（2015）运盐民初字第2236号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-11-24
案件名称
原告吴显新与被告运城市金磊阳光房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
运城市盐湖区人民法院
所属地区
运城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴显新,运城市金磊阳光房地产开发有限公司,运城市金磊阳光房地产开发有限公司第一分公司,刘登极,莫红雨,宋慧艳,山西晟光房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）运盐民初字第2236号原告：吴显新，男，1976年10月23日出生，汉族。委托代理人：程应泽，山西晋华律师事务所律师。被告：运城市金磊阳光房地产开发有限公司。法定代表人：董海水。委托代理人：赵志伟、牛晶晶，山西众志诚律师事务所律师。被告：运城市金磊阳光房地产开发有限公司第一分公司。负责人：刘登极。委托代理人：赵效泽，山西正豪律师事务所律师。第三人：刘登极，男，1971年2月24日出生，汉族。第三人：宋慧艳，女，1973年2月2日出生，汉族。第三人刘登极和宋慧艳的共同委托代理人：莫红雨，运城市山河法律服务所法律工作者。第三人：山西晟光房地产开发有限公司。法定代表人：宋慧燕。委托代理人：王奇，运城市山河法律服务所法律工作者。原告吴显新与被告运城市金磊阳光房地产开发有限公司（以下简称金磊阳光公司）、运城市金磊阳光房地产开发有限公司第一分公司（以下简称金磊阳光第一分公司）、第三人刘登极、宋慧艳、山西晟光房地产开发有限公司（以下简称晟光房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴显新及其委托代理人程应泽，被告金磊阳光公司及其委托代理人赵志伟、牛晶晶，被告金磊阳光第一分公司的委托代理人赵效泽，第三人刘登极和宋慧艳的共同委托代理人莫红雨，第三人晟光房地产公司的委托代理人王奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴显新诉称：2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于禹都大道中段渠北街北中央御城×号房屋，房屋价款为409290元，原告于2014年3月21日向被告付房款169290元，剩余240000元，在该商品房封顶办理银行按揭，被告应于2015年5月30日前向原告交付该房屋。合同签订后，原告按照约定向被告交纳了前期房款，但被告至今未通知原告办理按揭手续，也未向原告交付房屋。因被告金磊阳光第一分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告金磊阳光公司承担。现请求判令解除原、被告与2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已付购房款169290元；同时要求被告自2014年3月21日起至实际支付日止按照中国人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款利息；并判令支付原告违约金3386元（已付房款的2%）。原告吴显新为证实其主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份、转款凭证两份及收据一份，拟证拟证明原、被告签订商品房买卖合同及约定，付款履行情况；2、企业信息登记两份，拟证明被告金磊阳光第一分公司是经工商行政机关登记隶属于被告金磊阳光公司的分公司，具备诉讼主体资格，民事责任应由被告金磊阳光公司承担。被告金磊阳光公司对原告提交的证据的质证意见为：对原告提交的证据1，被告金磊阳光第一分公司一直是独立运营，公章由第三人控制，其何时与原告进行交易，并出具收款收据，被告金磊阳光公司不知情，被告金磊阳光公司没有参与，并没有从该项目中收取收益，故对该证据不发表意见；对证据1中的10000元转款凭证，被告金磊阳光公司没有收到该费用，证据也无法显示具体时间及内容，与本案不具有关联性；同时涉案项目的实际权益主体第三人刘登极和宋慧艳，其二人原为被告金磊阳光公司的股东，原告提供的pos机凭证可能系其私人办理，款项由其私人收取，被告金磊阳光公司也没有收到159290元，也不清楚运城市同心合贸易有限公司的情况；对证据2真实性无异议，但认为不应由被告金磊阳光公司承担民事责任。被告金磊阳光公司第一分公司对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对原告主张的10000元预付款由被告金磊阳光公司收取，转款凭证显示是被告金磊阳光公司收取；运城市同心合贸易有限公司与被告金磊阳光公司及其第一分公司无关，是指示交付，是被告金磊阳光公司第一分公司让原告转款到运城市同心合贸易有限公司账上。