（2016）苏13民终110号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-07
案件名称
黄世萍与江苏朗润置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄世萍,江苏朗润置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终110号上诉人（原审原告）黄世萍。委托代理人佴凤奎，江苏金邦律师事务所律师。委托代理人王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏朗润置业有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇文城东路9号。法定代表人许涛，该公司董事长。委托代理人谢明，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人黄世萍因与被上诉人江苏朗润置业有限公司（以下简称朗润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2015）泗民初字第00342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年11月20日，秦浪向黄世萍出具加盖朗润置业公司财务专用章的收据一张，载明：交款单位黄世萍、收款方式现金、人民币伍拾叁万壹仟元整、收款事由房款38#-1701。因就涉案商品房黄世萍未能与朗润置业公司签订商品房买卖合同，朗润置业公司称未收到购房款。后黄世萍诉至原审法院，请求判令：1.解除黄世萍、朗润置业公司之间签订的商品房买卖合同；2.朗润置业公司返还购房款及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2014年11月21日起计算至还清款之日止。原审法院另查明：在审理过程中，原审法院根据朗润置业公司的申请，依法委托南京金陵司法鉴定所对黄世萍提供的收据上朗润置业公司财务专用章进行鉴定。2015年4月30日，南京金陵司法鉴定所作出宁金司（2015）文鉴字第196号文件检验鉴定意见书，鉴定意见是黄世萍提供的收据上“江苏朗润置业有限公司财务专用章”与朗润置业公司提供的财务专用章及朗润置业公司在江苏泗阳农村商业银行预留的财务专用章不是同一枚印章。朗润置业公司支付鉴定费6860元。原审法院认为：该案中，从黄世萍提供的证据来看，没有黄世萍向朗润置业公司要约买房的过程，黄世萍也未在朗润置业公司营业场所与该公司进行交易，黄世萍提供的收据上加盖的并非朗润置业公司的印章。据黄世萍称其系直接将款交付给秦浪，秦浪是公司的负责人，朗润置业公司认为，秦浪并非是公司的法定代表人，黄世萍持有的证据不能表明秦浪受到公司的授权。原审法院认为，秦浪与黄世萍的交易行为不能当然的认定秦浪就是职务行为，也不符合表见代理条件，其理由为：表见代理须有使相对人信其有代理权的表征和须相对人为善意，根据黄世萍陈述与秦浪交易地点在黄世萍处，称之前和公司两位老板都很熟，可以说明黄世萍知晓秦浪并非朗润置业公司的法定代表人，交易时无证据表明秦浪有代理权的特征，黄世萍审查不严也有过错。综上，黄世萍的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回黄世萍诉讼请求。案件受理费9610元、鉴定费6860元，由黄世萍负担。上诉人黄世萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决发回重审或依法改判解除上诉人与被上诉人之间的商品房合同并返还购房款及利息。主要理由为：1.秦朗在被上诉人处担任总经理职务也是公司股东，并与公司法定代表人许涛系亲属关系，其与上诉人签订的商品房买卖合同符合表见代理，其向上诉人出具的购房收据盖有公司财务印章，说明上诉人在购房过程中已尽合理审查义务，其行为应由被上诉人承担责任；2.上诉人按照合理对价支付了购房款，选定房号，双方形成了房屋买卖合同关系，原审法院以双方没有要约和在固定场所签订合同等理由予以否认，没有任何法律依据。被上诉人朗润置业公司辩称：黄世萍没有证据能够证明其向朗润置业公司支付了购房款，其在与秦浪之间具有大额借款关系情况下，另行向秦浪支付购房款不符合常理，原审法院认定事实清楚，判决合法，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审判决认定的事实均不持异议，本院予以确认。二审中，黄世萍为支持其上诉请求提供了以下证据：1.借条二张，内容分别为秦浪于2014年5月29日向黄世萍借款100万元并由朗润置业公司和许涛担保，朗润置业公司向黄世萍借款50万元（该借条有秦浪签字和朗润置业公司印章），旨在证明黄世萍具有购房经济能力以及对秦浪在本案中出具收据的真实性和表见代理行为的确信；2.中国农业银行银行卡交易明细清单，旨在证明黄世萍具有购房经济能力；3.录音资料，旨在证明秦浪承认收到黄世萍的购房款以及秦浪承认朗润置业公司收到该房款事实；4.工商登记信息资料和执行董事决定，旨在证明秦浪系朗润置业公司股东并担任总经理职务。朗润置业公司的质证意见为：1.对借条二张及银行卡交易明细真实性不存在异议，但与本案没有关联性；2.对录音资料不能确认真实性，即使真实，也不能证实黄世萍向朗润置业公司支付了购房款；3.对工商登记信息资料和执行董事决定证实秦浪担任总经理职务没有异议，但并不是秦浪所有行为均可以代表公司。根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：秦浪以购房款事由向黄世萍出具收条的行为，是否为职务行为或符合表见代理，对朗润置业公司产生法律效力，以及黄世萍与朗润置业公司之间是否建立了商品房买卖合同关系。本院认为，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，黄世萍于2014年11月20日签订的购买朗润.国际花园38幢1单元1701室房屋订购单，并无相对人签名（或印章），秦浪出具的收据也没有得到朗润置业公司委托授权或事后追认，该行为对朗润置业公司不发生效力。关于黄世萍主张秦浪出具加盖有朗润置业公司印章的购房款收据符合表见代理，该代理行为有效。本院认为，表见代理应具备三个条件：1.行为人没有获得授权；2.相对人有合理的理由相信；3.相对人在主观上是善意的、无过失的。本案中，秦浪虽然作为朗润置业公司总经理暨股东，但并不直接负责商品房销售工作如合同签订、购房款收存、出示发票、网签备案等具体事宜，黄世萍明知朗润置业公司具有专门销售场所，而在其开办的石材厂内向秦浪支付531000元作为购房款，也不符合商品房销售交易习惯，因此可以认定黄世萍主观上存在过失，在表见代理的法律制度内不能受到保护。经鉴定，该购房款收据上的印章也非朗润置业公司办理业务使用印章，故该行为的法律后果应由行为人自行承担。所以，黄世萍与朗润置业公司之间没有建立商品房买卖合同关系。综上，上诉人黄世萍的上诉理由和请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9610元，由上诉人黄世萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 马柏华代理审判员 朱 海代理审判员 刘海军二〇一六年二月十五日书 记 员 张晓青第1页／共6页 更多数据：