（2015）鄂武昌执异字第00016号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2017-10-31
案件名称
武汉市武昌区土地储备整理中心、王建喜借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
武汉市武昌区土地储备整理中心,王建喜,王新华,武汉汇新房地产开发有限公司,徐利华
案由
法律依据
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：第一条，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2015）鄂武昌执异字第00016号异议人：武汉市武昌区土地储备整理中心。住所地：武汉市武昌区中山路***号。法定代表人：周明，该中心主任。委托代理人：韩骥，湖北今天律师事务所律师。申请执行人：王建喜，男，1960年4月20日生，汉族，住武汉市武昌区，委托代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。申请执行人：王新华，男，1963年4月13日生，汉族，住武汉市武昌区，委托代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。被执行人：武汉汇新房地产开发有限公司。住所地：武汉市武昌区八一路*号*栋*层。法定代表人：徐利华，该公司董事长。委托代理人：林芳铭，系该公司副总经理。被执行人：徐利华，女，1963年5月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，本院在执行申请执行人王建喜、王新华与被执行人武汉汇新房地产开发有限公司（简称汇新公司）、徐利华借款合同纠纷一案中，于2014年3月20日作出（2014）鄂武昌执字第00119号、（2014）鄂武昌执字第00123号执行裁定书，分别裁定：提取、提留被执行人汇新公司、徐利华的存款或者其它应得收入人民币5069632.58元、5812936.77元，或查封其相应价值的财产。2015年12月8日，本院向武昌区住房保障和房屋管理局发出（2014）鄂武昌执字第00119号、（2014）鄂武昌执字第00123号执行裁定书及（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号《协助执行通知书》，查封汇新公司所开发的位于武昌区紫阳街中山路826号汇文新都Ｅ区1栋4层1号等共76套房屋（附表略）。案外人武汉市武昌区土地储备整理中心（以下简称土地储备中心）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。土地储备中心异议申请认为：武昌区法院查封的武昌区紫阳路826号汇文新都Ｅ区的房屋是本中心为配合武汉市重点建设项目（武汉市鹦鹉洲长江大桥及首义文化区两大重点建设项目）房屋征收安置工作而购买，本中心对上述房屋享有所有权。一、本中心于2011年4月20日与汇新公司签订《房屋订购协议书》，订购汇新公司开发的汇文新都Ｅ区项目全部住宅房屋，对接安置武汉市鹦鹉洲长江大桥及首义文化区两大重点建设项目被拆迁户。合同签订后，汇新公司却未能按照合同约定完成房屋建设，致使被拆迁户已经在外过渡达三年之久，拆迁户已经多次为还建安置事宜到市区相关部门上访，本中心垫付了该项目的建设款才使项目得以建设完成；二、汇新公司与购房安置户及拆迁代办单位共同签订了房屋安置协议书，武昌区法院查封的房屋非被执行人汇新公司的房产，而为项目被拆迁户的安置房产。上述房屋承载了被拆迁户的基本生存权利，被拆迁户已付出原有房屋所有权和居住权，涉及生存利益，所以拆迁安置房为被拆迁户的生存所必须的居所，应受到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”三、本案申请执行人的债权发生在本中心与汇新公司签订协议之后，为一般债权。就法律关系而言，本中心购房在先，且上述房屋的建设非汇新公司出资建设，而是由本中心垫资建设。法院不应忽略该房屋所承载的社会关系，使之与普通债权人同其性质。请求终止（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号《协助执行通知书》的执行，解除对该部分房屋的查封。土地储备中心为支付其异议主张，向本院提供了以下证据：1、土地储备中心与汇新公司于2011年4月20日签订的《房屋订购协议》。证明：土地储备中心为配合武昌区重点建设项目房屋征收安置工作而订购汇文新都Ｅ区的房屋；2、汇新公司于2015年12月15日出具的《情况说明》。3、新八建集团有限公司于2015年12月15日出具的情况说明；4、武汉新鑫古田建筑工程有限公司于2015年12月15日出具的情况说明；证据２、3、4证明：汇文新都Ｅ区项目建设的完成非汇新公司出资，而是由土地储备中心垫资建设完成，该区房屋非汇新公司的资产；5、土地储备中心付款凭证。土地储备中心于2011年4月向汇新公司支付1200万元、2800万元房屋订购款；武汉市武昌区城市投资开发有限责任公司于2014年6月向新八建集团有限公司支付2100万元、1900万元工程进度款；土地储备中心于2015年2月向武汉新鑫古田建筑工程有限公司支付工程预付款300万元，于同年5月向该公司支付工程预付款500万元、200万元；于2015年7月向武汉润泰水工业有限公司支付泵房供水设备款47万元；于2015年7月向武钢江南中燃燃气（武汉）有限公司支付管网建设费60.03万元；于2015年12月向湖北远东电气有限公司支付工程款28.7万元；于2015年12月向湖北新天地工程建设监理有限责任公司支付工程项目监理费10万元。申请执行人王建喜、王新华抗辩称：一、土地储备中心和汇新公司之间形成的是债权关系，根据债发生的根据不同，主要有合同之债和非合同之债，土地储备中心和汇新公司之间，虽然签订了房屋订购协议，也支付了部分款项，但是在订购协议订立时，房屋并没有建成，直至今日房屋仍没有交付，双方只是按照协议的约定，在债的范围内履行各自的义务，双方关系只是一个普通债务关系。