（2015）赛民初字第01954号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-06-16
案件名称
原告（反诉被告）马亮诉被告（反诉原告）内蒙古巨华房地产开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马亮,内蒙古巨华房地产开发集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第四十五条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第五十一条，第一百四十条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2015）赛民初字第01954号原告（反诉被告）马亮，现住呼和浩特市玉泉区。委托代理人谢利星，内蒙古久晖律师事务所律师。被告（反诉原告）内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华公司），住所地呼和浩特市新城区京包公路南侧大华公司综合厂。法定代表人王宏俊，董事长。委托代理人于丹丹、刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告（反诉被告）马亮诉被告（反诉原告）内蒙古巨华房地产开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马亮及其委托代理人谢利星、被告（反诉原告）巨华公司委托代理人刘兴廷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）马亮诉称，原、被告双方于2010年6月15日签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于呼和浩特市赛罕区南二环大台什村“巨华德临美镇”3号楼1单元1101号房屋。合同约定交房时间为2012年10月1日，而被告通知原告的交房时间为2015年1月25日，期间累计时间为847天。依据合同约定：“逾期超过91日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”被告出具《交房通知书》，要求原告补交每平方米1062元的土地出让金和暖增容费，此项费用是人大与巨华公司的约定，与原、被告之间的买卖合同无关。被告单方要求原告补交费用没有合同约定和法律依据。另外，《交房通知书》中房屋面积由合同约定的119平方米变化为109平方米，出卖人在《交房通知书》中承认了此项变化。依据合同中关于“面积确认及面积差异处理”的相关规定，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告的行为已经构成违约，根据相关规定，被告应当承担相应违约责任。为了维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：1、被告按合同约定价格交付房屋并办理交付手续；2、被告支付商品房交付逾期违约金12134.97元；3、被告支付因房屋面积减少的多付房款双倍返还34186.32元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）巨华公司辩称，1、原告与其所在单位之间就团购商品房事宜形成委托代理关系，《团购职工住宅合作协议》对原告具有约束力。首先，原告单位并不享受因团购合作协议带来的权益，该权益实际由原告享有。其次，市人大签订团购合作协议的行为属于委托代理行为。再者，市人大作为代理人与被告签订的团购合作协议直接约束被代理人即原告。2、被告增加房屋价格1062元／平方米符合《团购职工住宅合作协议》的约定。团购协议对房价的约定是附条件的，当条件未达成时，被告增加房价符合协议约定。3、原告未按变更后的房价补交购房款及签订正式《商品房买卖合同》，被告有权行使后履行抗辩权，不予交房。4、原告要求被告支付迟延交房的违约金没有合同与法律依据，且原告请求迟延交付的违约金已超出诉讼时效。另外，原、被告对于最终交房日期实际并未明确。合同虽约定2012年10月1日前交房，但市人大于2011年11月才将《市人大常委会干部职工团购住房设计汇总册》送至巨华公司，该汇总册包含了团购人数、面积、户型图等。