（2015）沈和民二初重字第26号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-12-12
案件名称
关一凡与沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关一凡,沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司,上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初重字第26号原告：关一凡，女，1981年4月16日出生，满族，沈阳市和平区24。委托代理人：刘爽，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区仙岛北路36号。组织机构代码证：69650458-0。法定代表人：李志洪，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，男，1953年9月8日出生，汉族，沈阳市沈河区3。委托代理人：史莉，女，1979年1月19日出生，汉族，沈阳市大东区4。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（组织机构代码证号：73879855-7），住所地沈阳市沈河区市奉天街326号。法定代表人：ＸＸ，系该行行长。委托代理人：李化，男，1985年3月15日出生，汉族，系该单位员工1原告关一凡与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2015年2月12日作出[2014]沈和民二初字第202号民事判决。原告关一凡不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2015年4月15日作出[2015]沈中民二终字第1105号民事裁定，将该案发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审、人民陪审员张宁参加评议，分别于2015年9月23日、12月9日两次公开开庭进行了审理。原告关一凡的委托代理人刘爽，被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司的委托代理人侯胜利、史莉，第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人李化均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关一凡诉称：一、原、被告于2011年1月11日签署商品房买卖合同一份，被告将座落于和平区南京南街358-4号1331室房屋出卖给原告。建筑面积93.88平方米，总价款为552014元。同时合同第八条约定：交房日期为2012年8月31日，但被告至今尚未交房。根据合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付房款向买受人支付违约金。二、原告向被告所购买的房屋的款项中29万元系第三人贷款，由于被告不履行合同，造成原告至起诉之日银行贷款利息损失人民币5万余元。三、因被告未按合同约定交付房屋导致原告至今租赁房屋居住，从2012年9月16日至2013年8月16日止已支付11个月租金，（每月房屋租金1，600元，已付租金17600元）。四、根据银行二次购房贷款利率上浮相关规定，本次银行房屋贷款因被告违约导致，因此被告有责任恢复原告首次贷款记录。五、因被告构成合同违约造成原告契税、房屋维修基金、首付款利息等经济损失。近一年时间，导致原告丧失2011年房产市场最佳市场购房价格，以被告2011年出售给原告市场房屋销售价格每平方米5，880元为例，截止2013年9月房屋销售价格每平方米9，000元为比例，市场价格每平方米已上涨3，000余元。为此原告认为因被告的违约造成原告直接经济损失人民币30万元，故诉至法院。诉讼请求：1、解除原、被告之间签订得商品房买卖合同，按合同约定返还购房款；2、按合同标的1%支付违约金过低请求人民法院将违约金提高至合同标的30%；3、要求被告给付房屋贷款利息至给付房款之日至（截至起诉之日给付利息人民币49134.87元）；4、要求被告给付房屋租金至判决之日（截至起诉之日给付17600元）；5、要求被告恢复原告首次贷款记录；6、要求被告给付因合同违约给原告造成的损失人民币30万元；7、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回诉请2，将诉请4当中的房屋房屋租金数额由17600元变更为57600元，诉请6当中的损失数额30万元变更为20万元。被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司辩称：1、原告没有合同约定的解除权。首先，没有合同依据和事实根据。双方合同约定逾期交房超过30日后买受人有权解除合同。本案合同约定的交房日期是2012年8月31日，实际交房日期为2012年9月22日，延期交房22天，不符合合同的约定，故原告没有合同解除权。其次，没有法律依据。根据本案的事实，原告也没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定行使解除权的权利。双方签订的商品房买卖合同对交房通知既约定了书面通知形式，同时也约定了使用电话、传真等方式。约定使用电话、传真等形式的通知是保证真实有效可以送达对方，否则不会做此约定。本案被告在2012年8月27日在沈阳日报刊登了交房公告，也通过短信平台向全体购房业主发送了交房通知，约定的是8月31日按期交房。但是在8月28日沈阳遭遇了台风，从8月28日到第二天遭遇大雨袭击，致使园区设施损坏严重，无法按期交房。当时对前来收房的业主承诺，延期交房等通知，被告承担违约责任。在2012年9月16日又通过短信平台向全体购房业主发送了交房通知。