（2015）铜官民二初字第01504号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-04-28

案件名称

铜陵市铜官山区建设局与陈家平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

铜陵市铜官区人民法院

所属地区

铜陵市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

铜陵市铜官山区建设局,陈家平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条

全文

安徽省铜陵市铜官山区人民法院民事判决书（2015）铜官民二初字第01504号原告铜陵市铜官山区建设局，住安徽省铜陵市。法定代表人汪志祥，局长。委托代理人孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。委托代理人陈西，安徽景旺律师事务所律师。被告陈家平，男，1953年3月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市。原告铜陵市铜官山区建设局诉被告陈家平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员王宁适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙照圣，被告陈家平到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：2010年4月，被告与铜陵市中联工业品有限责任公司（以下简称中联公司）签订了房屋租赁合同，中联公司将位于沙河路466号网点租赁给被告经营浴室，期限一年，自2010年4月223日起至2011年4月21日止，年租金70000元。中联公司按时交付了房屋。2010年9月，因五松新村整体拆迁改造，原告与中联公司签订了房屋拆迁产权调换安置协议，约定中联公司将名下沙河路466号网点的房产权及租赁合同的权利一并移交给了原告，租赁合同的主体变为原告与被告，因租赁合同发生的一切事宜由原告负责处理。考虑到淮河路和长江二路人行天桥修建封路，或多或少影响到店铺，原告决定，从2013元月起，房屋租金在原租赁合同执行的房屋租金基础上下调10%，即年租金为63000元。原告接受上述资产后，被告开始能按期缴纳房租。但自2012年3月以后，被告就一直拖欠房租至今，但仍在经营使用。截止2014年12月，被告共拖欠租金184333元，原告虽多次催讨，但被告一直拒绝未付。故诉至法院要求1、判令解除原被告租赁合同并被告立即腾空沙河路466号网点交付原告；2、判令被告立即支付原告房屋租金236833元及按银行贷款利率计算延迟缴纳租金期间的利息（其中2012年3月-2012年12月欠付租金58333元，年租金70000元；2013年1月-2014年12月欠租金126000元，年租金63000元），此后租金计算至租赁关系终止之日；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈家平辩称，1、我于2005年以3.5万元转让费转包沙河路466号网点经营浴室并交中联公司押金2万元（至今未退），从2012年开始（年初交了几个月后又退还我），就没有人来收过房租；2、本案的诉讼时效已超过法律规定；3、被告在经营期间由于天桥及长江二路改造等原因长期无法营业，恳请法院依法公正判决。经审理查明：2010年4月21日，被告陈家平（乙方）与中联公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于沙河路466号网点租赁给乙方经营浴室，期限一年，自2010年4月22日起至2011年4月21日止，年租金70000元（不含税费），租金每季支付一次，金额17500元，先付款后用，若乙方延迟交纳任何一期租金，每延迟一天，按每天千分之一的比例承担延迟交纳租金的逾期付款违约金。合同签订后，甲方依约交付房屋。2010年9月1日，因铜陵市五松新村整体拆迁改造，原告与中联公司签订了房屋拆迁产权调换安置协议，约定中联公司将名下沙河路466号网点的房屋产权及租赁合同的权利一并移交给了原告，租赁合同的主体自然变为原告与各租赁户。原告接手中联公司资产后，被告未能按约向原告缴纳房屋租金。原告综合考虑了承租户的实际情况，对于各租赁户自2010年9月至2011年6月未交的租金免于收取。2011年4月21日租赁合同到期后，被告未与原告续签合同，被告一直使用承租房屋至今，考虑到淮河路和但长江路人行天桥修建等因素，多少影响到被告经营，原告决定从2013年元月起房租在原合同的基础上下调10%，即年租金为63000元。截止从2012年3月起至2016年元月30日止被告陈家平尚欠原告铜陵市铜官山区建设局租金人民币合计252583元至今未付。以上事实由原告提供的组织机构代码证、房屋租赁合同、产权调换安置协议、催要租金通知、（2012）铜官民二初字第00633号民事判决书以及庭审笔录在卷证实，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告陈家平与中联公司之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告通过产权调换的方式取得了本案租赁房屋的所有权，依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，原、被告双方应当承继中联公司与被告所签订的房屋租赁合同中的权利义务，继续履行该房屋租赁合同。由于双方租赁合同约定的租赁期限已经于2011年4月21日届满，双方的租赁合同从定期租赁转为不定期租赁，原租赁合同继续有效。2012年3月至2016年元月30日被告陈家平尚欠原告租金人民币合计252583元。从2012年11月15日、2013年3月12日及2014年5月27日曾向被告催要过尚欠租金，但从2014年6月以后原告无证据证明：原告曾向被告方催要过租金，故原告的诉讼时效超过法律规定的诉讼时效一年的规定。原告可主张从2015年1月26日起以后尚欠的租金，由于被告从2015年1月至2016年元月30日尚欠原告租金至今未付，属于违约行为，被告陈家平应承担因违约行为导致原、被告之间形成的不定期租赁合同予以解除，及向原告支付尚欠租金的民事责任。原告要求解除原、被告租赁合同并立即腾空沙河路466号网点交付原告及要求被告支付租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵市铜官山区建设局与被告陈家平之间租赁合同，并于本判决生效后十日内搬离其承租的铜陵市沙河路466号网点，并将腾空后的房屋交还原告铜陵市铜官山区建设局。二、被告陈家平于本判决生效后十日内支付原告铜陵市铜官山区建设局租金人民币合计68250元及从2016年2月起至搬离租赁房屋之日止（按月租金5250标准计算）的租金。三、驳回原告铜陵市铜官山区建设局其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4853元，减半收取2426.5元，由被告陈家平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员　王　宁二〇一六年二月十五日书记员　包利霞附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。