因此，留给巨华公司的施工建设时间已不足一年，应视为双方在实际履行中变更了交房时间，且未约定新的交付时间。5、面积问题，合同约定以房产局实测面积为准，多退少补。如果存在面积误差，答辩人将按合同约定处理。反诉原告巨华公司反诉称，2009年12月10日，呼和浩特市人民代表大会常务委员会办公厅（以下简称市人大办公厅）以“市人大办公厅机关事务服务中心”的名义，与反诉原告签订了《团购职工住宅合作协议》，协议第二条约定“乙方负责协助落实土地出让金、暖增容费及城市配套费等相关费用的减免事宜”，第三条约定“价格2660元／平方米（不含土地费、城市配套费及暖增容费）。在合同签订后，由于市人大办公厅等待减免上述费用的审批事项，造成开工建设审批手续滞后，导致开工竣工顺延。2010年，反诉被告为了办理公积金贷款，按照公积金贷款管理中心的要求，凡办理公积金贷款的购房户心须与开发商签订正式《商品房买卖合同》，在此情况下，2010年6月15日，反诉被告依据团购协议与巨华公司签订《商品房买卖合同》。2014年11月10日，因未能协调减免土地出让金和暖增容费，市人大机关事务中心向巨华公司出具证明，同意团购房每平方米增加1062元。因此，反诉被告应向巨华公司支付增加的房屋价款，故请求判令反诉被告马亮向反诉原告补交购房款111305元；反诉被告马亮辩称：1、巨华公司与呼市人大之间签订的与原告马亮与巨华公司签订两份合同主体不同，是各自独立的合同，没有合同的从属性。根据合同相对性的原则，本案原告马亮与巨华公司签订的《商品房买卖合同》不受巨华公司与市人大办公厅之间协议的约束。2、原、被告签订的是《商品房买卖合同》，而非经济适用房等其他房屋类型，《交房通知书》中提到的土地出让金和暖增容费为被告巨华公司作为专业的房地产开发公司与市人大办公厅签订相关协议时就能够预见到在开发中的商业风险，同时根据巨华公司与市人大办公厅签订的协议内容看，该商业风险已经被预见到且巨华公司的商业风险所造成的损失可以通过向呼市人大要求承担合同义务等其他得救济途径获得救济，不应当将该损失转嫁原告承担。基于此，被告所提出的“情势变更”理由不能够成立。庭审中原告（反诉被告）马亮向法庭提供了3组证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告订立房屋买卖合同，合同约定房屋单价2660元／平米；交房时间为2012年10月1日前；合同约定房屋面积为119平米；违约条款预定了逾期赔偿标准。2、收据，证明原告已交付房款286540元，合同义务履行。3、交房通知及附件，证明房屋已到达交付条件，被告单方要求原告补交1062元／平米的土地出让金和暖增容费，致使原告无法接受房屋。经质证，被告对第一组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但就交房价款的约定，2660元／平米是基于《团购协议》约定不含土地出让金后确定的，属于暂定价格；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，原告仅是部分履行了付款义务，按照变更后的房价，原告仍需补交差价；对证据3的真实性、合法性予以认可，所要证明的问题不认可。被告（反诉原告）巨华公司向法庭提供了3组证据，第一组：《团购职工住宅协议》、《市人大常委会机关团购个人住房付款及签订协议通知书》、《商品房买卖合同》、呼和浩特市人大常委会办公厅登记购房汇总明细，证明1、原告系基于《团购职工住宅合同协议》才有资格购买涉诉房屋，享有优惠政策。2、在团购过程中，房屋价格、交付时间、户型、面积等主要条款均是由市人大常委会代表职工与被告直接确定，楼层确定则是由市人大办公厅根据职工在本单位的职位、工龄等综合因素分配后，告知被告，由职工按照上述确定条件与被告签署《商品房买卖合同》。3、原告购买房屋与普通商品房买卖具有明显区别，在团购房屋过程中，单位与职工之间形成委托代理关系，单位作出的法律行为效力及于原告，所以《团购职工住宅合作协议》与《商品房买卖合同》共同构成完整的房屋买卖合同法律关系，共同约定原、被告之间的权利义务关系，二者对原、被告均产生法律约束力。4、根据《团购职工住宅合同协议》及其附件《工程造价费用估算》约定，2660元／平方米的价格未包含土地费、城市配套费及暖融费，如不能减免，则计入房价。因此，房价并不是固定的，根据合同履行情况，可以发生变化。鉴于单位与职工之间的代理关系，该条款对原告具有法定约束力，无需被告另行通知原告即发生法律效力。