（2015）瑶民一初字第04538号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-04-27

案件名称

丁旭东与安徽金正投资管理有限公司、安徽省金光房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市瑶海区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁旭东,安徽金正投资管理有限公司,安徽省金光房地产开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国担保法》：第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十五条

全文

安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书（2015）瑶民一初字第04538号原告：丁旭东，男，1998年7月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。委托代理人：彭宗琦，安徽和永律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：张惠，该公司总经理。委托代理人：许克明，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：王玉霞，该公司总经理。委托代理人：许克明，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。原告丁旭东诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁旭东的委托代理人牛和勇、彭宗琦，被告金正公司、金光公司的共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁旭东诉称：2009年2月13日，丁旭东与高赖签订《存量房买卖合同》，取得了瑶海区站前路金兴苑小区7幢XXX室的房屋所有权，并办理了产权登记（房地权合产字第XXXXXX号）。原所有权人高赖于2004年7月15日与金正公司签订的《包租协议》，金正公司及丁旭东均愿意继续履行。该包租协议中约定，除第一年租金在协议时支付，剩余各年租金于当年4月30日前支付完毕。同时还约定如果金正公司不能按时支付租金，应按照年租金的每日万分之三承担滞纳金，年租金为7984元。合同履行过程中，金正公司仅支付至2014年4月30日前的租金。金正公司应承担相应的法律责任，金光公司作为担保人应承担连带保证责任。请求判令：两被告共同连带支付原告租金10280元（暂计算至2015年8月14日，后续至房屋返还之日止），支付违约滞纳金251元（以年租金7984元为基数，按年租金的每日万分之三计算，暂计至2015年8月14日，直至款清），合计10531元；诉讼费由被告承担。金正公司辩称：金正公司与原告的包租协议已于2015年4月30日履行完毕，金正公司退出对原告商铺的管理，原告请求计算2015年4月30日之后的租金，缺乏事实及法律依据，违约金也只能计算至2015年4月30日。金光公司辩称：依据包租协议约定，金光公司仅在金正未能按约履行情况下承担责任，系一般保证，依据担保法，金光公司享有先诉抗辩权，即主债权债务纠纷未经审判或仲裁后，并在生效后就主债务人财产依法强制执行仍不履行上述债务，保证人金光公司有权拒绝承担保证责任，因此本案条件不成就，我司不应承担保证责任。经审理查明：2009年2月13日，丁旭东与高赖签订《存量房买卖合同》，丁旭东取得瑶海区站前路金兴苑小区7幢XXX室的房屋所有权，并办理产权登记（房地权合产字第XXXXXX号），房屋产权面积为11.98平方米。原所有权人高赖于2004年7月15日与金正公司、金光公司签订《包租协议》，约定，合肥市新站区站前路金兴苑7幢XXX室的商业用房由金正公司全权包租经营，期限为10年，从2005年5月1日至2015年4月30日止，年租金为高赖购买该商铺总价款的10%，第一年租金在签订《包租协议》时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。金正公司不能按时支付租金的，应按支付年租金的每日万分之三承担违约滞纳金。包租协议还约定：为保障高赖的合法权益，金光公司自愿为金正公司在包租协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对高赖的责任，则金光公司承担金正公司的责任。关于高赖与金正公司签订的《包租协议》，丁旭东及金正公司、金光公司均愿意继续履行。另查明，丁旭东出租房产为合肥市新站区站前路金兴苑7幢106号商业用房，签订包租协议书时房屋建筑面积为12.16平方米，购买总价款为79842元，故年租金按7984元计算。2009年2月24日，合肥市房地产权监理处颁发房地产权证（房地权合产字第XXXXXX号）确认该商品房建筑面积为11.98平方米，金正公司按调整后的商铺总价款78660元的10%，每年支付年租金7866元。2011年1月9日，丁旭东收到了金正公司支付的2009年5月1日至2010年4月30日之间的租金7866元，没有异议，此后又分别于2011年1月26日、2012年1月20日、2013年4月23日、2014年1月29日收到四次租金，实际收到五次租金。2014年5月1日至2015年4月30日的第10年房租7866元，金正公司未如约支付。诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给丁旭东。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地权证、包租协议书、历年房租银行流水明细及当事人陈述等证据佐证。本院认为：丁旭东与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应当按照合同约定行使权利履行义务。金正公司未按约定履行足额给付房租义务，丁旭东主张2014年5月1日之后的租金未予支付，且提供了房租银行流水明细予以证明，被告予以认可，故认定2014年5月1日之后的租金未予支付，对丁旭东要求金正公司支付欠付租金的诉讼请求，予以支持。《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日，租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还丁旭东，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方合同约定年租金为丁旭东购买该商铺总价款10%，该商铺租金为每年7866元。至2015年4月30日，金正公司欠付丁旭东租金为7866元。2015年4月30日之后的租金，金正公司应按每年7866元的标准支付至租赁房屋返还丁旭东之日止，计算至2015年8月14日，租金为2263元。丁旭东与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金，但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期，故丁旭东主张2015年4月30日后租金的违约金，本院不予支持。现丁旭东主张金正公司自2012年4月30日起，每日按欠付租金的日万分之三支付至2015年7月20日期间的违约金为248元（2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金一直未付，至2015年8月14日逾期时间为105天，违约金应为248元），未超出双方约定及法律规定的标准，予以支持。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金在2015年8月21日后的逾期违约金应以7866元为基数，按日万分之三标准计算到实际付款时止。至于金光公司的责任问题，庭审中，丁旭东主张金光公司为实际承租人，但其对自己的该项主张并未提供证据证明，故对其要求两被告承担共同支付租金责任的诉讼请求，不予支持。因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证，故合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务的，金光公司依约应承担一般保证责任，即如在对金正公司依法强制执行房租、违约金不能履行时，应由金光公司承担保证责任。被告向本院提交授权委托书、通知书等证据抗辩称被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前已完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告丁旭东2014年5月1日至2015年8月21日的租金10129元，此后房屋租金按每年7866元的标准支付至房屋返还原告丁旭东之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁旭东违约金248元（违约金暂计算至2015年8月14日，此后违约金以2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金7866元为基数，按照每日万分之三标准计算至该笔租金实际付清时止）；如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；驳回原告丁旭东的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　童　辉人民陪审员　唐　欢人民陪审员　余向梅二〇一六年二月十五日书　记　员　李　娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。