（2015）黄浦民四（民）初字第3307号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-09
案件名称
王柏青、潘菊英与姚晶晶房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王柏青,潘菊英,姚晶晶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第3307号原告王柏青，男，1954年12月20日出生，汉族，户籍所在地上海市，现住上海市。原告潘菊英，女，1957年10月25日出生，汉族，户籍所在地上海市，现住上海市。委托代理人王雨春。委托代理人王赵康。被告姚晶晶，女，1973年1月19日出生，汉族，户籍所在地上海市，现住上海市。原告王柏青、潘菊英诉被告姚晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告王柏青及两原告的共同委托代理人王雨春、被告姚晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王柏青、潘菊英诉称：上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号三亭（即本案系争房屋）系两原告所有的产权房。2012年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2012年4月20日起至2032年4月20日止，每月租金人民币（以下币种均为人民币）4，000元。因被告逾期支付租金构成违约，故起诉要求确认原、被告于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月15日解除；要求被告支付原告2015年9月20日起至2015年12月15日止的租金11476元；要求被告赔偿原告违约金40，000元。被告姚晶晶辩称：原告所称的《房屋租赁合同》约定属实，但合同履行期间双方已经协商将租金调整至2，800元。2015年2月，系争房屋被通知需要修整，此后搭建脚手架影响被告生活，后原告要求被告9月25日前搬走。被告实际于次月7日迁出，但钥匙没有归还原告。被告认为，被告因系争房屋无法居住才未付2015年10月后的租金，不构成违约。被告同意解除合同，同意支付2015年10月7日前的租金，但不同意支付违约金。经审理查明：上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号三亭（即本案系争房屋）系两原告所有的产权房。2012年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告用于商业使用，“乙方（被告）表达了将通过协商租用整栋房屋的意愿”；租期自2012年4月20日起至2032年4月20日止；每月租金人民币（以下币种均为人民币）4，000元，押金8，000元；如租赁期间因公共利益被依法征用、被列拆迁范围或者其它特殊原因而无法继续履行的，合同解除，双方均不承担责任；如一方违约，须向对方支付至少十个月的租金及可预见的经济损失。合同签订后，双方依约履行，原告收取被告押金8，000元。此后，因被告未能成功承租系争房屋所属的整栋房屋，故系争房屋至本案诉讼时仍未作商业使用。2013年10月1日，原、被告签订《补充合同》，约定：自2013年10月1日起至2014年7月1日房租为每月2，500元；期间若系争房屋作为营业使用，价格恢复为每月4，000元。2014年7月1日，原、被告将房租调整为每月2，800元。现被告已支付租金至2015年9月30日。自2015年2月起，系争房屋所属整栋房屋因故需要维修，施工单位开始在室内外搭建脚手架。5月31日，被告给原告发送短信：“阿哥这样的环境，我提前通知你我不想呆了。房子到现在还是年前的模样，一直没有过来修。”原告回短信称：“你定下来不租那么按照我们的合同办。”6月30日，原告给被告发送短信：“晶晶你到底租还是不租给我一个准信。”7月1日，被告回短信称：“阿哥，二月十号房子抢修到今天，物业没有一点动静。天越来越热，雨也连续下了一个月。住在垃圾堆里的我真是很无奈。……基于目前我没有办法常年居住在这样的环境里全租金的继续。所以，上个月我就提前告诉你我必须搬离。今天我还是告诉你我一个月后离开。”10月3日，被告给原告发送短信：“阿哥，上次你电话说25号搬空，后来我问物业，物业说估计十月底。我节后搬空。”2015年12月15日，原、被告交接了系争房屋的钥匙。同月22日，系争房屋所属整栋房屋开始进行封闭大修，预计2016年5月27日竣工。2015年12月，原告从所属物业公司按每月2，000元标准领取了4个月的大修补贴。审理中，考虑到系争房屋目前正处于封闭大修状态，原、被告一致同意在本案中不处理系争房屋恢复原状及水电费用的结算事宜。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《通知》，被告提供的《补充合同》以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。系争房屋因其自身原因需要修整，给被告的生活造成影响，被告的合同目的难以实现，符合双方合同约定的“其它特殊原因而无法继续履行”的情形，被告要求解除合同并无不当，双方均不承担责任。至于合同解除的时间，被告主张其于2015年10月7日迁出系争房屋，考虑到被告迁出后直到2015年12月15日才将系争房屋钥匙交还原告，故原、被告之间的房屋租赁合同应于2015年12月15日解除。被告理应支付合同解除前的房屋租金。被告称因房屋大修无法居住才未付2015年10月后的租金。考虑到原告确曾电话要求被告9月25日前搬空，且系争房屋确实在较长时间内处于维修状态，故被告的行为不构成违约，原告以被告逾期支付租金的为由要求被告承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因原告并无证据证明存在补充合同约定的恢复原定租金的情形，故原告仍应依约按照每月2，800元收取租金。押金的作用在于保障租赁期间各项费用得以结清，因系争房屋目前处于封闭维修状态，且原、被告一致同意相关费用不在本案中处理，故本案对押金亦不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，判决如下：一、原告王柏青、潘菊英与被告姚晶晶就上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号三亭房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》于2015年12月15日解除；二、被告姚晶晶应于本判决生效之日起十日内支付原告王柏青、潘菊英租金人民币7，000元；三、原告王柏青、潘菊英要求被告姚晶晶赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，100元（原告已预缴），由原告王柏青、潘菊英负担人民币950元，由被告姚晶晶负担人民币150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王蓓蕾审 判 员 王 平人民陪审员 方少华二〇一六年二月十五日书 记 员 蒋 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 搜索“”