第二组：市人大办公厅致市长的请示、市人大机关事务服务中心出具的《证明》、市人大机关事务中心出具《关于延期缴纳购房补交缴款的函》、经公正的“巨华临德美镇交房通书，证明1、土地出让金和暖增容费未能减免。2、人大机关事务中心对团购房每平米增加1062元予以确认。3、因购房款增加导致被告额外支出的银行贷款利息和税金应由原告承担。4、在原告未依法补交购房款之前，根据合同约定及“巨华临德美镇”交房通知书规定，被告依法有权拒绝交付房屋或将房屋另行出售。第三组：市人大干部职工团购住房设计汇总册，证明1、市人大办公厅于2011年11月26日才将团购房屋人数、面积、户型设计图提供给被告，被告只有在明确上述内容的情况下才可能开展规划、办理相关手续及开工建设，交房应当在此之后一定合理期限内。说明双方在合同履行过程中，已经对《团购职工住宅合作协议》及《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间作出了变更，且未约定新的房屋交付时间，应以实际履行为主。所以，原告要求被告承担逾期交房违约责任没有合同及法律依据。2、即使按照《团购职工住宅合作协议》及2010年6月15日《商品房买卖合同》约定的交房时间，原告的该项诉讼请求也已经超过诉讼时效。经质证，原告（反诉被告）马亮对第一组证据的真实性、合法性认可，对关联性和所要证明的问题不认可；对第二组证据认可，但对要证明的问题不认可，对关联性不认可；对第三组证据真实性认可，但关联性及所要证明的问题不认可。经审理查明，2010年6月15日，原告（反诉被告）马亮与被告巨华公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买被告开发的住宅一套，但未约定房屋的具体坐落和编号，仅约定俗成的房屋建筑面积119平方米。合同第四条约定计算方式及价款，按建筑面积计算，该商品房单价为2660，总金额为316540元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第六条约定，买受人已付127000元，剩余189540元于2010年7月15日之前全部付清。合同第七条1款（2）约定，买受人逾期付款超90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月1日前，将验收合格的房屋交付买受人。合同第九条1款（2）约定，出卖人逾期交房超过90日后….买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条约定，由于买受人原因未能按期交付的，自出卖人通知房屋交付之日起超过30日，买受人仍不办理交房的，出卖人有权将此房屋另行出售，并扣除买受人所交款的利息作为违约金。合同签订后，2010年6月15日和2010年7月13日，巨华公司向马亮出具收具，马亮已支付286540元购房款。2014年12月30日，巨华公司向原告马亮《巨华-德临美镇交房通知书》，告知其于2015年2月15日前办理交接手续，并附“人大团购房各买受人办理交房的特别说明”和“入住缴费明细表”。该明细表注明了物业费、契税、专项维修基金、手续费、登记费、采暖费、产权他项费以及“土地成本增加及暖增容费”等项目。其中“土地成本增加及暖增容费”1062元／平方米，一次性支付。原告认为该项费用违反了双方的约定，无合同依据和法律依据，故诉至本院，请求如上。另查明，原告马亮原为市人大职工，后于2013年一2014年之间辞职。2009年12月10日，市人大办公厅（乙方）与巨华公司（甲方）签订一份《团购职工住宅合作协议》并附“工程造价费用估算”。该协议第二条约定“乙方负责协助落实土地出让金、暖增容费用及城市配套费等相关费用的减免事宜”。合同第三条约定“价格2660元／平方米（不含土地费、城市配套费及暖增容费）”。在附件《工程造价费用估算》第2项约定了土地价格，即“60万元／亩的土地价格为370元／平方米；80万元／亩的土地价格为494元／平方米；100万元／亩的土地价格为617平方米”。其第7项和第8项约定“城市配套费60元／平方米”、“暖增容费50元／平方米”。同时备注“如能减免土地出让金，则土地不计入房价，如不能减免土地出让金，则土地成本计入房价；城市配套费和暖增容费减免后不计入房价，如不能减免，则计入房价”。2010年6月10日，市人大办公厅通知马亮于2010年6月15日前去办理支付首付款以及签订购房合同事宜。