第三人刘登极和宋慧艳对原告提交的证据的质证意见为：对原告提交的证据1、2真实性无异议，证据证实原告与被告金磊阳光公司及金磊阳光公司第一分公司的履行情况，与第三人无关。第三人晟光房地产公司对原告提交的证据的质证意见与第三人刘登极和宋慧艳的质证意见相同。被告金磊阳光公司辩称：1、本案案由为合同纠纷，被告金磊阳光公司与原告之间没有签订过任何合同，也不存在合同关系，将金磊阳光公司列为被告并要求承担退款赔偿责任于法无据，应予以驳回；2、本案商品房买卖合同所涉及的中央御城项目一直由第三人独立运营，项目权益由第三人全部享有，被告金磊阳光公司既未参与过该项目，也未从该项目中获取过任何收益，第三人刘登极、宋慧燕和晟光房地产公司均向被告金磊阳光公司出具了“金磊分公司的一切对外债务与金磊公司无关，由刘登极、宋慧燕和晟光公司三者共同承担”的承诺书，故原告要求被告金磊阳光公司承担退款及违约金责任没有任何法律依据和事实依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。被告金磊阳光公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、刘登极、宋慧燕向被告金磊阳光公司出具承诺书一份，拟证明本案商品房买卖合同所涉中央御城项目的手续已转移至第三人晟光房地产公司名下，由第三人晟光房地产公司独立运营；2、刘登极、宋慧燕及山西晟光房地产开发有限公司向被告金磊阳光公司出具承诺书两份，拟证明：（1）、第三人刘登极独立运营金磊阳光第一分公司的事实；（2）、金磊阳光第一分公司设立至注销期间，金磊公司未从中获利的事实；（3）、刘登极、宋慧燕与山西晟光房地产开发有限公司承诺金磊阳光第一分公司的一切债务由第三人承担的事实；（4）、中央御城项目由第三人实际运营收益的事实；3、完税证明一份，拟证明被告金磊阳光公司将中央御城项目土地使用权转移过户至第三人晟光房地产公司名下的事实；4、工商登记信息一份，拟证明第三人刘登极、宋慧燕为第三人晟光房地产公司的股东；5、照片一张，拟证明晟光房地产公司是中央御城项目的开发商。原告吴显新对被告金磊阳光公司提交证据的质证意见为：对被告金磊阳光公司提供的证据真实性、合法性不清楚，关联性有异议，被告金磊阳光公司提交的证据对其来说属于合同义务的转让，原告对此不知情，更没有经过原告同意，根据合同法规定该转让与原告无关，不具有法律效力。被告金磊阳光第一分公司对被告金磊阳光公司提供的证据均无异议。第三人刘登极、宋慧燕对被告金磊阳光公司提供的证据真实性均无异议，但第三人刘登极、宋慧燕既是被告金磊阳光公司的股东又是被告金磊阳光公司的员工，书写承诺书属职务行为，作为自然人不应承担责任，应由被告金磊阳光公司承担责任。第三人晟光房地产公司对被告金磊阳光公司提供的证据真实性均无异议，但对第三人刘登极、宋慧燕个人出具的承诺书的效力有异议，第三人刘登极、宋慧燕既是被告金磊阳光公司股东又是被告金磊阳光公司员工，部分债务属于被告金磊阳光公司的债务，不应由股东个人承担，且与本案不具有关联性；第三人晟光房地产公司的承诺书对晟光房地产公司约束力的前提条件是被告金磊阳光第一分公司经营体在工商局办理注销完毕后，现被告金磊阳光第一分公司尚未注销；本案商品房买卖合同的签订时间是在承诺书出具前，承诺书不应涉及本案纠纷。被告金磊阳光第一分公司辩称：原告要求解除买卖合同不符合双方约定，被告不同意解除；原告要求被告支付利息及承担违约金没有事实依据，且不符合合同约定，请求法院驳回原告诉讼请求；原告虽与被告金磊阳光第一分公司签订合同，根据公司法规定，被告金磊阳光第一分公司因其行为产生的相关责任应由被告金磊阳光公司承担。被告金磊阳光第一分公司未提交证据。第三人刘登极、宋慧燕陈述称：在本案房屋买卖合同中，第三人刘登极、宋慧燕履行的是职务责任，作为自然人不应承担民事责任，第三人刘登极、宋慧燕不是本案的适格当事人，应依法驳回被告金磊阳光公司对第三人刘登极、宋慧燕的起诉。第三人刘登极、宋慧燕未提交证据。第三人晟光房地产公司陈述称：第三人晟光房地产公司认为原告起诉要求解除合同的理由不能成立，被告金磊阳光公司追加申请中要求判令第三人刘登极、宋慧燕、晟光房地产公司返还原告购房款及利息和违约金不符合法律规定，应依法驳回被告金磊阳光公司对第三人的申请。第三人晟光房地产公司不是本案适格当事人，本案案由为商品房买卖合同纠纷，基于合同相对性第三人晟光房地产公司不是该合同的当事人，在本案中不应承担责任。第三人晟光房地产公司与被告金磊阳光公司的纠纷应另案处理。第三人晟光房地产公司未提交证据。