（2016）京02民终920号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-11
案件名称
李月兰与北京昊远隆基物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李月兰,北京昊远隆基物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终920号上诉人（原审被告）李月兰，女，1952年7月5日出生。被上诉人（原审原告）北京昊远隆基物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。法定代表人佟建，经理。委托代理人杨越然，女，1973年6月13日出生。委托代理人付广华，女，1965年10月23日出生。上诉人李月兰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第15499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李月兰，被上诉人北京昊远隆基物业管理有限公司之委托代理人杨越然、付广华到庭参加了诉讼。现已审理终结。2015年10月，北京昊远隆基物业管理有限公司（下称昊远隆基物业公司）起诉至原审法院称：我公司系依法成立的企业法人，承担×××小区的物业服务工作。2006年9月20日，我公司与李月兰订立《物业管理委托合同》，合同中约定，李月兰将其所有的位于北京市房山区×××601号房屋委托我公司管理，合同约定了物业费的计算方式及标准。合同订立后，我公司依约合法地履行了合同义务，提供了物业服务，但李月兰自2010年1月至2014年12月拖欠物业费达3774.75元。我公司多次索要未果。现起诉要求：1、李月兰支付所欠物业费3774.75元；2、李月兰支付所逾期付款违约金1377.79元；3、诉讼费由李月兰承担。李月兰辩称：我和昊远隆基物业公司并没有合同，昊远隆基物业公司提供的合同是北京昊远隆基房地产开发总公司（下称昊远隆基房地产公司）与昊远隆基物业公司之间签订的合同。入住时我向旺达物业交过物业费是642.84元，有票据。现在昊远隆基物业公司要求我交754元我不认可。原审法院经审理确认：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。昊远隆基物业公司为李月兰居住的小区提供了物业服务，昊远隆基物业公司与李月兰虽然未签订书面物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，李月兰理应交纳相应的物业服务费，故昊远隆基物业公司要求李月兰支付物业服务费之请求，于法有据，法院予以支持。昊远隆基物业公司要求李月兰支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。李月兰所辩屋内被雨水浸泡的问题，与本案不属于同一法律关系，李月兰可另行解决。据此，原审法院于2015年12月判决：一、李月兰于判决生效后十日内给付北京昊远隆基物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费共计三千七百七十四元七角五分。二、驳回北京昊远隆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李月兰不服向本院提出上诉仍以雨水灌入其房屋内造成损失为由要求减免物业费。昊远隆基物业公司同意原判。经审理查明：李月兰系北京市房山区×××601号房屋的业主，房屋建筑面积153.69平方米。2006年9月20日，昊远隆基物业公司（乙方、受托方）与北京市房山区×××的开发商昊远隆基房地产公司（甲方、委托方）签订《物业管理委托合同》，约定根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将×××小区委托于乙方实行物业管理。委托管理期限自2006年9月20日开始进行物业管理。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或者物业使用人收取；按户收取每年66元垃圾清运与消纳费。管理服务费标准的调整，按国家有关规定调整。在本案审理中，昊远隆基物业公司表示实际收取的物业费低于合同约定的数额，仍按照前物业公司的物业费收费标准收取，具体收费标准为物业费每月每平方米0.315元、保洁费每户每月3元、秩序维护费每户每月5元、生活垃圾清运费每户每年30元、生活垃圾消纳费每户每年36元、各项统收服务费每户每月1元。现因李月兰未交纳2010年1月1日至2014年12月31日的物业费，昊远隆基物业公司诉至法院。李月兰称其未交纳物业费系因露台篦子的问题，从而导致2012年“七·二一”时水从露台倒灌进屋内，造成家中被水浸泡。上述事实，有双方当事人陈述、昊远隆基物业公司提交的《物业管理委托合同》、证明、会议纪要、物业费欠费明细表等证据在案证明。本院认为：依据已查明的事实，昊远隆基物业公司接受开发商昊远隆基房地产公司的委托于2006年9月20日起为李月兰所有房屋所在的北京市房山区×××小区提供物业服务。昊远隆基物业公司与李月兰虽然未签订书面物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主李月兰具有约束力。昊远隆基物业公司与昊远隆基房地产公司签订的《物业管理委托合同》中对涉案小区的物业费收费标准有明确约定，现昊远隆基物业公司实际收费标准低于该约定标准。因李月兰未交纳2010年1月1日至2014年12月31日的物业费，昊远隆基物业公司提起诉讼要求其交纳欠费。李月兰以其房屋在2012年“七·二一”特大暴雨时被从露台倒灌进屋内的雨水浸泡，造成损失未予解决为由不同意支付物业费，但李月兰不能提供证据证明昊远隆基物业公司对该事件负有责任，对于该问题不属本案审理范围，李月兰可另行通过合法途径解决。李月兰以此为由拒绝交纳物业费依据不充分，本院对其该上诉请求不予支持。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由李月兰负担（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由李月兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林代理审判员 赵胤晨代理审判员 何江恒二〇一六年二月十五日书 记 员 房依彤 关注微信公众号“”