之后，2010年6月15日，原告与巨华公司签订上述《商品房买卖合同》。再查明，2011年11月28日，市人大办公厅向巨华公司送达“市人大常委会干部职工团购住房设计汇总册”，确定参与本次团购房屋的人数为208人，并附送户型图。2012年12月28日，人大常委会办公厅通知马亮楼层面积和单价。该通知内容为：“您于2010年6月30日团购巨华公司开发的德临美镇小区118平方米住宅一套，所分配的位置是3号楼1单元11层西户，购房价格为2720元”。2014年11月10日，市人大机关事务中心出具一份“证明”，其内容为：“我单位团购巨华公司德临美镇210户职工住宅，由于未能减免土地出让金和暖增容费。为此，经委托内蒙古诚公工程造价咨询有限公司进行测算，核准团购房每平米应增加1062元”。2015年1月9日，被告巨华公司向市人大办公厅机关事务中心送达“市人大办公厅登记购房汇总明细”，注明该单位“团购用户共计210户，其中购买118平米的是76户；138平米的是81户；178平米的是33户；198平米的是20户。每平米在现有价格的基础上需补交土地出让金、暖增容费每平方米1062元。”并附送210户业主的姓名、楼层编号、房屋面积、原定的房屋单价等信息。市人大办公厅机关事务中心核对上述信息之后，予以盖章确认。该汇总明细中，最终确认的房屋信息为—马亮，3号楼1单元1101（即11楼西户），118平方米，单价2720元。但依据2013年9月12日，呼和浩特市标准房产测绘所出具的“房屋面积暂测成果报告书”内容，3号楼1单元1101（即3号楼1单元11层1号房）的建筑面积为109.60平方米。2015年2月10日，巨华公司通过公证方式向马亮邮寄送达了“交房通知书”、“入住缴费明细表”、“办理交房的特别说明”等材料。2015年2月15日，市人大机关事务中心致函巨华公司德临美镇项目部，声明“希望将补充交购房款的时间延期至3月底”。又查明，巨华公司就所增加的1062.3／平方米费用提供了详细的情况说明，其中土地成本价增加981.3元／平方米，暖增容费增加81元／平方米，并附详尽的计算明细和赛罕区政府文件、呼市土地收购储备拍卖中心的相关文件、房屋面积暂测成果报告书等，予以佐证。另外，就房屋面积问题，本院向巨华公司核实了具体情况，巨华公司于庭后向法庭提交了新的计算明细，即马亮所购房屋为3号楼1单元1101号，暂测面积为109.60平方米，因此，其应补交的购房款金额为111304.58元。本院认为，原告（反诉被告）马亮与被告（反诉原告）巨华公司虽于2010年6月15日签订了《商品房买卖合同》，但该合同未约定项目名称、房屋坐落、具体楼层、编号等主要信息，其主要条款不完善、不明确，只能视为原告具有购房意向。该商品房买卖合同是建立在呼市人大办公厅于2009年12月10日与被告签订《团购职工住宅合作协议》基础上的协议，二者互为补充，共同形成完整的购房合同。本案的争议焦点为：一、团购合作协议如何定性，其是否对原告产生法律效力；二、原告请求立即交付房屋是否有依据；三、迟延交付房屋的事实是否成立；原告请求迟延交付的违约金是否有依据；该请求是否超过诉讼时效；四、房屋面积缩小的问题如何处理；对此本院分析如下：一、团购合作协议系市人大办公厅代表其内部职工与巨华公司签订的购房意思表示，其实际购房人为职工，职工既享受团购带来的价格优惠也应承担团购协议而产生的付款等约定义务。团购协议虽由市人大机关事务中心加盖部门印章，但其行为系职务行为，应视为是该单位的意思表示，效力及于该单位及单位团购房屋的职工。所谓单位团购是指企事业单位为了职工利益，利用集团购买优势，代表职工购买商品房的行为。职工基于对单位的信任委托单位购买商品房，职工与单位之间构成委托代理关系。虽然单位以自己的名义与开发公司协商团购事宜，但最后签订商品房买卖合同的是单位职工，而不是单位。依据合同法第四百零二条规定“受托人以自己名义，在委托授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，原告以“巨华公司与呼市人大所签订的团购合同与原告与世华公司签订的房屋买卖合同性质不同，主体不同，各为独立的合同，没有合同的从属性”为其事实理由，对此本院不予采信。理由为：1、团购合作协议在2009年签订，且约定了初步的房屋单价为2660元。2010年，原告与巨华公司签订商品房买卖合同，但未约定房屋坐落与编号。而2015年市人大向巨华公司发送团购职工汇总册时才最终确定原告的房屋坐落与编号，并重新确定房屋单价为2720元。