（2015）澄临民初字第01004号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-11-25

案件名称

田汉亮、韩婧与江苏广本房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

江阴市人民法院

所属地区

江阴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

田汉亮,韩婧,江苏广本房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

江苏省江阴市人民法院民事判决书（2015）澄临民初字第01004号原告田汉亮。原告韩婧。委托代理人戴雅静（受田汉亮、韩婧共同委托），江苏慎韬律师事务所律师。被告江苏广本房地产开发有限公司，住所地江阴市璜土镇澄路3808号。法定代表人周国权，该公司董事长。委托代理人薛刚，江阴市璜土法律服务所法律工作者。原告田汉亮、韩婧诉被告江苏广本房地产开发有限公司（以下简称广本公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法转为普通程序，由审判员吴玉凤任审判长、与人民陪审员徐仁方、许庆健组成合议庭于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告田汉亮、韩婧的委托代理人戴雅静，被告广本公司的委托代理人薛刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田汉亮、韩婧诉称：2013年7月4日，原、被告签订了合同备案号为201307040028的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买米兰阳光花苑6单元1002号住宅商品房，合同总金额为341500元。房屋交付期限为2015年2月15日前，同时合同中详细约定了原告作为买受人的付款方式和期限，被告作为出卖人的房产交付条件、交付手续、被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告根据合同约定已全额支付了所有的购房款，履行了合同义务，但是，2015年3月15日，被告书面通知原告涉案房屋需要延期交付，不仅如此，迄今为止，被告也没有按照约定将取得综合验收合格的商品房交付给原告。原告认为，被告未按照合同约定履行交房义务，已构成违约，根据合同第九条约定，被告逾期交房超过45天的，原告有权解除合同。原告在2014年4月30日已经书面函告被告，要求解除商品房买卖合同，但被告至今仍置之不理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令1、解除原、被告于2013年7月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款341500元并按照已付购房款的5%支付违约金；3、诉讼费由被告承担。被告广本公司辩称：本案争议的合同项下的房屋他公司确实存在逾期交付的情况，但他公司不同意解除合同，他公司之所以延期交房是施工过程中遇到特殊气象条件、连续多天阴雨天气及相关部门的配套设施不及时等多方面原因造成，且根据相关法律规定，出卖人延期交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以提出解除合同。本案中，原告主张解除合同的条件尚未成立，不符合法定解除的条件，请求驳回原告的诉讼请求。对于对业主造成的损失，他公司愿意按合同约定承担相应的违约金。经审理查明：2013年7月4日，田汉亮、韩婧为买受人，广本公司为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号：201307040028），约定田汉亮、韩婧向广本公司购买米兰阳光花苑6单元10层1002号房（以下简称1002号房），建筑面积86.12平方米，单价3965.4元/平方米，总房款341500元，在合同签订时支付102500元，余款在2013月7月18日前结清。双方约定：出卖人应当在2015年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。逾期超过45日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单；等等。2013年6月27日，田汉亮、韩婧支付预售定金2万元，2013年7月4日支付购房款32500元。2013年8月22日，田汉亮、韩婧以贷款方式支付购房款239000元，2013年9月17日支付购房款25000元，2013年12月26日支付购房款25000元。另查明：截止本次法庭辩论终结，涉案房屋尚未满足交付条件。以上事实由商品房买卖合同及附件、个人住房（商业用房）借款合同、销售不动产发票、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单，当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：田汉亮、韩婧与广本公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。本案中，田汉亮、韩婧、广本公司在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为2015年2月15日，广本公司逾期交付房屋超过45日后，田汉亮、韩婧有权解除合同，田汉亮、韩婧解除合同的，广本公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金。合同签订后，田汉亮、韩婧已履行了付款义务，但广本公司未能在合同约定的交付期限内交付房屋且已超过45日，故田汉亮、韩婧有权按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。田汉亮、韩婧主张其于2015年4月30日向广本公司发出《退房通知书》且广本公司已收到，广本公司不予认可，田汉亮、韩婧未能证明其主张，本院难以认定。田汉亮、韩婧于2015年8月4日向本院提起诉讼，认为被告逾期交房超过45天，要求根据双方合同第九条的约定，解除原被告签订的《商品房买卖合同》，该起诉状相当于解除合同的通知书，广本公司于同年10月23日收到起诉状，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月23日予以解除。对于被告抗辩的因天气等原因导致逾期交房以及法定解除条件不具备的问题，本院认为，广本公司抗辩因天气等因素造成施工延误，不构成不可抗力，本院不予采纳。原告依据合同第九条的约定行使合同解除权，系根据合同法第九十三条第二款的规定行使约定解除权，而广本公司抗辩的法定解除权属于合同法第九十四条的规定，显然该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现田汉亮、韩婧已全额支付了购房款，房屋买卖合同已经履行，因广本公司未能按期交房导致房屋买卖合同被解除，广本公司应将田汉亮、韩婧已经支付的购房款全部予以返还，并承担相应的违约责任即支付已付购房款的5%的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、田汉亮、韩婧与江苏广本房地产开发有限公司2013年7月4日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201307040028）于2015年10月23日解除。二、江苏广本房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还田汉亮、韩婧购房款341500元并承担违约金17075元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7020元（原告田汉亮、韩婧已预交），由江苏广本房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给田汉亮、韩婧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审　判　长　　吴玉凤人民陪审员　　许庆健人民陪审员　　徐仁方二〇一六年二月十五日书　记　员　　刘海燕搜索“”