二、该房屋的所有权归汇新公司所有，汇新公司作为房屋的建设方，是在自己占有的土地范围内行使自己的权利，按照法定程序报建建筑物，不存在任何违法之处，根据我国物权法取得的定义，该所有权的取得是原始取得，在没有发生法定转移的情况下，该所有权一直由汇新公司所有。三、异议人没有取得汇文新都房屋的所有权，根据物权法的规定，作为购房者取得房屋所有权只有取得，虽然双方签订了房屋购买协议，但该协议只表明双方有所有权改变的意思表示，但是房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。综上，武昌区人民法院作出的（2014）鄂武昌执字第00119号、（2014）鄂武昌执字第00123号执行裁定书及（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号《协助执行通知书》合法有效，武昌区人民法院查封武汉市武昌区紫阳街中山路826号汇文新都E区房屋行为合法，该行为没有侵害异议人土地储备中心的任何权利。异议人土地储备中心的异议不成立，法院应依法驳回。被执行人汇文公司支持土地储备中心的异议主张。审查查明：土地储备中心为配合武昌区重点建设项目房屋征收安置工作，于2011年4月20日与汇新公司签订《房屋订购协议书》，协议约定土地储备中心订购汇新公司所开发的汇文新都Ｅ区项目房屋，订购面积约为2.1万平方米，户型配比为：60平方米左右（1×1）占10％，70平方米左右（2×1）占20％，85平方米左右（2×2）占50％，95平方米左右（3×1）占10％，110方米左右（3×2）占10％，安置房源约270套（房源具体套数及户型配比以最终核定的设计方案为准）；房屋订购单价为6480元/平方米，总价为13600万元；订购房屋于2011年8月底开工，于2013年3月31日前竣工交付。双方在协议第五条第2至5项约定：甲、乙双方签订本协议后，甲方（土地储备中心）在7个工作日内向乙方支付房屋订购款总金额的30％，即4000万元，其中1200万元因巡司河物业发展有限公司相关事项，由所涉当事方协商签订有关协议，定向用于抵扣支付武昌区政府对巡司河公司的投资，在乙方取得本项目甲方所订房屋（预）售许可证或主体结构封顶后，甲方在7个工作日内向乙方支付30％，即4000万元；在本项目房屋竣工交付使用后，甲方在7个工作日内向乙方支付订购房屋总金额30％，即4000万元；在乙方将本项目订购房屋完成房产及土地权属分割登记备案，并将办理房屋“两证”所需资料全部移交所有购房安置户后，甲方在7个工作日内结清全部项目款项。上述协议签订后，除协议第五条第2项约定的1200万元款项支付方式由双方按约另行协商外，土地储备中心于2011年4月20日向汇新公司支付房屋订购款2800万元。双方约定买卖的房屋在建设过程中，因汇新公司出现资金短缺，无钱支付工程款，经汇新公司委托，于2014年6月10日由武昌区城市综合开发有限责任公司代土地储备中心向建设单位新八建集团有限公司支付工程4000万元（分两笔，一笔2100万元，一笔1900万元）。此后，因同样的原因，经汇新公司委托，土地储备中心于2015年2月、5月共计向武汉新鑫古田建筑工程有限公司支付1000万元工程款；于2015年7月向武汉润泰水工业有限公司支付47万元泵房供水设备款；于2015年7月向武钢江南中燃燃气（武汉）有限公司支付60.03万元管网建设费；于2015年12月向湖北远东电气有限公司支付28.7万元工程款；于2015年12月向湖北新天地工程建设监理有限责任公司支付10万元工程项目监理费，以上累计支付9145.73万元。本案所涉汇文新都Ｅ区项目房屋至今尚未竣工验收。审查认为，汇新公司所开发的汇文新都Ｅ区房屋是土地储备中心为配合武昌区重点建设项目房屋征收安置工作，定向向汇文公司预购的商品房，以用于安置因公共利益需要并配合国家重点项目建设而致房屋被征收的对象。土地储备中心在该项目开工前，即已按约向汇文公司支付购房款4000万元，在该项目建设过程中，因汇文公司资金短缺，经汇文公司委托，向项目工程建设方新八建集团有限公司、武汉新鑫古田建筑工程有限公司支付工程款9000万元，向工程配套方支付其他款项145.73万元。土地储备中心虽非一般商品房消费者，但其所购房屋全部用于安置房屋被征收的对象，涉及大部分房屋被征收对象的切身利益，事关人民群众的基本生存权，应属特殊的商品房消费者。相对于一般商品房消费者而言，此部分的的利益更应受到法律的优先保护。根据最高人民法院在2002年6月20日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即一般商品房消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先权，而建设工程价款优先权又优先于抵押权和一般债权。本案中，申请执行人王建喜、王新华对被执行人汇文公司的债权属一般债权，土地储备中心属特殊的商品房消费者，申请执行人的债权不能对抗土地储备中心作为特殊商品房消费者对所购上述商品房的物权期待权。且土地储备中心已直接或间接向汇文公司支付了大部分购房款，履行了合同主要义务。故土地储备中心对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提出的异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止本院（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号《协助执行通知书》的执行，解除对武汉汇新房地产开发有限公司所开发的位于武昌区紫阳街中山路826号汇文新都Ｅ区1栋4层1号等共76套房屋的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 万文沙审 判 员 陶冲祥人民陪审员 谢 莎二〇一六年二月十五日书 记 员 金 凡 来源：百度搜索“”