又连续到金红日经营的茶楼中打砸、搅闹，使得徐跃无法正常经营，致使租赁诉争房屋的合同目的无法实现，徐跃在交纳2013年8月至2014年8月期间租金后，于2014年8月前便不在涉案房屋经营，结合房屋现状及实际情况，徐跃不应支付金红日2014年8月至2015年8月的租金及物业费，因此亦不存在欠付金红日租金的情况，故金红日主张要求徐跃支付租金36万元、违约金36，000元及2014年8月至2015年8月物业费3，646元的诉讼请求一审法院不予支持。关于金红日要求赔偿房屋2015年2月11发水导致损失5，000元的诉请，因徐跃已于2014年11月12日将诉争房屋的钥匙邮寄给金红日配偶叶秋玲，且金红日在诉争房屋的大门玻璃上张贴了出租广告，说明涉案房屋已交还给金红日，因此对交还房屋后产生的损失与徐跃无关，故对于金红日的此项诉请一审法院不予支持。关于金红日要求徐跃应缴纳2012年8月至2014年8月期间的物业费得诉请，因2008年7月签订租赁合同中对物业费有明确约定由金红日负担，故金红日主张徐跃支付2012年8月至2013年8月物业费不予支持。2013年8月至2014年8月的物业费应按原租赁合同约定租用房屋期间的物业费应由徐跃承担，徐跃未支付，一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告徐跃于于本判决生效后15日内给付原告金红日物业费7，292元；二、驳回原、被告诉讼请求。案件受理费7，479元，减半收取3，739.5元，由原告金红日承担3，689.5元，由被告徐跃承担50元。宣判后，上诉人金红日不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决发回重审，或在查清事实的基础上依法改判被上诉人徐跃给付上诉人金红日2014年8月15日至2015年8月14日房屋租金36万元，支付上诉人金红日违约金36，000元，赔偿上诉人金红日经济损失5，000元，给付物业费10，918元；本案诉讼费用由被上诉人徐跃承担。主要理由：一、一审法院关于房屋租金的判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定“徐跃在2014年8月14日之前便不在涉案房屋继续经营，并于2014年11月12日将房屋钥匙邮寄给叶秋玲。结合房屋现状及实际情况徐跃不应支付金红日2014年8月至2015年8月租金及物业费，亦不存在欠付金红日租金的情况”，认定事实不清，证据不足，有违司法公正原则。1、认定徐跃于2014年8月14日前停止营业缺乏事实依据，（2015）大东民二初字第805号民事判决书认定徐跃没有证据证明其在2015年8月14日之前完全停止营业，同一个法院对同一事实作出认定前后矛盾。2、徐跃是否停业是否继续经营与支付租金并无关联。我方义务是提供本人所有权并符合使用条件的房屋交付徐跃使用，至于徐跃如何使用是否营业均与我方无关，徐跃不得以此为由免除交付房租义务。一审法院认定徐跃2014年8月14日之前停止营业免交租金，没有事实和法律依据。3、即便按照一审法院认定事实，徐跃于2014年11月12日邮寄钥匙，视为交还房屋，那么徐跃仍在第一承租年度终止后占用房屋长达三个月之久。在此期间房屋实际仍由徐跃占有使用并未交还，徐跃使用期间的租金仍应当支付。4、徐跃起诉我方解除租赁合同纠纷一审判决解除租赁合同，说明解除日期是2015年11月26日，此前双方仍受租赁合同约束。徐跃使用房屋交付租金是履行合同义务，一审法院判决不交付租金与法律规定和当事人约定不符。二、按照租赁合同约定徐跃不按期支付下一年度房租，应当承担违约金。徐跃虽提出解除合同之诉，但在合同未解除前，徐跃仍占有使用房屋，仍受合同约束。徐跃明知合同未解除，仍继续使用房屋（是否经营不影响房租支付义务），拒付租金明显违约，应当承担违约责任。一审法院认定徐跃不承担违约责任，缺乏事实和法律依据。被上诉人徐跃二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，房屋租赁合同、物业费欠费说明、房屋所有权证、（2014）大东民二初字第566号民事调解书、（2014）大东民二初字第805号民事判决书、证明、物业发票等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为：本案争议焦点为徐跃是否应当给付金红日自2014年8月14日起的房屋租金及违约金，徐跃是否应当赔偿金红日房屋发水造成的经济损失，徐跃是否应当给付金红日物业费。对于徐跃是否应当给付金红日自2014年8月14日起的房屋租金及违约金的问题。经查，就金红日、叶秋玲和徐跃之间的房屋租赁合同纠纷一案，徐跃宝曾向一审法院提起过诉讼，一审法院作出（2015）大东民二初字第805号民事判决书，金红日不服提起上诉，本院作出（2015）沈中民二终字第02515号民事判决书，该民事判决书已经发生法律效力。徐跃前案诉请要求解除与金红日之前签订的租赁合同，要求金红日返还租赁合同解除之日起至2014年8月14日止的房屋租金，要求金红日支付违约金并赔偿营业损失和装修损失等。前案生效民事判决书对徐跃诉请涉及的案件事实进行了认定，并据此判决解除租赁合同，金红日、叶秋玲赔偿徐跃房屋装修残值损失和营业损失。对于徐跃诉请返还租金，该判决认定徐跃未提供证据证明在2014年8月14日前已经完全停止营业并将诉争房屋腾空，故未支持徐跃的此项诉请。由于徐跃在前案诉讼过程中已经明确提出了解除租赁合同的诉请，鉴定机构于2013年12月8日对涉案租赁房屋内装修残值进行评估，结合双方当事人在该案中的诉辩主张，以及判决认定导致租赁合同提前解除的原因及过错方，在金红日不能提供证据证明徐跃于2014年8月15日起仍然还在涉案租赁房屋内经营的情况下，一审法院未判决支持金红日要求徐跃支付2014年8月15日起的租金、违约金和物业费，并无不妥，应予维持。同理，徐跃于2014年11月12日将涉案租赁房屋的钥匙邮寄给叶秋玲，此后金红日和叶秋玲分别在涉案租赁房屋大门玻璃张贴出租广告，因此涉案租赁房屋于2015年2月11日发水造成的经济损失不应由徐跃承担责任。前案金红日曾在抗辩中主张过租赁房屋发水给其造成经济损失，一审法院在本院认为部分作出了相关论述，故金红日不能另案再诉，对于金红日提出的该项诉请，应当予以驳回。此外，对于2012年8月至2014年8月期间的物业费，因双方签订的租赁合同对于物业费负担有明确约定，是由出租方金红日负担，故金红日诉请要求徐跃承担缺乏事实和法律依据，无法得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，479元，由上诉人金红日负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　卓代理审判员　　史舒畅代理审判员　　王　虹二〇一六年二月十五日书　记　员　　郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度“”