从9月22日开始交房，到9月27日，园区共890套房子，交付了726套，达到80%以上，对办理入住的业主，被告当即支付了违约金。因此本案原告没有按照通知收房是其自身的原因，故原告没有解除合同的事实和法律依据。2、关于利息问题，因为合同不能解除，所以不存在贷款利息。3、租金提高的问题，因为购买了商品房，不存在这项损失。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行辩称，我方不同意解除合同，目前关一凡在我行正常履行还款义务，我们在没有民事判决结果以前无法操作。如果对贷款记录进行消除我们要根据法院判决结果，进行上报给中国人民银行沈阳分行，由中国人民银行进行消除。经审理查明：2011年1月11日，原告关一凡与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于沈阳市和平区南京南街58-4号1331室房屋出卖给原告，总房款为552014元，付款方式为按揭贷款。原告在签约之日向被告支付房款252014元，余款300000元通过按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定，被告应当在2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原、被告还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，协议第十一条约定，出卖人及买受人保证各自在签约文件中记录的联系地址、电话、传真均真实有效；如发生变更，应当在变更之日起5日内以书面形式，即传真、挂号邮寄信件通知对方。2011年6月30日，原告与被告、第三人签订个人房产抵押贷款合同，约定由第三人向原告发放贷款300000元，贷款利率为浮动利率，即在基准利率基础上下浮动15%。上述两份协议签订后，被告收到了全部购房款。并向原告出具了销售不动产统一发票。2011年1月17日，沈阳国宇房产咨询有限公司收取原告22464元，其中包括契税16263元、维修基金5301元、办房证500元、代办费400元。2012年8月27日被告在沈阳日报刊登交房公告，内容为涉诉房屋所在的和泓花园于2012年8月31日具备交房条件，请全体业主办理交房手续。2012年9月20日，涉案房屋所在工程竣工验收。2013年12月20日，被告通过特快专递向原告邮寄再次催促入住通知函一份，邮寄地址为和平区伊宁路13号3-3-2，注明关一凡电话139××××66811（邮寄地址与关一凡在商品房买卖合同中的地址一致，电话与关一凡向本院递交的民事起诉状中预留的电话一致），投递结果为查无此人。2013年12月22日，被告仍按上述地址向原告邮寄办理房产证通知函一份，投递结果为退回妥投。另查明，涉诉房屋所在小区已有大部分房屋完成了交付。原告至今对涉诉房屋未办理入住手续。再查明，经辽宁德恒物证司法鉴定所鉴定，《和泓国际（和泓花园）9号地业主领取入住通知书统计表》上序号为358行中领取入住通知书人栏中“关一凡”的签名字迹不是关一凡本人书写。庭审中，原告主张该鉴定结论同样适用本案《和泓国际（和泓花园）9号地业主领取入住通知书统计表》上序号为357行中领取入住通知书人栏中“关一凡”的签名字迹，经质证，被告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该鉴定结论不影响被告已向原告通知交房的事实，第三人对该鉴定结论无异议。上述事实，有商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同、销售不动产统一发票、入住通知书、入住通知书统计表、收据、沈阳日报、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、快递单据、鉴定意见书及原告、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信，兼顾公平原则进行履行。因合同中约定的交房日期为2012年8月31日，而涉案房屋在2012年9月20日才具备交付条件，虽然被告在2012年8月27日在报纸上刊登了交房公告，但被告在该公告中明确表示涉诉房屋所在住宅项目于2012年8月31日具备交付条件，与实际具备交付条件的时间明显不符，且被告在知晓原告联系方式的情况下，采用公告方式通知原告收房的行为系未尽诚实信用的通知义务，故被告的公告行为不应具备通知原告收房的效力。对于合同是否应当解除的问题，本院认为，虽然上述公告不具有收房的效力，但原告对于涉诉房屋到达交付期限后应予合理关注，在超过交付期间长达一年的时间里没有向被告主张权利，且该园区大部分房屋业已交付，对于导致长时间没有收取房屋的情况，其主观亦存在一定的过错，同时结合涉诉房屋已符合交付条件，考虑到涉诉房屋存在贷款并已经进行了抵押担保的情况，若合同解除，则将导致各方在处理这一后果所负担的成本远远高于合同继续履行所需成本，且存在对第三人的利益造成损害的可能。故为了维护该商品房交易及其衍生出的贷款、抵押担保交易的稳定，最大限度保护各方当事人的利益，该合同不宜解除，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。对于原告申请向电力部门调取诉争房产电力部门验收时间，因现有证据已经证明涉诉房屋所在工程竣工验收时间，故对原告的调取证据申请予以驳回。对于诉讼费负担的问题，虽然原告的诉讼请求没有得到支持，但被告是造成逾期交房后果的主要原因，综合考虑过错程度以及鉴定结果，本院认为诉讼费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：驳回原告关一凡的诉讼请求。案件受理费5，338元（原告已预交）由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 萍审 判 员 盛 雯人民陪审员 张 宁二〇一六年二月十五日书 记 员 陈荟茹本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 来自：