基于上述事实，原告所购房屋系单位团购，虽无明确的授权委托书，但在实际履行过程中，原告全程遵守了单位的程序，并认可了团购协议中约定的价格以及之后确定的房屋坐落、编号，应视为原告与单位之间形成了事实上的委托代理关系，应受该团购协议的约束。如果商品房买卖合同与团购协议分裂，无从说起房屋的方位、坐落等具体信息，也不能反映出当事人的真实意思表示。2、团购合作协议中约定“如果土地费、暖增费等相关费用减免不了，则计入房价”。该条款是附条件的付款约定，如果设定的条件不成就，则另行增加价格。基于市人大与巨华公司签订的团购合作协议对原告产生法律上的约束力，原告在享有其权利的同时，也应当履行相应的合同义务。因此，应当依据所增加的价款补充支付房屋价款。3、巨华公司所增加的1062元单价有详细的计算明细，亦有政府以及收储中心等部门的文件相互印证，其计算于法有据，本院予以采信。综上，尽管团购合作协议中约定购房价格优惠的条件违反法律规定，但“条件不成就则增加购房价格”的约定符合当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，对原告产生法律约束力。也基于同理由，对于反诉原告巨华公司“补交房款”的诉讼请求予以支持，但应以最终确定的房屋面积为计算依据。二、对于原告请求立刻交付房屋的问题：2014年，本案房屋已经具备交付条件，且巨华公司已经通知原告交接。但因“新增价款是否应当支付”的问题双方发生争执，因此房屋也至今未完成交接。就商品房买卖合同而言，原告有支付房屋价款的义务，被告有交付房屋的义务，双方互负义务。原告支付全部的购房款之后，被告交付验收合格的房屋。同时，依据合同法第六十七规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，即先履行抗辩权。因此，被告巨华公司基于先履行抗辩权而可以暂不交付房屋，待原告补充支付新增房款后再履行交付义务。基于上述理由，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、迟延交付房屋的问题。商品房买卖合同约定的交付房屋时间为2012年10月1日前。原、被告双方虽于2010年即签订了商品房买卖合同，但直至2011年11月市人大才将户型图纸送达至巨华公司，巨华公司没有足够的、合理的施工期间，显然无法按期交付房屋。而建筑施工行业在施工期限上有其特殊要求，如果没有足够的施工期间，则达不到验收标准，故交房期限应合理顺延。本案中不能按期交付的原因并不在巨华公司，依据现有证据亦不能证明巨华公司在“迟延交付”问题上存在主观拖延和其他违约行为。因此，巨华公司迟延交付房屋的事实不成立。基于此，原告也无权向被告请求迟延交付的违约金。即使原告有权请求迟延交付的违约金，其在知道或应当知道迟延交付事实之日起两年内未主张权利，不符合民事诉讼法关于诉讼时效的规定。原告虽提交了“反馈意见”，但未举证证明该意见是否送达至被告，因此，本院不予采信，诉讼时效未中断。四、房屋面积缩小的问题：原告在诉状中陈述“房屋面积缩小”，且依据“房屋面积暂测成果报告书”可以确定本案争议房屋建筑面积确定为109.60平方米。因双方在合同中约定了面积误差的处理方法，依约定处理即可。本案中不予处理。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：一、反诉被告马亮于本判决生效之日起十日内向反诉原告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司补交房款111304.58元；二、补交房款次日，被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司将本案房屋［德临美镇住宅小区3号楼1单元1101（即3号楼1单元11层1号房），建筑面积为109.60平方米］依法交付于原告马亮，并办理交付手续。三、驳回本诉原告马亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6742元（原告已预交），由本诉原告马亮自行承担。反诉案件受理费2576元（反诉原告已预交），由反诉被告马亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郑 明 星审 判 员 李 晓 燕人民陪审员 王冠男二○一六年二月十五日书 记 员 孙 巍 更多数据：