（2015）信中法民终字第2291号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-06-04
案件名称
周瑞与简宗国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
简宗国,周瑞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第2291号上诉人（原审被告）简宗国，男，1969年11月6日生，汉族。委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周瑞，男，1985年7月25日生，汉族。上诉人简宗国因与被上诉人周瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2015）光民初字第01360号民事判决提出上诉。本院于2015年12月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人简宗国及委托代理人冷鹏阳，被上诉人周瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告简宗国2008年经原告父亲周某同意租赁光山县十里镇老街建筑面积为34.30平方米的一间门面房做生意，未签订房屋租赁合同。2014年起原告周瑞要求被告简宗国腾出其占用的门面房并赔偿租金损失，被告简宗国以原告父亲周某欠其70000元钱多年未还为由拒绝腾出其占用的门面房。另查明，光山县房权证字第11466补发号房屋产权证书显示诉争房屋位于光山县十里镇老街（2），建筑面积为34.30平方米，房屋所有权人为周瑞，共有情况为单独所有，登记时间为2014年10月9日。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，光山县十里镇老街建筑面积为34.30平方米的一间门面房所有权人为周瑞，共有情况为单独所有，2014年10月9日原告周瑞在办理房屋产权证书登记后已要求被告简宗国搬离房屋，因此原告周瑞要求解除不定期租赁合同，并要求被告简宗国搬离房屋的诉讼请求本院依法予以支持。被告简宗国辩称原告父亲周某欠其70000元钱多年未还，要求原告还钱后再搬离房屋，因该房屋所有权人为周瑞共有情况为单独所有，原告周瑞不同意替父亲周某处理欠款纠纷，被告简宗国的辩称理由与本案不是同一法律关系，不能合并审理，简宗国可另行向周某主张权利。承租人应当按照约定支付租金，当事人对价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案双方没有约定房屋租金价格，被告认为年租金3000元，原告提供当地同位置同等房屋年租金的市场价格为6800元，本案诉争房屋租金应按每年6800元计算。因双方未签订书面形式合同，2014年10月9日原告周瑞办理房屋产权证书登记，故租金应从2014年10月9日起计算。故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审判决如下：一、被告简宗国于本判决生效后十日内腾出其占用的原告位于山县十里镇老街的房屋并将该房屋返还给原告周瑞；二、被告简宗国于本判决生效后十日内支付给原告周瑞房屋租金（租金价格按每年6800元，自2014年10月9日起计算至腾出房屋之日止）；三、驳回原告周瑞其他过高诉讼请求。简宗国上诉称，一审认定事实错误，程序违法具体理由如下：第一，周瑞持有房产证（证号：光山县房产证字第11466补发）所记载的房屋，其父亲周某早已于2001年5月24日取得了房产证（证号光房字第××号）。此房房产证已被周某贷款抵押给了光山县农村信用联社十里信用社，至今该贷款未偿还，房产证仍在信用社。因此，周瑞并不是该房的所有人或使用人，其无权向上诉人举张任何权利。第二，就同一房产出现周瑞与其父亲周某分别持有不同的房产证一事，上诉人已向十里信用社及光山县房屋管理所反映，并经房管所查证属实。房管所通知周瑞交出其持有的房产证，认定周瑞持有的房产证无效，但周瑞拒不交出。房管所在依程序撤销，上诉人要求房管所为上诉人提供相关撤销周瑞房产证的证明，房管所拒绝，为此上诉人申请法庭依法调取，但未获法庭支持，显然侵害了上诉人的诉权。第三，一审判决称：“原告提供当地位置同等房屋年租金的市场价格为6800元，本案诉争房屋租金应按每年6800元计算”该认定显属错误。首先，周瑞提供的租房合同涉及的房子是经营性用房，是新房子，而上诉人所使用的是破旧的房子，只作堆放物品使用。其次，该合同租金也仅是该房子的单个租金，该位置的房子租金并不一致，所以该壹份租房合同的租金并不能代表是租金的市场的价格。请求：1、依法撤销（2015）光民初字第01360号民事判决书的判决；2、依法改判驳回周瑞的诉讼请求；3、依法判令被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人周瑞辩称，1、答辩人周瑞所有的第××号房产，由其爷爷周家武购买，并由其爷爷当时办理了十里乡房产证．2005年6月3日由光山县房管所升级换证到答辩人周瑞名下，房产证的升级、丢失、补发、贷款抵押是证件的正常手续，与房屋的实际租用没有法律上的任何关系。2、答辩人周瑞全家仅十里镇就有多处房产，虽然各分别在答辩人周瑞、爷爷周家武及父亲周某名下，事实上都为全家共同所有，后来家庭成员的财产分配，是社会的正常必然发展规律，这与房屋的租用性质也没有实质的法律关系。3、答辩人周瑞全家共9人，从2007年到目前为止，没有任何家庭成员与被答辩人简宗国签订过关于第××号房产的任何手续，被答辩人简宗国也从未向答辩人周瑞及全家任何成员交过该房屋的租金，被答辩人简宗国也拿不出关于第××号房产的租用合同和房租收据，事实上被答辩人简宗国从2007年到现在的租用已变成非法占用该房产。4、被答辩人简宗国所说的房产证号第××号，是我父亲周某的名下，这完全是无稽之谈，答辩人周瑞在此声明，我全家所有成员名下，均没有该号房产登记，这完全是被答辩人简宗国虚构的。5、被答辩人简宗国无权对答辩人周瑞及全家的任何房产提出产权要求，也无权干涉其全家成员内部的财产分配，根据合同的相对性，被答辩人简宗国的民间借贷与本案不是同一法律关系，被答辩人简宗国也拿不出任何与该房产有关系的证据。6、被答辩人简宗国现在所占用房产证号第××号房产，当年登记时所标的面积为34.30平方米，在2007年就已扩建到75平方米，并且是十里镇东街的门面房，在十里镇东街相同位置的30m2左右的门面房，年租就已达到7000元，答辩人周瑞的第××号房产，按实际平方价位计算已远于市场价位，被答辩人简宗国所提的租金过高之说，缺少相关证据，也脱离现实常规。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的大部分事实与原审查明的事实相同。二审中，上诉人简宗国提供一份光山县住房和城乡规划建设局光规建（2015）7号文件，即：“关于撤销周瑞11××66号房屋所有权登记的决定”，以证明被上诉人周瑞不是房屋所有权人。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在二审中，上诉人简宗国提供有新证据，用以证明被上诉人周瑞不是出租房屋的所有权人，房屋所有权人为周某。从光山县住房和城乡规划建设局（2015）7号文件看，该文件有法律效力，周瑞所持有的房产证被撤销后，其并非出租房屋的登记权利人，其无权以房屋所有人的名义行使权利。因此，上诉人简宗国的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销光山县人民法院（2015）光民初字第01360号民事判决；二、驳回被上诉人周瑞的诉讼请求。二审案件受理费665元，由被上诉人周瑞承担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 左立新审判员 李 虎二〇一六年二月十五日书记员 黄莹莹 更多数据：搜索“”来源：