经庭审质证，对原、被告提供的证据认证如下：对原告提交的证据1、2，被告金磊阳光第一分公司、第三人刘登极、宋慧燕、第三人晟光房地产公司均无异议，被告金磊阳光公司虽提出异议，但原告的证据能够证实原告与被告金磊阳光第一分公司签订商品房买卖合同，被告金磊阳光第一分公司隶属于被告金磊阳光公司，且该证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认；对被告金磊阳光公司提交的证据1、2、4、5，原告虽提出与其不具有关联性，被告金磊阳光第一分公司无异议，第三人刘登极、宋慧燕、第三人晟光房地产公司对其真实性均无异议，仅提出应由被告金磊阳光公司承担本案的民事责任，但该组证据能够证实本案原告购买的位于禹都大道中段渠北街北中央御城项目由第三人刘登极、宋慧燕独立运营，实际开发商为第三人晟光房地产公司，第三人刘登极、宋慧燕为第三人晟光房地产公司的自然人股东，第三人宋慧燕系第三人晟光房地产公司的法定代表人，第三人刘登极、宋慧燕、第三人晟光房地产公司向被告金磊阳光公司作出承诺，自愿将该项目转移至第三人晟光房地产公司名下，被告金磊阳光第一分公司的一切债权债务由承诺人共同承担，故本院予以确认；对被告金磊阳光公司提交的证据3，因无法证明与本案具有关联性，本院不予确认。经审理查明：2014年3月21日，原告吴显新与被告金磊阳光第一分公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于运城市渠北街北中央御城的×号房屋一套，房屋建筑面积共116.94平方米，房屋总价款为409290元，原告应于2014年3月21日交付房款169290元，剩余240000元房款在该房屋封顶时办理银行按揭贷款，被告应于2015年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。逾期超过30日，出卖人按已付房款的2%向原告支付违约金。合同签订当日，原告支付被告金磊阳光第一分公司购房款169290元。被告至今未向原告交付该房屋。同时查明：被告金磊阳光第一分公司开发的中央御城项目未取得商品房预售许可证。被告金磊阳光第一分公司系隶属于被告金磊阳光公司的分公司。又查明：2014年10月11日，第三人刘登极、宋慧燕向被告金磊阳光公司作出书面承诺：其独立运营的中央御城项目的相关手续已转移至第三人晟光房地产公司名下。2015年7月23日，第三人刘登极、宋慧燕及晟光房地产公司向被告金磊阳光公司作出书面承诺：第三人刘登极、宋慧燕、晟光房地产公司自愿共同承担被告金磊阳光第一分公司的一切债权债务及法律责任。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告金磊阳光第一分公司作为出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人原告签订的《商品房买卖合同》应为无效，被告存在过错，应向原告返还已付购房款，由此给原告造成的损失被告应予赔偿，该损失应按中国人民银行同期贷款利率计付为宜,从2014年3月21日起算至款付清之日止。因被告金磊阳光第一分公司系隶属于被告金磊阳光公司的分公司，没有独立资产，不能独立承担法律责任，故应由被告金磊阳光公司返还原告已付购房款及赔偿上述相应损失。关于原告主张的违约金，因该合同为无效合同，故对该主张本院不予支持。因本案诉称的中央御城项目是由第三人刘登极、宋慧燕独立运营，且该项目的相关手续已转移至第三人晟光房地产公司名下，第三人刘登极、宋慧燕及晟光房地产公司均向被告金磊阳光公司作出书面承诺，该承诺系被告金磊阳光公司与第三人刘登极、宋慧燕及晟光房地产公司之间的约定，该约定对原告不具有约束力，故被告金磊阳光公司在向原告返还已付购房款及赔偿上述相应损失后，有权向第三人刘登极、宋慧燕、晟光房地产公司进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴显新与被告运城市金磊阳光房地产开发有限公司于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告运城市金磊阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告吴显新购房款十六万九千二百九十元及赔偿损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，从二〇一四年三月二十一日起算至款付清之日止）；三、驳回原告吴显新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3754元，由被告运城市金磊阳光房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 闫敬群代理审判员 张红梅代理审判员 乔高民二〇一六年二月十五日书 记 员 李佳蔚 关注公众号“”